Evolución de las hipotecas: ¿Es momento de comprar?

El mercado inmobiliario español es uno de los grandes motores de la economía ibérica, siendo este el 10% de media del PIB nacional en las últimas dos décadas. 

Luego, bajo esta premisa, ¿cómo está reaccionando el sector inmobiliario a la subida de tipos, la inflación, y al fin de la euforia del dinero gratis? La respuesta es clara: es un cóctel que no se debe ignorar en el momento de la compra y financiación de un inmueble.

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  3

Remontándonos al año 2011, cuando Mario Dragui estuvo al mando durante la crisis financiera, su máxima fue salvar el euro y alejar al máximo el espectro de la deflacción. Ello conllevaba evitar a toda costa cualquier posibilidad de quiebra (o default) de ningún país de la unión monetaria. Con este objetivo, Dragui incentivó políticas expansivas a nivel monetario, bajando los tipos de interés a niveles antinaturales, permitiendo la denominada ‘financiación gratis’.

Esa era tenía fecha de caducidad con la llegada de Christine Lagard. La nueva mandamás del BCE tenía el duro trabajo de reestablecer un mercado financiero profundamente ebrio de facilidad crediticia, por lo que no iba a ser fácil educar de nuevo al mercado de que el dinero, tiene un coste.

Actualmente la situación nada tiene que ver con la de 2021. La pandemia causó tal contracción de la economía mundial, que, para salvar las economías del mundo, se tuvo que realizar un ‘gran plan Marshall’ para volver a salvar de nuevo a las economías. Pero de aquellos barros, vienen estos lodos: el gran plan de estimulación europea de fondos y la prórroga de los tipos bajos han causado un efecto rebote ante un problema que no había germinado hasta ahora: la inflación. 

En este orden, países del entorno africano y americano conocen perfectamente los estragos de la inflación y sus repercusiones si son tratados con indiferencia, o poca cautela.

Así pues, el BCE se dispuso a rebufo de la Reserva Federal de EEUU, a una subida de tipos a velocidad crucero para frenar el fantasma de la inflación. Esta subida, ha provocado el aceleramiento de caídas de instituciones financieras al estilo Lehman Brothers del 2008, tanto en EEUU (Silicon Valley Bank y Signature Bank) como en la UE (Deutsche Bank). Estos escenarios son la punta del iceberg de haber realizado una excesiva compra de productos con una baja rentabilidad durante la euforia de los tipos bajos, para después, ante la subida de tipos, esos mismos activos adquiridos en esa espiral de euforia convertirse casi en papel mojado. Porque, ¿Quién querría adquirir un bono del Estado español al 1% si actualmente se negocia al 3%? Absolutamente nadie.

Sin embargo, la subida de tipos en EEUU nada tiene que ver con la de la UE. Mientras que EEUU es un país que en términos de regulación posee unas reglas económicas moderadamente homogéneas, la UE es la unión política más heterogénea existente. Prueba de ello es que si el BCE sigue subiendo los tipos no es por la inflación generada en países como España, Portugal o Italia, sino por el gran problema que está atravesando en este aspecto el corazón de la industria europea: Alemania. El país teutón se encuentra en un círculo vicioso en el que reconoce que la subida de tipos es contraproducente para el crecimiento de la economía, pero que es necesario para evitar una debacle de subidas de precios descontrolada.

En este aspecto, y en lo que respecta a nuestro país, España cruza los dedos por la no subida de tipos, ya que el problema de la inflación causada por el conflicto Ruso-Ucraniano, en la península ibérica, está más que controlado en comparación al resto de socios europeos.

En este aspecto, habiendo repasado el panorama económico que nos rodea, ¿en qué estado se encuentra el mercado inmobiliario español? ¿Y sector hipotecario?

En primer lugar, el mercado inmobiliario está viviendo una contracción causada por los factores económicos anteriormente explicados: inflación y subida de los tipos. Esto hace que la capacidad de compra del consumidor se vea mermada y el ahorro sin remuneración sea estéril, por lo que, si le sumamos el encarecimiento de la financiación, se juntan varios ingredientes que forman un cóctel que dificulta la adquisición de viviendas vía producto hipotecario.

En segundo lugar, si bien el encarecimiento del nivel de vida es un hecho, el encarecimiento de la financiación es más que un hecho, un problema con el que poco se puede hacer. Ejemplo es el caso de las hipotecas fijas, que hasta hace dos ejercicios eran el producto líder comercializado y ahora, se han visto en tal ostracismo que las hipotecas mixtas y variables son ahora las verdaderas opciones de los consumidores.

Por lo que, en un escenario de inestabilidad debido al conflicto Ruso-Ucraniano, el caballo desbocado de la inflación, y el antídoto envenenado de la subida de tipos, se muestra un mercado en el que la vivienda y la financiación son más caras e inaccesibles. Si respondemos a la pregunta inicial “¿Es momento de comprar?”, la respuesta según lo expuesto sería que, salvo gangas y oportunidades de mercado, no. 

Entonces, ¿Cuándo? Debemos recordar que la subida de tipos en la que estamos inmersos es por factores externos y no por factores puramente financieros. Por lo que, si la economía en general logra estabilizarse, los altos tipos darán paso a un reajuste que debería ser un escenario más templado en el que la financiación sea más accesible, y la hipoteca fija vuelva a ser una opción a elegir.

A pesar de está situación, y con el objetivo de lograr firmar más hipotecas; los bancos siguen lanzando buenas ofertas para la contratación de hipotecas.

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