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C贸mo la entrada en vigor de la ley hipotecaria cambi贸 las hipotecas

C贸mo la entrada en vigor de la ley hipotecaria cambi贸 las hipotecas

El 16 de Junio de 2019 entr贸 en vigor la nueva ley de cr茅dito inmobiliario, m谩s conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que lleg贸 con a帽os de retraso, ten铆a como objetivo proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortizaci贸n de hipoteca y obligando a los bancos a que pagasen los gastos de formalizaci贸n.

En el siguiente art铆culo, analizamos lo que supuso esta ley y algunas de las medidas m谩s importantes que se incluy贸 en la ley hipotecaria

 

Qu茅 cambios introduc铆a la Ley hipotecaria

Esta nueva ley hipotecaria entr贸 en vigor en Espa帽a con el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por los clientes que sent铆an desprotegidos frente a la banca en los 煤ltimos tiempos (cl谩usulas suelo, gastos de formalizaci贸n, desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprob贸 en el Congreso el Martes 11 de diciembre 2018, se fueron introduciendo diversos cambios en la normativa que explicaremos a continuaci贸n. 

 

El banco pagar谩 todos los gastos de hipoteca excepto la tasaci贸n

Esta nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalizaci贸n de hipotecas, excepto la tasaci贸n. Por lo tanto, las entidades deber谩n pagar los gastos de notar铆a, gestor铆a, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados (AJD).

La tasaci贸n de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el pr茅stamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, seg煤n esta normativa. Tambi茅n tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.

Adem谩s, se menciona que la comisi贸n de apertura s铆 es legal. Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitaci贸n de documentos as铆 que las autoridades creen que es leg铆timo imponer este gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado voluntariamente).

Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servir谩 de argumento en las reclamaciones de gastos de formalizaci贸n de hipotecas anteriores.

Mayor protecci贸n para evitar desahucios

Hasta ahora, el banco pod铆a ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurr铆a en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria proteger谩 en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:

  • Durante la primera mitad del contrato: se deber谩 producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del pr茅stamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podr谩 ejecutar la hipoteca.
  • A partir de la segunda mitad del contrato: se deber谩 producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del pr茅stamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevar谩 m谩s tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.

El texto definitivo NO incluye la daci贸n en pago como v铆a para proteger a las familias con problemas de pago. Adem谩s, esta medida no entrar谩 con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la valoraci贸n judicial). S铆 tendr谩 retroactividad en el resto de casos.

 

Amortizar anticipadamente la hipoteca es m谩s barato

Antes de esta ley hab铆a una comisi贸n por amortizaci贸n anticipada de 0,5% los primeros 5 a帽os y de 0,25% a partir del sexto a帽o. Sin embargo, despu茅s de que esta se aprobara se abarataron los costes de amortizaci贸n anticipada de la hipoteca para equiparar la legislaci贸n espa帽ola a la directiva europea:

  • Amortizaci贸n de hipotecas a tipo variable
    • Primeros tres a帽os de la hipoteca: comisi贸n del 0,25% sobre la cuant铆a amortizada.
    • A partir del tercer a帽o: comisi贸n del 0,15% sobre la cuant铆a amortizada.
  • Amortizaci贸n de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones m谩ximas aplicadas ser谩n del 2% los primeros a帽os 10 a帽os y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si as铆 lo desearan.

 

Pasar una hipoteca de tipo variable es m谩s sencillo y econ贸mico

La ley estableci贸 que la comisi贸n m谩xima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija ser铆a del 0,15% durante los primeros 3 a帽os. Despu茅s ser铆a gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos c贸mo formalizar esta operaci贸n en el siguiente art铆culo: 驴Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.

Con esta nueva normativa, se abrieron las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogaci贸n de hipoteca en este ranking.

 

No es obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca

Como sab茅is, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las vinculaciones m谩s repetidas son la domiciliaci贸n de la n贸mina, la contrataci贸n del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida, los bancos piden hacer uso de la tarjeta de cr茅dito, domiciliar los recibos del hogar o contratar un plan de pensiones.

Antes, el banco te ofrec铆a contratar estos productos a cambio de realizar mejorar en los tipos de inter茅s (lo conocido como hipotecas bonificadas). Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente art铆culo:

Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendr谩 que comunicarlo al Banco de Espa帽a y el cliente podr谩 elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garant铆a de pago de la hipoteca.

La cl谩usula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el seguro de protecci贸n de pagos, los cuales garantizan la devoluci贸n del pr茅stamo ante posibles problemas del cliente. 

Aunque la ley mejor贸 en la transparencia de esta cl谩usula, las hipotecas bonificadas continuan existiendo.

 

L铆mites a los intereses de demora en las hipotecas

Con esta nueva ley, los  intereses de demora m谩ximos fijados en el contrato pasaron a ser de tres veces el precio oficial del dinero.

 

El papel del notario en la firma de hipotecas

El notario pas贸 a adquirir un papel clave en la firma de hipotecas. El cliente es quien escoge el notario y no el banco, evitando as铆 que est茅 coaccionado. Por otra parte, el notario dejaba de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cl谩usulas hipotecarias y sus efectos. En este sentido, ante cualquier modificaci贸n en la oferta vinculante, el proceso de revisi贸n debe volver a comenzar: 10 d铆as del cliente para revisar la oferta vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario + apoderado del banco para la firma. Adem谩s, en el caso de que la ley de consumo de cada comunidad indique una fecha diferente, impera la ley comunitaria.

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  1. en respuesta a Raisa7
    -
    #69
    31/08/20 10:45
    Hola聽@raisa7 , esta ley no tiene caracter retroactivo (al menos en este aspecto), por lo que le cobrar谩n comisi贸n por subrogaci贸n si as铆 qued贸 estipulado en su contrato.聽
    Un saludo!聽
  2. Nuevo
    #68
    27/08/20 13:45
    Buenos d铆as! Estaba pensando en hacer un cambio de hipoteca de variable a fija, no se si por novaci贸n ya que mi banco no me est谩 prestando mucha atenci贸n, seguramente sea una subrogaci贸n. Yo formalic茅 mi hipoteca en septiembre de 2017 y ah铆 va mi pregunta.
    Con la nueva ley hipotecaria, a partir del tercer a帽o no de pagar铆an comisiones de subrogaci贸n o novaci贸n, a mi por haber firmado mi hipoteca antes de la nueva ley, tambi茅n me afectar铆a?? Es decir si yo hago una subrogaci贸n en octubre me cobrar铆an comisi贸n por subrogaci贸n? Gracias聽
  3. en respuesta a Rodao
    -
    #67
    19/11/19 13:37

    Muchas gracias, seguro que le ser谩 de utilidad a otros usuarios de Rankia.
    Un saludo!

  4. en respuesta a Mar铆a Blanco Mart铆nez
    -
    #66
    19/11/19 13:34

    Buenas tardes.
    Quer铆a comentar c贸mo ha quedado todo con respecto a mi consulta.
    Finalmente la entidad bancaria asume los gastos de la formalizaci贸n de la nueva hipoteca (art 14), como cataloga la nueva ley hipotecaria en su disposici贸n adicional sexta, en la que hace referencia a subrogaciones y novaciones, d谩ndoles categor铆a de nueva hipoteca a la cual afecta la nueva ley.
    Quer铆a dejarlo aqu铆 expuesto por si es de utilidad a alg煤n usuario.
    Dejar茅 las condiciones ofrecidas por Unicaja en el apartado de hipotecas variables.
    Muchas gracias.

  5. en respuesta a Rodao
    -
    #65
    28/10/19 10:22

    Perfecto! Muchas gracias!

  6. en respuesta a Mar铆a Blanco Mart铆nez
    -
    #64
    28/10/19 10:21

    Muchas gracias por la aclaraci贸n. Igualmente realic茅 una consulta al Banco de Espa帽a al respecto, cuando reciba respuesta la compartir茅 por si es de ayuda para otros.

  7. en respuesta a Rodao
    -
    #63
    28/10/19 09:50

    Buenos d铆as @Rodao ,
    Lo que establece la nueva ley hipotecaria es que es el banco es quien se hace cargo de esos gastos, pero solo los derivado de la contrataci贸n de la hipoteca (no los de la compraventa), en el caso de la formalizaci贸n de una nueva hipoteca, no de una novaci贸n. Tambi茅n establece una comisi贸n m谩xima que el banco puede cobrarnos por novaci贸n o subrogaci贸n, pero los gastos asociados a estas operaciones (gestor铆a, notar铆a y registro) de novaci贸n o subrogaci贸n el banco no tiene por qu茅 asumirlos. Hay bancos que asumen los gastos derivados de una subrogaci贸n, por ejemplo, siendo no obligatorio, por lo que s铆, el banco est谩 en lo cierto en esta ocasi贸n.
    Un saludo!

  8. #62
    23/10/19 08:22

    Hola.
    Es la primera vez que escribo, pero me ha surgido una duda con respecto a la nueva ley hipotecaria, en cuanto a las novaciones.
    Tengo hipoteca con Unicaja y he negociado con ellos una novaci贸n, la duda viene porque me han comentado que tengo que pagar por realizarla, los gastos de notar铆a, gestor铆a y registro. Que al ser novaci贸n no pagan nada ellos y me toca pagarlo todo a mi.
    Seg煤n lo que me he estado informando de la nueva ley e incluso de la sentencia del TS, al ser un contrato nuevo tendr铆a que tomarse como referencia esta nueva ley hipotecaria y no tendr铆a que pagar ninguno de los tres gastos.
    Me gustar铆a que alguien me pudiese aportar algo de informaci贸n al respecto y en caso de que no me den la raz贸n, qu茅 podr铆a hacer al respecto.
    Muchas gracias.

  9. en respuesta a Lquiml
    -
    #61
    17/10/19 10:23

    Hola @Lquiml ,
    as铆 es, no podr谩 reclamar una bajada de esta comisi贸n seg煤n la nueva ley.
    Saludos!

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