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La hipoteca: definición y elementos clave

Hacer frente al pago de la hipoteca es un gasto que comparte la mayoría de la población, y desde Rankia queremos recopilar una serie de cuestiones básicas y características que reúnen las hipotecas.  La compra de vivienda es probablemente la mayor inversión que realizaremos a lo largo de nuestras vidas, por lo que es muy frecuente acudir a financiación externa para poder llevar a cabo un proyecto así. Por eso, consideramos que es de vital importancia entender el funcionamiento tu hipoteca, así como los elementos que la componen. 

la hipoteca: cuestiones básicas

 
 

¿Qué es una hipoteca?

Antes de pasar a comentar los elementos y características propias de las hipotecas, empezaremos por definir qué es una hipoteca.  Se trata de un derecho que vincula la propiedad de un bien de forma que se garantice el cumplimiento de una obligación: 

Derecho que grava bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda.

De manera coloquial todos hablamos de hipoteca. No obstante, deberíamos hablar de préstamo hipotecario, ya que intervienen dos elementos:

  1. Un contrato de préstamo, por medio del cual la entidad se convierte en acreedora, puesto que nos presta una cantidad de dinero a devolver en un plazo y con unos intereses determinados.
  2. Una hipoteca, que es una garantía que damos al acreedor como devolución del préstamo. Un inmueble (o varios) se da como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera puede vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrarse la deuda.

Figuras que intervienen en la constitución y firma de la hipoteca

  • Prestatario: quien recibe el préstamo, obligado a devolverlo en los plazos y condiciones pactadas en la escritura del mismo. 
  • Prestamista: la entidad financiera, acreedora del préstamo, que además acepta la hipoteca como garantía de la deuda. 
  • Avalista: persona que afianza la obligación de devolución del préstamo por parte del prestatario al prestamista en la forma y plazos convenidos.
  • El notario: delante del cual firmamos el contrato de préstamo con garantía hipotecaria y que da fe del contrato y controla su legalidad.
  • El gestor: que realiza los trámites necesarios para efectuar las liquidaciones correspondientes de la hipoteca (normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y se asegura de la inscripción registral de la misma como garantía para la entidad financiera de la deuda.
  • El registrador: encargado de inscribir la operación realizada en el Registro de la Propiedad, y de esta manera el propietario se encuentre protegido frente a terceros acreedores del vendedor.

Elementos que componen la hipoteca

Un préstamo hipotecario es un producto financiero, es decir una oferta que una entidad pone a nuestra disposición como respuesta a una necesidad. Como todo producto que se comercializa tiene unas características que son las que debemos analizar para saber si se adaptan a nuestras posibilidades, expectativas y condiciones. Repasemos cuáles son esos elementos de nuestro préstamo.

Capital

La cuantía que nos presta la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que debemos pagar en el plazo previsto mediante las cuotas. En cuanto al capital máximo al que podremos optar para nuestra hipoteca, éste varía en función de varios factores: 

  • Nuestros ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 30 o 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes...
  • El valor de la vivienda. Las entidades suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, o el 80% del menor valor entre tasación y compraventa para primera vivienda; así como un 60% para segunda vivienda. 
  • Destino de la hipoteca: ¿la hipoteca es para vivienda habitual, segunda residencia u otros destinos?

Cuotas

Se trata del importe que el cliente paga a la entidad con la que contrae la hipoteca. Cada cuota tiene una parte de capital (amortización del capital) y una parte de pago de los intereses, y lo normal es que las cuotas sean mensuales.

Cuando nuestra hipoteca permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio), hablamos de carencia. Si nos permite no pagar la parte de amortización se llama carencia parcial. De todos modos debemos saber que lo que dejamos de pagar en ese momento incrementa la deuda. Es decir, lo que no pagamos ahora lo pagaremos más adelante.

Actualmente, existen multitud de simuladores hipotecarios que te permitirán saber por adelantado el importe de las cuotas que pagarás por tu hipoteca, simplemente introduciendo una serie de datos como son el precio de la vivienda, el plazo de devolución de la hipoteca, o los intereses. 

Amortización

Es el pago del capital pendiente que hacemos en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas), al principio se pagan más intereses y menos capital, mientras que al final del préstamo es al contrario. Cuando tenemos un remanente de dinero y queremos bajar nuestra deuda podemos hacer una amortización extraordinaria. La deuda que saldamos fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital que nos queda por pagar. Si pagásemos toda la deuda de golpe estaríamos hablando de una amortización total anticipada.

Plazo

El plazo es el periodo de tiempo en el que devolveremos el capital y los intereses. Normalmente el plazo máximo de una hipoteca es de 30 años. Es necesario tener en cuenta que cuanto más largo sea el plazo del préstamo, más intereses pagarás al final. En el caso de que decidas pagarla en un plazo más corto, deberás pagar más cantidad por cada cuota (ya que el número de cuotas se verá reducido), pero podrás deshacerte mucho antes de la deuda.  

Intereses

Los intereses son el “precio” por el capital que nos han prestado y que pagamos en nuestra cuota, calculado según el capital pendiente y el tipo de interés. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo o a tipo variable.

  • Hipotecas a tipo fijo: como el los intereses no varían a lo largo de toda la vida del préstamo, la cuota que pagaremos será siempre la misma. En el contrato se establecerá el porcentaje que se aplicará sobre el capital para calcular los intereses. En el artículo mejores hipotecas a tipo de interés fijo, podrás ver las hipotecas a tipo fijo que se ofrecen actualmente en el mercado. 
  • Hipotecas a tipo variable: en este caso, el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, lo que supone que la cuota mensual variará con cada revisión dependiendo del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia, como por ejemplo el Euribor. El tipo de interés que tendremos que asumir será el resultante de sumar el índice de referencia más un diferencial que establece el banco. En el artículo mejores hipotecas a tipo de interés variable, podrás comparar entre las hipotecas referenciadas al Euribor que se ofertan actualmente en diferentes entidades. 

Recordamos que para saber el interés real que pagaremos por nuestra hipoteca, debemos fijarnos principalmente en la TAE (Tasa Anual Equivalente), ya que engloba el interés nominal, las comisiones y el plazo de amortización. 

Comisiones

Las entidades financieras suelen cobrar comisiones en sus hipotecas: de apertura, de amortización total o parcial, etc. Actualmente, existen entidades que han decidido eliminar las comisiones de sus hipotecas, sobre todo aquellas contratables a través de internet, de forma que resulten más atractivas para el cliente. Un ejemplo lo encontramos en la  Hipoteca Coinc, sin comisiones ni vinculaciones y 100% online (el único trámite presencial es la firma ante el notario). No obstante, cada vez más bancos tradicionales apuestan por retirar las comisiones de sus hipotecas, como por ejemplo Bankia en su Hipoteca Sin Comisiones. 

 


 

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