Tendencias del mercado hipotecario en 2024

Ya estamos en 2024 y el panorama financiero y las expectativas en el mercado inmobiliario se convierten en focos de atención clave para inversores, compradores, inquilinos y profesionales del sector. En este contexto de constante evolución económica, las previsiones para el este año ofrecen una visión crucial sobre lo que se puede esperar en términos de precios, oferta y demanda en el sector inmobiliario.

La decisión inusual del Banco Central Europeo (BCE) de mantener los tipos de interés en un 4,5%, tras diez aumentos consecutivos desde julio de 2022, ha captado la atención de los mercados hipotecarios europeos, generando tanto esperanza como incertidumbre.

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La Presidenta del BCE, Christine Lagarde, fundamentó esta decisión en datos macroeconómicos menos optimistas en la eurozona. Aunque descartó recortes inmediatos en los tipos de interés, en su última aparición pública revelaba la determinación de lograr una inflación del 2%, a pesar de que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) es ahora bastante superior a este. Este enfoque implica mantener los tipos altos por un período prolongado para asegurar la estabilidad de los precios en un futuro próximo.

En cada reunión, los gobernadores del BCE analizan el crecimiento económico, la inflación y la evolución de la política monetaria. Aunque el BCE reconoce que los tipos están en niveles ya elevados, factores como el posible impacto de la guerra entre Hamas e Israel en los precios de la energía añaden complejidad a la ecuación. Contrariamente, parece que ni los mercados ni los analistas principales confían plenamente en esta perspectiva. La pregunta ya no es dónde se producirán más subidas de tipos, sino cuánto tiempo durará el periodo de tipos altos.

Con hipotecas más costosas y una inflación elevada afectando el poder adquisitivo, la demanda de viviendas ha disminuido en comparación con hace un año y medio. En este contexto volátil, la predicción precisa se vuelve un desafío.

La desaceleración del mercado inmobiliario español comenzó a mediados de 2022 con el cambio en la política monetaria. Aunque el BCE ha elevado los tipos de referencia en más de 4 puntos porcentuales, la desaceleración es menos pronunciada de lo previsto, lo que ha llevado a ajustar al alza las previsiones para 2023. Sin embargo, se espera una ralentización significativa en los próximos trimestres, aunque una corrección tan fuerte como la experimentada entre 2008 y 2013 parece poco probable.

Algunas importantes entidades financieras del país pronostican que este 2024 los precios de la vivienda mostrarán signos de agotamiento con una disminución del 2%. Consideran que esta corrección será moderada y coyuntural, ya que los precios podrían tender a estancarse o incluso caer ligeramente debido al entorno de tipos elevados. En 2025, prevén un retorno al crecimiento, con un ligero aumento, respaldado por un Euríbor más moderado, oferta y demanda más equilibradas, y una financiación hipotecaria más prudente.

La rentabilidad exigida a los activos inmobiliarios está en aumento, lo que indica que solo aquellos con capacidad para aumentar sus ingresos podrán evitar rebajas significativas en sus valoraciones. 

En el mercado de viviendas de segunda mano, las circunstancias personales de los vendedores pueden llevar a negociaciones y ajustes, mientras que la obra nueva se mantiene firme, ya que las nuevas exigencias de eficiencia energética y sostenibilidad podrían aumentar los costes.

A partir del primer trimestre de 2024, podríamos observar fluctuaciones a la baja en comunidades con menor demanda y atracción turística limitada. Es esencial tener en cuenta que estas fluctuaciones no se traducirán necesariamente en bajadas de precio, ya que, después de subidas anómalas, las valoraciones simplemente podrían estar volviendo a niveles normales, es decir reajustándose. Se anticipa que estas bajadas no serán significativas debido a varios factores que indican una estabilidad en los precios.

Según Gonzalo Bernardos, profesor de economía en la Universidad de Barcelona, sostiene que la guerra entre Gaza e Israel no impactará significativamente en el mercado inmobiliario español, a menos que aumenten las sanciones a Irán y éste deje de exportar su cuota del 3% del petróleo mundial. Incluso en ese caso, Arabia Saudí ha anunciado que cubrirá lo que dejen de exportar otros países. Bernardos también señala que el ciclo de subidas de tipos y el rally del Euríbor están cerca de su fin. Aunque las potenciales bajadas se pospondrían a la segunda mitad de 2024, advierte que no serán rápidas.

En conclusión, las tendencias del mercado hipotecario en 2024 están marcadas por la cautela y la incertidumbre. Las decisiones del BCE, el contexto económico global, y factores internos del mercado inmobiliario español configuran un escenario complejo. Aunque se vislumbran signos de agotamiento en los precios de la vivienda para 2024, las proyecciones apuntan a una posible recuperación entre el último semestre del 2024 y principios de 2025, respaldada por condiciones más moderadas en los tipos de interés y una mayor estabilidad en diversos indicadores económicos.