¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Blog de Juan Carlos Burguera
Temas legales que afectan a su bolsillo

Las 35 cláusulas abusivas más frecuentes en préstamos y créditos hipotecarios

A algunas entidades financieras "se les escapan" en sus contratos cláusulas consideradas por doctrina y jurisprudencia como abusivas.

 

 

 

Por supuesto que los servicios jurídicos de los bancos saben lo que están haciendo pero juegan (es la esencia de su negocio) a los “grandes números”.

  • Una parte de los clientes no leerá siquiera el contrato.
  • De los clientes que leen el contrato, la gran mayoría no conoce lo que se considera cláusulas abusivas y ajustará su comportamiento a lo establecido en el contrato, sin protestar o le convencerán en el banco de que es obligatorio “porque está por escrito”.
  • De los clientes que leen el contrato y detecten las cláusulas abusivas, una gran parte, no reclamará, por evitar molestias  y gastos o por no poder hacerlo, dada la posición de poder del banco frente al usuario.
  • Es decir,  una pequeñísima parte reclamará en su caso y hasta sus últimas consecuencias por las cláusulas abusivas. A las empresas en general, les sigue siendo rentable la inclusión de dichas cláusulas.

 

A fin de clarificar las cláusulas abusivas que se puede encontrar, vamos a ver una relación de ejemplos. Esta lista se basa en un informe elaborado por el Colegio de Registradores en junio de 2013, a raíz de la aprobación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo.  Para los que tengan interés, se puede acceder al informe completo a través de la web del Colegio de Registradores.

 

Las cláusulas abusivas se clasifican en financieras, de vencimiento anticipado, de carácter ejecutivo y ajenas a la garantía hipotecaria.

 

Cláusulas financieras

 

  • Estipulaciones que en los intereses ordinarios hagan el redondeo por encima de 1/8 de punto, fijen la variación sólo al alza o señalen un tipo de referencia no objetivo (que incluya en todo o parte el tipo de la propia entidad). Son contrarios a la D.A. 12 de la Ley 44/2002, art. 1256 C.C., art. 10 LGDCU).
  • Pactos sobre los intereses moratorios sobre créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas sobre la misma vivienda, que establezcan intereses superiores a tres veces el interés legal del dinero, o que se calculen por una cantidad superior al principal o que los capitalicen (art 114.3 LH).
  • Pactos sobre instrumentos de cobertura de tipos de interés (como los swaps) y los referidos a cláusulas de suelo y techo en los que el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite al alza, si el prestatario es persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda. En estos casos se exige constancia manuscrita del conocimiento del deudor de los riesgos asumidos.
  • Pactos sobre pago de comisiones y compensaciones de riesgo que excedan los máximos permitidos (arts. 7 a 9 de la Ley 41/2007).
  • Pactos que impongan al deudor el pago de gastos o impuestos que por ley corresponde cargar al acreedor (Ley 1/2007 art. 89.3).
  • Pactos “omnicomprensivos” por los que el deudor garantiza cualquier deuda que en el futuro pudiese tener con el acreedor o que no determinen con exactitud la obligación que se garantiza (art.12 y 153 bis LH).
  • Pactos que permiten al banco exigir el pago de amortizaciones aplazadas no vencidas.

 

Cláusulas de vencimiento anticipado

 

  • Pacto de vencimiento anticipado del préstamo por impago de hasta dos cuotas: Se requieren 3 impagos por el artículo 693.2 LEC.
  • Pacto de vencimiento anticipado por denegación parcial, no inscripción en plazo o no inscripción de la hipoteca.  
  • Pacto de vencimiento anticipado si el prestatario se declara en concurso (art. 61.3 Ley Concursal).
  • Pacto de vencimiento anticipado si se realizan actos dispositivos o se enajena la finca hipotecada (arts 27 y 107.3 LH).
  • Pacto de vencimiento anticipado por incumplir la prohibición de arrendar la vivienda por un plazo superior a 5 años. En caso de que los arrendamientos  sean de los excluidos de la purga en caso de ejecución forzosa  o gravosos por fijar rentas bajas o anticipar las rentas, sí se admite el vencimiento anticipado.
  • Pacto de vencimiento anticipado por despacho de mandamiento de ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra el deudor hipotecante (arts. 131 y 133 LH y 1129.1 CC).
  • Pactos de vencimiento anticipado por disminución de patrimonio, riesgo de insolvencia, impago de otras obligaciones ajenas al préstamo o cualquier otra reclamación que perjudique la solvencia del propietario. (STS 16 de diciembre de 2009).
  • Pacto de vencimiento anticipado por reducción del valor de la finca a criterio del prestamista o por perito con vinculación al mismo (art. 1.256 C.Civil) y 85.3 LGDCyU.
  • Pacto de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca a precios de mercado.
  • Pacto de vencimiento anticipado por expropiación de la finca.
  • Pactos de vencimiento anticipado por causas ajenas a la hipoteca, como fallecimiento del fiador, o pérdida de empleo.
  • Pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias o cambios de negocio, modificaciones societarias, o inicios de procesos de fusión, escisión o disolución de la sociedad.

 

Cláusulas que afectan a la ejecución

 

  • Uso de Tasaciones sin certificado, o no ajustadas a los requisitos legales (art.129.2.a L.H.).
  • Pacto de venta extrajudicial en caso de que la deuda no esté inicialmente determinada.
  • Pacto de extensión de la hipoteca a los muebles en la finca y a las mejoras (art. 112  L.H.).
  • Pactos sobre igualdad de rango o posposición (art. 241 del Reglamento Hipotecario).
  • Pacto de renuncia a la cancelación parcial si el acreedor ha aceptado el pago fraccionado del préstamo (art. 124 de la Ley Hipotecaria).
  • Pactos para la ejecución que no señalen el valor de tasación a efectos de subasta, o domicilio, o los establezcan diferenciados según el procedimiento (arts. 129 L.H., 234 R.H. y 682 L.E.C.).
  • Pactos que permitan al acreedor descontar del precio de remate los gastos de la adjudicación (formalización y tributarios) (arts 672 y 692 L.E.C.).
  • Pactos para el pago por el deudor de los honorarios del abogado del acreedor en caso de ejecución extrajudicial.

 

Otras cláusulas abusivas

 

  • Pacto de extensión de la hipoteca a las nuevas construcciones que se realicen sobre la finca hipotecada, independientemente de su titular.
  • Pacto de compensación de la deuda con cualquier crédito que el deudor tenga con la entidad.
  • Pactos que establezcan obligaciones accesorias (por ejemplo, contratar los seguros habituales en la correspondiente empresa del grupo bancario).
  • Pactos de sumisión expresa a un tribunal distinto del lugar del inmueble (art. 90.2 TRLGDCYU y art. 684 L.E.C.).
  • Pacto comisorio: Esta cláusula permitiría la adjudicación directa de la finca en caso de impago, sin pasar por el proceso de ejecución y está directamente prohibida por el artículo 1.859 del Código Civil.
  • Pactos para obtener segundas copias con fuerza ejecutiva.
  • Pactos por los que el deudor renuncie a la notificación en caso de cesión del préstamo.
  • Pacto de exclusión del derecho de rescate del artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento civil, cuando la finca sea vivienda familiar.

 

A modo de conclusión, estas serían mis recomendaciones.  Si va a firmar una hipoteca:

 

1.- Exija que le proporcione la minuta con suficiente antelación para leerla con tranquilidad y tener tiempo de hacer alguna consulta a fuentes externas en caso de duda.

2.- Por la trascendencia del contrato y su importe, considero (aunque parezca que “barro para casa”)  que una revisión por un abogado especializado es siempre dinero bien invertido.

3.- Si detecta una cláusula abusiva, indíquelo al banco para que la eliminen.

4.- Si el banco no hace caso y se lo puede permitir, busque otra entidad financiera.

 

Juan Carlos Burguera

Burguera Abogados

 

 

  1. #1

    Comstar

    El problema que el comunismo de la URSS tenía es que era abusivo y expropiador. La banca parece haber seguido su legado.

    El problema del comunismo era que no había propiedad privada. Con el sistema de reserva fraccional los bancos crean dinero, lo prestan y piden más dinero a cambio que el que entregaron. ¿De donde se va a sacar la gente ese dinero extra si la gente no tiene otra fuente de dinero además de los bancos? El suministro de dinero tiene un faltante, y se convierte en expropiaciones. ¿Cómo puede haber propiedad privada si el dinero es deuda?

    ¿Comunismo con distinto nombre?

  2. #3

    Birdi

    Hola
    ¿Puedo demandar nulidad de clausula abusiva?
    Concretamente se declare nula la renuncia a informar de la cesion de crédito.
    ¿Aunque esté en proceso de ejecucion hipotecaria?
    Gracias

  3. #4

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a Birdi
    Ver mensaje de Birdi

    Habría que ver el caso en concreto y el criterio de su Audiencia Provincial.

    Si no se alegan las cláusulas abusivas en la oposición a la ejecución, es posible que consideren que le ha precluido el plazo.

Autor del blog

Envía tu consulta

Sitios que sigo

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

Cerrar