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Blog Joldi's Blog
Reflexiones sobre economía, sector inmobiliario, empresa, finanzas...

Sector inmobiliario en 2010; siguen los números rojos

 
2010 arranca con la misma tónica bajista en el precio de los pisos que trimestres precedentes según atestiguan varios informes de portales inmobiliarios; Facilísimo e Idealista. Posiblemente el efecto de la próxima subida del IVA y eliminación de la deducción fiscal hayan suavizado en algo la caída, pero y aún con estas, y con los datos en la mano y por el estudio de fundamentales no cabe pensar, ni remotamente, en una  subida consistente en el precio de la vivienda a medio plazo.  Como mucho en zonas muy concretas en este 2010 se pueda dar una fase de bull trap o falso suelo por el efecto (más psicologico que real) de la eliminación de la deducción fiscal y subida del IVA, pero en fin, que no dejaran de ser meros repuntes sin solución de  continuidad para 2011. Sí que es cierto que el primer trimestre ha arrojado un ligero incremento en las transacciones efectuadas (se partía de valores muy bajos), pero claro, de aquí a ponerse a hablar de vislumbrar el final del túnel media un abismo. En este sentido un reciente informe del  Banco de España apuntala el criterio de senda bajista en el precio de la vivienda para los próximos años.
 
El sector ladrillil en este país sigue en la UVI, y es más, cada día que pasa afloran nuevos datos que dan que pensar que la ansiada recuperación va para largo. Ni tan siquiera todavía no hemos entrado en la fase de absorción del stock inmobiliario que nadie conoce a día de hoy a cuanto  asciende. Las apuestas más solventes andan entre el millón y casi dos millones de vivendas sin comprador. Pero lejos de menguar este stock,  la oferta inmobiliaria de este país podría seguir  incrementándose, puesto que   la oferta se sigue cebando cada día que pasa con todo aquel stock de viviendas provenientes de deshaucios de las familias,  más de 350.000 desde finales de 2007. Y las perspectivas es que esta cifra se vaya incrementando dramáticamente en los próximos meses. Y para mayor abundamiento, gran parte de la demanda de los últimos años, toda la inmigración venida en los años del boom económico, podría estar optando por replegarse a otros países con perspectivas más halagüeñas aprovechándose del cheque-regalo lanzado recientemente por el Gobierno, por lo que próximamente  sus viviendas actuales pasarían a engrosar el stock inmobiliario.
  
Por otro lado, la demanda inmobiliaria sigue paralizada por el desempleo, por la incertidumbre de la situación económica  o la falta de acceso al crédito. Ni  tan siquiera  la excepcional coyuntura de unos tipos hipotecarios bajo mínimos históricos está animando el mercado. Tampoco hay, ni se les espera por el momento  a los compradores de  mercados añadidos (extranjeros, segunda residencia, inversores y pasapiseros) ni la otrora llamada "demanda embalsamada" como inmigrantes recién llegados ahora que su cupo de contratación es cero.
 
Y por último están los precios, que por mucha bajada que hayan pegado desde máximos  siguen estando por las nubes,  sin ajustarse a la capacidad adquisitiva real de la demanda  y sin haber bajado lo que lo han hecho en otros países afectados por un boom inmobiliario similar como al nuestro.
 
En fin, hasta que no se reconozca por todos la gravedad de la situación actual y se pongan encima de la mesa medidas realistas, al sector ladrillil le queda por delante un largo y doloroso "via crucis".
  1. #1

    Juanjillo

    Cierto que el sector inmobiliario esta en la UVI aunque como apunta algun experto del sector ya apunta a una clasificacion de las viviendas segun donde estan, asi las viviendas de las grandes ciudades que han bajado sus precios de forma significativas podria haber alcanzado su suelo, caso de Madrid, Barcelona..., Otras que deben de bajar mas sus precios para ser consideradas como interesantes que estan en poblaciones cercanas a esas grandes ciudades o que hay una oferta "contenida", Otras tercera clasificacion seria aquellas poblaciones que aunque bajasen lo que bajasen los precios no tienen salida. P. e Valdeluz, Pocero o mejor alguna promocion construidas por poblaciones de TOLEDO que pensaban vender vivendas como si fuera Madrid.Yo estoy de acuerdo con hacer esta diferenciacion para pensar en el sector.

  2. #2

    Fernan2

    Muy buen artículo!! Coincido plenamente con esta visión: stocks a rebosar, exceso de oferta (promotores, especuladores pillados, bancos), escasez de la demanda (crisis, perspectivas de bajadas adicionales, falta de crédito), y por tanto no hay más camino que el de las bajadas...

    s2

  3. #3

    Joldi

    Juanjillo, sí claro, el mercado inmobiliario siempre hay que tratarlo de forma muy local, y coincido contigo que hay zonas como las ciénagas de Shrek, esto es, residencia vacacional encajonadas en tierra de nadie, a km's de la costa, que directamente son invendibles, que a día de hoy, ni en los próximos 5 a 10 años no tienen salida posible (si la llegan teniendo algún día).

    Respecto al tema de Barcelona, Madrid, etc..., pues sí, claro, menos recorrido posible a la baja cuanto más céntrico, bien situado, mejores calidades, etc., pero entiendo que todavía es muy aventurado hablar de que se está próximo a tocar suelo cuando el precio medio del m2 está por encima de los 4000 € y no hay fundamentales que inviten a pensar en que la coyuntura económica tan precaria en que estamos inmersos se pueda invertir a medio/largo plazo, y hasta que la situación económica no se recupere el sector inmobiliario no irá al alza, y para eso, sigo creyendo que queda mucho.

    Muchas gracias por vuestros comentarios, un saludo

  4. #5

    Monica123

    en respuesta a Joldi
    Ver mensaje de Joldi

    Interesante artículo. Muy deacuerdo con Juanillo en que la situación es muy diferente dependiendo de la ciudad. En el blog de Venta de pisos se publicaba la noticia que los precios habian bajado hasta niveles del 2005 pero la situación es muy diferente entre los pisos de Barcelona y Madrid o los de Pocero.

    S2

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