El rigor de los contratos no se aminora por el paso del tiempo y mientras estén en vigor, pueden ser exigidas todas sus prestaciones.
Otra cosa será la prescripción de las acciones, pero en derecho español, las obligaciones contractuales tienen un plazo general muy largo, de 15 años.
A pesar de que la crisis inmobiliaria todavía está muy presente en nuestra memoria, el tiempo pasa, los ciclos avanzan y se han empezado a vender más pisos. Dentro de poco volverán a revalorizarse los terrenos y a generarse operaciones inmobiliarias sobre los mismos. En esta situación, es frecuente el intercambio de obra por terrenos o la venta de terrenos con pago en dinero y en especie. El problema estriba en que son contratos cuyo cumplimiento se produce a en un período largo de tiempo en el que se pueden producir multitud de cambios en las circunstancias y que pueden hacer sucumbir operaciones de mucha cuantía. Para estos casos, el adecuado asesoramiento es imprescindible.
Y como muestra de este tipo de problemas, que se pueden generar por el incumplimiento de las obligaciones de las partes, traemos un caso resuelto por el Tribunal Supremo, en reciente sentencia de 27 de marzo de 2015.
D. Lucas y Dña. Modesta venden unos terrenos a una promotora a cambio del pago en dinero y en especie. Sobre los terrenos, estaba pendiente una sentencia de declaración de dominio, pues habían adquirido dichos terrenos por un simple acuerdo verbal.
Se fija un pago a la firma del contrato, otro pago al obtenerse la sentencia declarativa de dominio y un último pago en especia, a la finalización de la obra, consistente en la entrega de un local, una vivienda, un ático y dos plazas de garaje.
Se fija un plazo para la escritura a requerimiento de cualquiera de las partes, condicionado a la satisfacción del pago por la compradora y que haya recaído sentencia en la acción declarativa de dominio. La entrega de posesión y llaves tienen como plazo a finales de enero de 2010.
En el contrato, se fija una cláusula penal que dice lo siguiente:
“El incumplimiento del presente contrato y/o sus estipulaciones por causa imputable a la parte compradora, conllevará la pérdida de la cantidad entregada a cuenta, es decir 600.000 euros. Si el incumplimiento del contrato y/o sus estipulaciones fuese por causa imputable a la parte vendedora, ésta vendrá obligada a la devolución de la cantidad entregada a cuenta por la por la parte compradora de 600.000 euros, más los intereses legales devengados por dicha cantidad desde la fecha de su entrega y otra de 1.800.000 euros, en concepto de penalización, salvo que dicho incumplimiento sea debido a la no obtención de la titulación que precisa para vender la finca descrita en el expositivo 1 C) en cuyo caso la parte vendedora tendrá que devolver a la parte compradora el importe de 600.000 euros más los intereses legales devengados por dicha cantidad desde su entrega, sin penalización adicional alguna”.
Llega el 3 de febrero de 2010 y la sociedad compradora remite por conducto notarial un requerimiento para resolver el contrato a los vendedores, que lo contestan oponiéndose y formulan (fuera del plazo pactado) demanda en ejercicio de la acción declarativa de dominio a la que nos habíamos referido antes, que se admite a trámite el 12 de febrero de 2010 y cuya sentencia estimatoria se emite el 29 de junio de 2010.
La promotora demanda a los vendedores solicitando la declaración de resolución del contrato por incumplimiento, la condena a la devolución de los 430.000 euros que se les habían pagado, con sus intereses legales, y 1.800.000 euros en concepto de la penalización pactada.
El Juzgado de Primera Instancia nº1 de Melilla desestimó la demanda.
La promotora, apela ante la Audiencia Provincial que confirma el fallo de la primera instancia.
Así que los compradores interponen recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Para el Tribunal Supremo, no estamos ante un cumplimiento de los plazos meramente defectuoso por un simple retraso, sino que se trata de un incumplimiento manifiesto. Los vendedores, no instan la declaración de dominio hasta que no son requeridos por la compradora, una vez transcurrido el plazo para hacerlo.
En definitiva, se dan los requisitos para la resolución por incumplimiento que establece el artículo 1124 del código civil. Se estima la demanda, se declara resuelto el contrato y se condena a los vendedores a la devolución de 430.000 euros, al pago de los intereses legales y a pagar 1.800.000 como penalización pactada.
Aunque las prestaciones correspondientes a un contrato se deban realizar en varios años, el paso del tiempo no resta rigor a la obligación de su cumplimiento.
Juan Carlos Burguera
Burguera Abogados
