La dificultad para conseguir el 20% de la entrada más los gastos de una hipoteca a menudo obliga a los compradores a recurrir a un avalista. Si la persona que te va a avalar tiene una propiedad, surge una pregunta crucial: "¿Se puede avalar con una casa hipotecada?"
Avalar con hipoteca existente
En Rankia, analizamos en profundidad las implicaciones de esta operación. Te explicamos los requisitos que la vivienda debe cumplir, cómo valora el banco la propiedad y los riesgos de ofrecer una "doble garantía" al préstamo.
¿Se puede avalar con una casa hipotecada?
Técnicamente, avalar con una casa hipotecada implica ofrecer un inmueble como garantía adicional al préstamo, incluso si ya pesa sobre él una carga hipotecaria previa. Sin embargo, la posibilidad de que el banco acepte esta operación depende del valor de la propiedad y del importe de la deuda pendiente.
El factor clave: El valor neto de la garantía
Un banco solo aceptará una propiedad hipotecada como aval si su valor de mercado supera con creces la deuda pendiente. Esto se conoce como el valor neto de la garantía.
Ejemplo práctico:
Valor de tasación de la casa que avala: 300.000 €
Deuda hipotecaria pendiente: 50.000 €
Valor neto de garantía: 250.000 €
Si el nuevo préstamo que se avala es de 100.000 €, el banco considerará que tiene un margen de garantía de 250.000 € para un riesgo de 100.000 €. Si la deuda pendiente de la casa que avala fuera de 250.000 €, el banco vería el valor neto de garantía como insuficiente o nulo.
Avalista o hipotecante no deudor: La gran diferencia
Es fundamental distinguir entre las dos figuras que pueden ofrecer una vivienda como garantía:
Avalista: Responde con la vivienda ofrecida y con todo su patrimonio (presente y futuro, incluyendo su nómina) en caso de impago del prestatario.
Hipotecante no deudor: Ofrece la vivienda como garantía, pero no responde con su patrimonio personal. En caso de impago, el banco solo puede ejecutar la vivienda que se hipotecó y la casa ofrecida como garantía, pero no sus otros bienes. Esta figura reduce el riesgo personal del garante y es preferida por las familias.
Requisitos para aceptar una vivienda ya hipotecada como aval
Para que un banco acepte avalar un préstamo con una vivienda hipotecada, la propiedad y su titular deben cumplir una serie de condiciones muy estrictas.
La tasación y el ratio de carga financiera
El banco exigirá una tasación reciente de la vivienda que se ofrece como aval. A partir de este valor, la entidad analizará el ratio de carga financiera. Si la deuda pendiente es muy baja en comparación con el valor total, el banco lo verá favorablemente. Si, por el contrario, la vivienda está muy cargada (con una hipoteca alta), será muy difícil que la acepten como garantía adicional.
Solvencia personal del avalista
Aunque el aval sea real (una propiedad), el banco evaluará la solvencia personal del propietario. Se solicitará la misma documentación que para el prestatario (DNI, IRPF, vida laboral, CIRBE...) para asegurar que, en un caso extremo, el avalista podría asumir las cuotas o, al menos, que el inmueble puede ser ejecutado sin problemas legales.
Riesgos y consecuencias de avalar con una casa hipotecada
La decisión de avalar con una casa hipotecada conlleva riesgos financieros muy graves, tanto para el prestatario como para el garante.
Riesgo de ejecución de ambas propiedades
El riesgo principal es la pérdida del inmueble. En caso de impago del préstamo principal, el banco tiene derecho a ejecutar no solo la vivienda adquirida con el nuevo préstamo, sino también la casa ofrecida como aval. El avalista debe ser plenamente consciente de que puede perder su hogar por una deuda ajena.
El impacto en la capacidad crediticia
Cuando una persona ofrece su casa como aval, esta responsabilidad aparece reflejada en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). Esto limita la capacidad del propietario para solicitar préstamos o hipotecas futuras, ya que el banco considerará que la deuda total está respaldada por ese inmueble, incluso si el prestatario principal está pagando correctamente.
Alternativas a avalar con una casa hipotecada
Debido al alto riesgo que implica la doble garantía, siempre es recomendable explorar otras opciones antes de comprometer una propiedad.
Avales ICO o autonómicos: Buscar programas de avales públicos (como los del ICO para jóvenes) que cubren el 20% de la entrada sin comprometer el patrimonio familiar.
Reducir la financiación: Intentar negociar un préstamo de menor cuantía o reducir el precio de compraventa para no tener que recurrir a garantías adicionales.
Préstamo con garantía hipotecaria: Es importante no confundir el aval con un préstamo con garantía hipotecaria. En este último, el propietario de la vivienda (que puede estar hipotecada) pide un préstamo sobre el valor neto restante de su propio inmueble para obtener liquidez, sin vincularse a una deuda ajena.
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TIN bonificado:
2.5 %
TAE bonificado:
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4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
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Preguntas frecuentes sobre avalar con una casa hipotecada
Ofrecer un inmueble como garantía es una decisión difícil. A continuación, respondemos a las preguntas más comunes sobre la posibilidad de avalar con una casa hipotecada.
No, el banco no cancela tu hipoteca. Simplemente, acepta que la parte no hipotecada de la vivienda (el valor neto) sirva como garantía adicional para el nuevo préstamo. En caso de impago, el nuevo banco se pondría en una posición de cobro posterior a la hipoteca inicial.
No automáticamente. Primero, el banco debe intentar ejecutar la vivienda principal. Si el valor de esta no cubre la deuda, el banco se dirigirá contra la casa que sirve como aval para saldar el resto del préstamo.
Es muy difícil. Los bancos prefieren bienes con alta liquidez. Un terreno rústico o no urbanizable tiene un valor de garantía muy bajo y suele ser rechazado como aval hipotecario.
En definitiva, la respuesta a si se puede avalar con una casa hipotecada es afirmativa, siempre y cuando el valor de la propiedad supere ampliamente la deuda pendiente. No obstante, esta operación conlleva un riesgo extremo, ya que en caso de impago del prestatario, el garante podría perder su vivienda.
Antes de firmar como avalista o hipotecante no deudor, es crucial entender el valor neto de la garantía, analizar el riesgo y explorar alternativas. ¡Consúltanos sin compromiso!
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