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Joldi's Blog

Reflexiones sobre economía, sector inmobiliario, empresa, finanzas...

Algunos apuntes para depurar nuestro sector inmobiliario


Nuevo jarro de agua fría para el sector ladrillil; la semana pasada se conoció el dato de que en septiembre la compraventa de viviendas volvió a retomar la senda bajista al reducirse un 17,2% respecto al mismo mes del año anterior.
Hay quien sigue sin enterarse;  el empecinamiento y la estrechez de miras de mucho españolito medio y promotor “avispadillo” está provocando que de momento el ajuste burbujil se esté produciendo vía cantidades y no vía precios (que sería lo más eficiente). En este sentido, cabe recordar como  paises como EUA o Japón,  con bastante menos  burbujón inmobiliario que España, han llegado a realizar ajustes en el precio de la vivienda por encima del 30%, mientras nosotros estamos aún en el 8,6% (esto según el MIV si bien a pie de calle los descuentos han sido superiores).
En fin, lo que me queda claro es que  este pais no levantará cabeza hasta que no seamos capaces de hacer borrón y cuenta nueva con el sector ladrillil, y obviamente eso pasa por dilapidarnos parte del brutal stock inmobiliario existente mediante un ajuste drástico de precios para ajustar la oferta a la capacidad adquisitiva real de la demanda, y con ello evitarnos entre otra cosas, que la capacidad de consumo de los hogares se vea lastrada durante los próximos 30 años, como sí que lo seguirá estando el de gran parte de la demanda que compró en los años del boom inmobiliario.
Y visto como anda de paralizado el Gobierno con el tema ladrillil y las tonterías que anda soltando la patronal del sector, me permito la licencia de aportar una serie medidas para depurar  el sector ladrillil de este pais y así evitarnos para el futuro un desaguisado similar al que hemos montado:
  • Asunción de la realidad del sector mediante el ajuste de precios a la capacidad adquisitiva real de los hogares españoles.
  • Limitar la concesión de la hipoteca a 1/3 del sueldo neto y a un periodo máximo de 25 años. El precio de cualquier bien inmueble debe estar en consonancia con la renta disponible de las familias, y cabe volver irremediablemente a valores de preburbuja en el esfuerzo de adquisición de la vivienda, esto es, que la renta anual que una persona deba destinar a la compra de una vivienda no pase del 5.
  • En caso de impago de hipoteca que la deuda se resuelva entregando las llaves de la vivienda al banco (dación de pago). Con ello, seguro que los bancos se lo mirarán más  a la hora de ir concediendo alegremente hipotecas como ocurrió en el pasado.
  • Eliminar “ipso facto” todas las deducciones fiscales por compra de vivienda por injustas, encarecer el precio final, por agravar el déficit público y por representar una transferencia directa al promotor. En relación a aquellos que ya vengan disfrutando de las deducciones establecer un periodo transitorio para ir elimándolas progresivamente.
  • Suprimir toda la VPO de propiedad, solo debe prevalecer la destinada a alquiler.
  • Establecer en el sector ladrillil estadísticas solventes,  sobretodo las relacionadas con las variaciones en los precios y las del  stock residencial existente  para saber si hace falta construir más o no (de momento será que no), dónde, que tipología de vivenda, etc.
  • Aclarar  y redefinir el papel que desempeñan cada uno de los agentes dentro del sector ladrillil, sobretodo con especial hincapié con las presuntas relaciones de independencia entre bancos y agencias de tasación, y las empresas financieras e inmobiliarias.
  • Rígido control a la banca en todo el tema de la crisis, sobretodo en la  contabilización real de su stock en los balances, su novedosa reinterpretación de la morosidad, etc.
  • Impulsar políticas que potencien el alquiler, no es normal que estemos en porcentajes del 11% cuando el resto de paises desarrollados triplican esa cifra.
Concluyendo, o vamos tomando medidas como las descritas o deberemos seguir esperando que los precios sigan bajando "sine die" hasta que tengan un nivel razonable comparándolo con la renta disponible de las familias.
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    5 comentarios

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    1. Anonimo
      #1

      Anonimo

      ¡Ahí le has dao! pero, ¿quien le pone le cascabel al gato?

    2. Anonimo
      #2

      Anonimo

      En cuanto a las medidas que expones como necesarias para el ajuste necesario del sector, estoy plenamente deacuerdo en las referentes a la banca y a la anterior libre concesión de hipotecas. Lo que me gustaría puntualizar es el tema de las VPOs...la realidad no es que deban desaparecer las mismas en Propiedad sino que se debe variar su definición en dos casos:

      1- a Viviendas Tasadas: VPO que benefician a Ayuntamientos y al sector para evitar el desamparo de muchas empresas dependientes del mismo y mejorar la calidad de la vivienda.

      2- VPO pero no de por vida...me explico, hace falta una mejora en la Legislación actual. Desde la condiciones de acceso hasta la aceptación de la vivienda. En el Pais Vasco actualmente el precio de adquisición de la misma es de por vida (salvo las actualizaciones pertinentes)lo que no beneficia ni al propietario ni al mercado a largo plazo.

      Conclusión: No se trata de no volver a depender del Ladrillo sino en términos propios del mismo apuntalar mejor los cimientos para evitar el desplome del edificio.

    3. Anonimo
      #3

      Anonimo

      Referente a la caída de precios, un informe de la OCDE a enero de 2007 decía que el precio de la vivienda en España debería caer un 30%

      Me gustaría saber quien es el que va a obligar a los bancos a establecer un límite de años en las hipotecas, cuando la oposición en nuestro país hace cantinela del libre mercado.
      En cuanto al reconocimiento contable de las pérdidas relacionadas con la valoración de las viviendas, dudo que se lleven a cabo.

      Si le interesa, un profesor de la UGR habló sobre este tema en una conferencia, lo recogí en mi blog, en la segunda parte de este post.
      Si no le importa:

      http://tintaenllamas.blogspot.com/2009/10/propuestas-loables-que-no-se-las.html

      Un saludo y felicitaciones por su blog

    4. Joldi
      #4

      Joldi

      Hola,
      el listado de medidas que proponía no pasaba por dejar de ser un conjunto de propuestas de buenas intenciones, a sabiendas que no hay, ni habrá ningún Gobierno que las lleve a cabo, eso ya se sabe, pero bien, el derecho a hacer saber lo que uno piensa todavía le alcanza a uno.

      Respecto a las VPO de propiedad, es un tema en el que caben muchas matizaciones, pero por regla general que un derecho fundamental como la vivienda se resuelva en base a una funesta lotería a cargo del resto de contribuyentes, pues bien, no me parece bien,

      Gracias a todos por vuestras aportaciones, un saludo

    5. Anonimo
      #5

      Anonimo

      Totalmente de acuerdo respecto a las VPO, agregaría que despues de algunos años quienes se han beneficiado de la loteria y de la ayuda de todos los constibuyentes, se pasan media vida intentanto poder vender en el mercado libremente su VPO con el consiguiente beneficio ... ¿en que quedamos, quieren la tutela del Estado para acceder a su VPo pero mas tarde no quieren relacion con el estado y si obtener beneficios economicos?
      Con respecto a los Bancos no creo que se pueda limitar como, cuando o a quien dan hipotecas

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