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Blog de Kretan
Todo sobre corros, fixing y mercado continuo... pequeños 'tesoros' bursatiles

La crisis inmobiliaria

Es un tema bastante manido ultimamente pero no por eso quiero dejar de hablar de él. Tengo que declararme clarísimamente como BURBUJISTA, es decir, creo que los activos inmobiliarios están muy sobrevalorados, es más creo que soy burbujista desde hace demasiado tiempo.

La burbuja inmobiliaria es una consecuencia de la burbuja crediticia según parece que constatan ya muchos autores y bloggers por internet. Se han concedido prestamos a diestro y siniestro, préstamos a largo, larguiiiiisimo plazo con intereses a corto plazo y esto empieza a pasar factura
.

ASTROC

Astroc ha sido para mí la constatación en plena potencia de la burburja inmobiliaria, os pego un grafico actual de AST, no hay más que verlo para comprobar a dónde ha llegado la locura!


La verdad es que asusta, hasta TRR tuvo más rebotes que AST. No deja de ser un caso aislado pero si repasamos gráficos de otras muchas compañías inmobiliarias, algunas de ellas ni siquiera casi llegan a proyecto inmobiliario y otras se han embarcado en proyectos de fusiones y compras endeudandose hasta las cejas. Todas o casi todas están ya lejos de máximos y empezando a mostrar estructuras bajistas en sus gráficos.

EL EURIBOR

El euribor es ese tan temido indicador del prestamo interbancario al que se refieren las hipotecas, aportemos otro gráfico, demoledor subida del euribor


La verdad que es desgarrador pero que los tipos de interés a mi a día de hoy no me parecen demasiado elevados. De hecho el presidente del banco central en sus últimas declaraciones y en sus claves habituales deja entrever que este año tendremos una o dos subidas más de tipos oficiales pasándolos del 4% actual al 4,25 %o 4,50%. Con estas subidas adicionales el euribor tocaría el 5% sin dudas si no llega a superarlo, cosa que haría bastante daño a las economías domésticas.

Como muestra de las dificultades este articulo de idealista.com con un gran foro en general burbujista.

EL CREDITO FACIL

Sea o no fácil la obtención de créditos siempre hay que acabar devolviéndolos, en días como hoy proliferan los 'usureros' televisivos y mediáticos tipo Cofidis, Dinero Directo, etc prestando dinero a TAE's del 25%, menuda estafa! Pero hoy visto lo visto la gente se ha acostumbrado a solo saber DOS cosas de su crédito, que son:
  1. Cuanto voy a pagar al mes?
  2. Durante cuanto tiempo?
Esto también ha regido para las hipotecas y no se si debido a la incultura financiera general de este país o bien debido a los apretones familiares del tipo 'compra que esto siempre sube' o 'si no compras hoy mañana será mas caro' de gente comprada en inmobiliario en épocas de altisima inflación (como es la generación que pudo comprar pisos en los 70-80) ha llevado a una completa desvirtuación del sentido de la responsabilidad crediticia. En aquellas épocas las deudas eran a TIPO FIJO, un tipo fijo altísimo, incluso superior al 10 y al 15% en algunas ocasiones, pero la subida salarial debida a la inflación hacía muchisimo más llevadera la carga hipotecaria a medio plazo ya que pasados dos o tres años la cuota permanecía exactamente igual y la mejora salarial hacía que la cuota menguara su carga en muy poco tiempo, además el periodo de amortización era de la mitad del actual donde nos encontramos con aberraciones de hipotecas a 40 o 50 años!

Pero este periodo está pasando, el crédito fácil cada vez es más dificil y los bancos cierran el grifo, cada vez es más dificil conseguir una hipoteca monstruosa y con ello evidentemente la demanda se retrae, quizá no por falta de ganas de hipotecarnos (debe ir en la idiosincrasia española), si no por la imposibilidad de conseguir un crédito para hacerlo.

EN RESUMEN

La burbuja inmobiliaria no se si ha explotado o no, hace tanto tiempo que lo espero que ya no se a que altura estamos pero ultimamente se está constatando incluso en medios populares como la Televisión las dificultades del sector para vender al ritmo que lo hacían anteriormente, las dificultades familiares para asumir créditos (sobre todo los firmados en los ultimos 3 a 5 años). Esto pesa como una losa sobre el sector, si antes era 'compra que mañana será mas caro' hoy es 'no hay prisa por comprar si mañana podría ahorrrarme algo'.

Con esto quiero decir que lo mejor en estos momentos es NO tomar ninguna posición en ningún valor puramente inmobiliario y en valores constructores limitarse a aquellos con una gran presencia en obra pública y que inviertan en el extranjero. Es mejor dejar de ganar algo que empezar a perder, por ello esta recomendación.

En caso de querer comprar un piso/casa, etc mirar muy muy bien los precios y pedir sobre todo rebajas, si a alguien le pides una rebaja y en seguida acepta verás que el tema está 'jodido' y quizá te pienses esperar un poco más. Aunque es dificil aconsejar en estos aspectos hay que pensarselo muy bien antes de asumir un crédito para TODA LA VIDA. Sinceramente pienso que a los jóvenes en este país se nos ha collado demasiado y que 'la nueva esclavitud española de este siglo van a ser las hipotecas'.

PREDICANDO CON EL EJEMPLO

Pues va a ser que no puesto que entre mis inversiones aún se conserva algo inmobiliario pero para que no queden dudas voy a aclarar en que valores y por qué aun permanecen en cartera:

AISA: Este valor lo suscribí el año pasado en corros, solamente me queda un tercio de la inversión inicial y a los otros 2/3 les saqué mucho más que para cubrir la inversión total inicial así que pese a lo mal que veo el sector, que realmente lo veo mal, voy a mantener la inversión como cartera 'permanente'.

AMCI: Otra empresa de corros de muy reciente creación que creo que puede tener tirón, comprada también con beneficios sacados de AISA y creo que puede tener recorrido, la compre también en la ultima ampliación y como de momento le saco margen y es un embrion de empresa que puede tardar unos cuantos años en acabar de madurar pues me la quedo. Además van a entrar a invertir de la mano de socios locales en paises del este, que será la proxima burbuja inmobiliaria que hinchen, si no lo están haciendo ya.

A parte de estos dos no quiero incluir ninguno ni por asomo ya en cartera a medio/largo plazo aunque si se presenta alguna oportunidad especulativa en algún valor inmobiliario no será de descartar aunque no guste el sector, pero tendría que ser algo concreto y minimizando los riesgos, como por ejemplo actuamente la OPA a MVC que tiene que haber a la que se podría sacar algo de rentabilidad, a ver si le dedico un post más adelante.
  1. #2

    Anonimo

    La crisis inmobiliaria va para largo... a mi ofrecieron comprar casas de MACROCASA suerte que no compre. Un Ex director comercial del mundo del consumo vendiendo pisos....no era de fiar ;-)

    A los estafados suerte!!! Nicolás León eres un crack jejejeje

  2. #3

    Anonimo

    Hola, Ya hace tiempo que publicaste este artículo, y hoy creo que estamos bastante peor que en Mayo, o igual, pues ya hace tiempo que el sector inmobiliario está en crisis y el que ha tenido un piso en venta seguro se dio cuenta enseguida .Te escribo este comentario porque me encantaría saber tu opinión y que me aconsejaras acerca de lo que consideras mas conveniente hacer en la situación en la que me encuentro.
    En el año 2004 compré un estudio que ya pagué. En el 2005 junto con marido compramos un piso juntos, De este tenemos una hipoteca de 90000 € , Como este piso nos costó bastante caro y pensaba vender mi estudio vimos un bonito adosado en nuestro pueblo en el año 2006 y lo adquirimos sobre plano dando una señal, pensando en vender las dos propiedades y así se nos quedaba el adosado practicamente pagado. Esto fue justo cuando empezó la crisis. El adosado están apunto de terminarlo y hemos entregado a cuenta dieciocho mil euros. Como puse mi estudio en venta en el 2006 todavía no lo he vendido y he tenido que rebajarlo desde entonces cuarenta mil euros, y el otro tampoco lo hemos vendido y ya lo hemos rebajado también treinta mil, en fin..que nos estamos planteando ya que lo mejor es quedarnos quietos, quitar los carteles de se vende, quedarnos donde estamos e intentar rebajar la cuota de la hipoteca que tenemos todo lo que podamos aunque perdamos los 18 mil euros. ¿Qué opinas? Sinceramente me da ya pena vender tan barato pero no sé cuál va a ser la evolución del sector..si luego volverá a subir todo, si los precios se están en realidad poniendo en el lugar que les corresponde porque su valor era irreal..lo cierto es que si vendemos caro es porque también hemos comprado caro..¿Y ahora qué? como verás soy una Españolita normal de a pie y estoy segura que tiene que haber mucha gente en la situación en la que nos encontramos nosotros. La crisis nos ha pillado de lleno. También, ahora la compra del adosado nos resulta muy cara, ya que perdemos 70 mil euros, que es justo el precio por el que tenemos que vender de menos..de momento claro..porque todavía no hemos vendido nada
    Aunque no respondieras, gracias por leerme y perdón por contarte mi problema aquí..me ha gustado tu planteamiento y por eso te he escrito.

  3. #4

    Kretan

    La verdad es que no soy un experto inmobiliario ni mucho menos pero 18 mil € a mi me parece una perdida asumible perfectamente, pienso que en el momento actual mejor cuantas menos deudas. Además sondea el mercado en la zona donde querías comprar el adosado como bien dices tus otras propiedades yas las has rebajado mucho, el adosado que querías segurametne el precio que firmaste NO es el actual y ha bajado MUCHO más de esos 18 mil € que entregaste a cuenta. Seguramente al lado o cerca haya otro promotor vendiendo lo mismo con descuento. Yo preferiría perder 18 mil € antes que cometer una locura financiera yendo a por otra vivienda más que seguramente no podáis asumir bien el pago. Si antes era vendo caro y compro caro ahora si te ves forzada no puedes vender barato para comprar caro si un caso y en caso que tengáis muchas ganas de iros a donde queríais comprar la vivienda yo miraría de vender barato para comprar barato si un caso o ofrecerle al nuevo constructor que parte del pago se haga con las viviendas que queríais vender.

    Estudiad las posibilidades pero por 18 mil €(que es una pasta) no vale la pena dejar de estudiar otras opciones ni meterse en algo que no podáis asumir.

    s2 y suerte!

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