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Blog Joldi's Blog
Reflexiones sobre economía, sector inmobiliario, empresa, finanzas...

No hay, ni habrá, recuperación inmobiliaria


Vuelta a la realidad en el sector inmobiliario, después de unos meses de relativa calma chicha, esta semana se supo que la compraventa de casas descendió un 21,3% en octubre en términos interanuales (el segundo menor número de ventas de viviendas desde que comenzó la crisis),  concretamente unas 33.000, y de ellas, faltaría saber cuantas se corresponden a daciones de pago de la banca. Seguimos entonces con el mismo guión; un ajuste que se está llevando mayoritariamente vía cantidades en vez de la de precios, que sería lo deseable. Si bien que tampoco nadie se engañe, los precios sí que bajan y de forma mucho más acusada de lo que  se publica.

En todo caso, adiós a otro presunto brote verde y puesta en evidencia, otra vez más, de la manipulación de muchos decadentes salones inmobiliarios y  cutreinformes manipulados (como los de La Caixa de Catalunya, metida en los ladrillos hasta la cejas)  que se aventuraban  a pronosticar la  efectiva recuperación del sector.

Mal acabar tendrá el tema de la vivienda en esta país. Y eso por mucho que el Gobierno pretenda ir metiendo parches como  el mantenimiento durante 2010 de la deducción fiscal de la vivienda o el anuncio de que las personas físicas y jurídicas que tengan un piso en venta podrán transformarlo en VPO, cumpliendo eso sí una serie de requisitos, entre otros, rebajar  su precio/m2  hasta el de la  VPO.

Y ni aún con estas el mercado inmobiliario se recuperará, cabe pensar que quizás hasta finales de 2010 mantenga algo el tipo por ser el último año que se mantenga la  deducción fiscal (a ver cuanto tarda el PP en recuperarla de cara a las elecciones 2012)  y porque  vencen más de 150.000 cuentas vivienda (a las de caducidad normal hay que sumar aquellas que se prorrogaron excepcionalmente  hasta 2010). No obstante, a partir de 2011 el desplome de precios puede ser dantesco.  Razones?, ahí se me ocurren unas cuantas:

  • El stock de viviendas seguirá en aumento los próximos meses. Para empezar los  desahucios sólo de particulares por ejecuciones hipotecarias irá “in crescendo” al no reactivarse la situación económica e irse agotando los subsidios públicos; para 2009 y 2010 se están manejando  de cifras que superan  las 115.000 y  185.000 respectivamente y que en la mayoría de los casos al quedar las subastas desiertas pasarán a seguir engrosando el stock inmobiliario. A su vez los bancos, sí o sí, deberán de empezar a vaciar de sus balances el colosal stock inmobiliario que atesoran para irlo poniendo en el mercado.
  • El crédito hipotecario para adquirir vivienda que no sea del propio stock bancario  sigue cerrado para importes por encima del 30% de los ingresos netos  familiares y que no vengan acompañados de contrato fijo e historial laboral impoluto. Y claro en periodos de  crisis y desempleo creciente los ingresos familiares merman por lo que cada día que pasa las famílias se alejan del ansiado crédito.

  • El alquiler ya no es una alternativa solvente, las rentas bajan y por tanto su rentabilidad está decreciendo a pasos agigantados. Y a ello se une unas perspectivas nada halagüeñas respecto a la depreciación de valor de la vivienda  arrendada.

  • Se aproximan subidas en los tipos de interés, y por tanto del Euríbor. Ello todavía dificultará la posibilidad de acceder o seguir pagando el crédito hipotecario.

  • A partir del segundo semestre de 2010 con  la subida del  IVA/ITP, y acto seguido en  2011 con la práctica supresión de la deducción fiscal, se desincentivará bastante la compra de vivienda.

  • La  demanda compradora cada vez resulta más menguante; borrados del mapa los pasapiseros e  inversores extranjeros, con una  mano  de obra inmigrante que huye de un país quebrado en lo económico  y un  baby boom prácticamente ya recolocado, se me antoja mucho stock las casi  2 millones de viviendas para los verdaderamente interesados que queden en adquirir una vivienda.

En fin, que hay quién sigue sin acordarse de que la economía se basa en dos principios fundamentales; ley de la oferta y la demanda, y por otro en las expectativas de los que intervienen en el tinglado. Pues bien en un entorno de expectativas bajistas en el precio de la vivienda, tan  solo queda una solución; bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de la demanda. Y mientras no haya correcciones severas en los precios seguirá sin haber mercado.

Y para acabar, una reflexión; ¿que vale un piso sin demanda, sin compradores ciertos ni hoy, ni en el día de mañana?. Son muchos los que no se dan cuenta que una vivienda sin comprador no vale nada, que es un lastre a cargar durante toda una vida. Mucho me temo que ello es lo que ocurre con muchas urbanizaciones fantasmagóricas levantadas en el climax de la fiebre inmobiliaria y que van a tener (si la tienen) una salida del mercado pero que muy complicada.
  1. #1

    Anonimo

    ¿Podríamos aplicar lo de la oferta y la demanda a los que auguran una hiperinflación?. No veo como podrán igualar ofertar y demanda de cualquier cosa con sueldos a la baja y precios al alza.

  2. #2

    Anonimo

    Tú lo has dicho: "bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de la demanda".

    Y esa capacidad adquisitiva no hace más que bajar.

    Muchos inmuebles se tendrán que retirar del mercado y dejar pudrir para que el precio deje de bajar.

  3. #3

    Anonimo

    Al fin del babybum hay que sumar el creciente abuelocatapum, puesto que los ancianos cada vez son mas pero por ley de vida tienen que morir un dia u otro, entrando su vivienda, de una forma u otra, al mercado

  4. #4

    Anonimo

    Lo que dice anomimo parece una tonteria pero tiene mas razon que un santo yo vivo en la Plata una barriada de Sevilla,aqui han muerto 3 ancianos por edad, sus hijos todos con casas en el barrio han puesto la casas en venta, tambien es verda que esas persona como el dinero no le corre prisa y los gastos lo pagan entre todos los hermanos las rebajas que hacen son insignificantes para como esta el mercado.
    Javier 13
    Que inviertas pocos y ganes mucho.

  5. #5

    Anonimo

    Vamos a ver señores, el mercado inmobiliario se ha medido siempre a largo plazo, quien no lo sabía imagino que ahora estará pagando el pato,es a largo plazo y sin liquidez,de ahí que decir que no se va a recuperar nunca es un disparate.Nos olvidaremos de la burbuja , volverán a subir los pisos, y seguirám rebentando burbujas, pero no hoy ni mañana.

    En los pisos te vinculas por 25 años,hipotecas mas de la tercera parte de los ingresos, y estais esperando que la gente tire los precios por 2 o 3 años malos, yo aguantaria 10 años mas antes que bajar otro 20%, lo que pasa que quien entro pensando en corto plazo se está pegando un batacazo del que muchos no se levantarán,y quienes tienen que vender y no pueden deberian darnos pena y no alegria como veo en muchos comentarios.
    Un saludo a todos y feliz Navidad!!

  6. #6

    Anonimo

    Efectivamente, los mercados se ajustan por precio, cantidad o ambas cosas.

    Pero también puede ocurrir que cambie el modelo. La vivienda necesariamente no tiene por qué ser en propiedad.

    Un mercado de trabajo que requiera de movilidad geográfica, o de emigración reversible, potenciales incrementos demográficos, la atracción del "sur" europeo (binomio clima / seguridad física y jurídica), puede que para el 2015-2016 suponga una revitalización del mercado bajo un modelo no propiedad / ni incentivo fiscal / ni "cuasi commodity" / ni producto financiero, como se había convertido (además de el tema del suelo cuya faceta penal estamos viendo próxima a la política).

    Mientras será un problema de capacidad económica de las empresas inmobiliarias y/o de los particulares para hacer la travesía del desierto, porque nadie va a "sacrificar" un inmueble mientras pueda retenerlo por mucho que se indique que le urge a un ente para el lejano y abstracto como el mercado un ajuste su precio.

    Porque lo que es claro que en todo el mundo el escalon económicamente más bajo lo constituyen los si techo. Y si ese, espero, no va a ser nuestro modelo, estemos seguros, reivindicaremos más casas.

  7. #7

    Anonimo

    Menos mal que entre tanta mierda, uno de vez en cuando encuentra a alguien que piensa con la cabeza... llevo meses, si no años pensando de ese modo, ese 1+1=2, y te prometo que eres el primero que encuentro que lo ve igual de claro.... y he hablado mucho del tema con mucha gente, eh? ;)

  8. #8

    Anonimo

    David76... esa gente que no puede pagar (que nunca pudo) lo que se compró y tiene que vender o verlo embargado, me dan pena... ciertamente, pero YO ME ALEGRO, porque contribuyen de ese modo a una bajada del precio en un futuro próximo en la vivienda, y eso me conviene A MI, del mismo modo que todos los borregos contribuyeron a subir el precio de la vivienda en un 300% con la especulación que había, jodiéndome la vida y haciendo que yo, persona con 3 dedos de luces, no se compre un piso que no puede pagar ni de coña, a un precio 3 o 4 veces por encima de su valor normal y habitual, y con una hipoteca que me iba a cobrar incluso el doble durante toda mi vida laboral. Sobre el resto, sencillamente tienes poca razón y solo hay que mirar el panorama actual y las viviendas en stock que envejecen y envejecen... y no todo el mundo puede esperar, y verás como los bancos y su grueso de viviendas tampoco podrán esperar mucho más (tipos de interés) y tendrán que competir entre ellos para intentar colocar todos y cada uno de los inmuebles que tienen "escondidos".

  9. #9

    Anonimo

    David76, a mi lo que no me parece justo es que comprar una casa sea una inversión,en la cual no le das un valor añadido y sacas un gran beneficio. A eso se llama especular. Y no me gustan nada los especuladores.

  10. #11

    Anonimo

    Yo lo que no veo claro es lo que das como primer argumento. Dices que los bancos van a desahuciar a muchos particulares, yo no creo. Como bien dices, un piso sin comprador es una rémora, y yo no veo a los bancos acumulando rémoras. Renegociarán las hipotecas, no creo que los bancos vayan a quedarse con pisos que nadie va a querer.

  11. #12

    Anonimo

    Muy buen post, felicidades,
    creo que hoy en la puerta de las administraciones de lotería ganadoras vamos a ver a prompotores intentando pillar incautos que cambien décimo premiado por entradita para casita monísima. ¿picará alguno?

  12. #14

    Anonimo

    Mi hijo va a heredar 5 viviendas. Se de casos que heredarán incluso más.
    Veamos:
    - baby crunch
    - salarios a la baja
    - 4 millones de viviendas vacias.

    Y en apenas 20 años empezarán a cascala las cohortes iniciales del baby boom. En 30, las cohortes centrales.

    Ahora no van a faltar pisos, pero las perspectivas de largo plazo es que van a sobrar a montones.

    ¿que tanto influye la demografía en el problema? Veamos el pasado y echemos un vistazo al futuro.
    (no soy demografo, se agracecerán correcciones)
    A quien le de yuyu ver su futuro, que no siga leyendo (la mia, negro caoba, con cojines color marfil).

    1960: principios del baby boom.
    1970: Nacimiento de las cohortes centrales de baby boomers.
    1980: los baby boomers iniciales comienzan su entrada en el mercado de trabajo. Paro rampante.
    1985-90: baby boomers iniciales, entran en la edad de 25 años, comienza la formación de hogares. Primera burbuja inmobiliaria.
    Inicio del baby crunch.
    1990:cohortes centrales de baby boomers llegan al mercado de trabajo. Se agrava el problema del paro.
    1995-2000: cohortes centrales de baby boomers comienzan la formación de hogares, comienza la segunda burbuja inmobiliaria.
    2005: comienza a notarse el baby crunch.
    2020: baby boomers comienzan a jubilarse. Crecientes problemas en el sistema de Seguridad Social. Comienzan las defunciones de baby boomers, y la liberación de sus viviendas. Baby crunch inpactando. Comienza la contracción de la población activa.
    2030: Cohortes centrales del baby boom llegan a la jubilación. Fuerte contracción de la población activa (jubilación de baby boomers + impacto del baby crunch). Seguridad Social llega a esfuerzos máximos (si llega).
    Cohortes iniciales llegan a los 70, se incrementan la tasa de defunción de estas cohortes.
    2040: Todo el baby boom jubilado. Si la Seguridad Social sobrevive a esto, ya no quebrará.
    Tasa de defunción de los baby boomers ininiciales con incrementos importantes (ya están en los 80 tacos). En esta década cascarán la mayoria.
    2050: cohortes centrales del baby boom en los 80, defunciones en crecimiento. Comienza a aliviar la carga de Seguridad Social. Quedan libres viviendas en grandes cantidades.

    Pedro.-

  13. #15

    Anonimo

    Estoy de acuerdo en el título aunque habría que agregarle el "por ahora"
    Coincido en que la recuperación no se está llevando a cabo hoy, pero no me cabe la menor duda que en el medio plazo se recuperará, 1 año, 2años, vale, como bien decía otro post, en el mercado inmobiliario siempre se debe analizar el largo plazo, y en el largo plazo es en el que entran el 90% de quienes compran su vivienda para vivir en ella, disfrutar y ser felices ... quien compró buscando eso, se endeudó a 30 años y hoy sigue viviendo alli, sigue trabajando en el mismo lugar y pudiendo pagar su hipoteca con relativa normalidad, que el precio de la vivienda suba o baje le afecta muy poco; a quien si le afecta de lleno es a quien compró mirando el corto plazo, compró soñando en unos rendimientos desorbitados que se venian dando con facilidad; el que invirtió para revender al poco tiempo, ese si que pierde.

  14. #16

    Anonimo

    Efectivamente, ¿ qué valor tiene un inmueble que no se vende ni se alquila? Su valor es cero!, igual que el de una banco que no da beneficios, ni créditos.
    El mercado inmobiliario, no sólo el de pisos, va a permanecer deprimido en España durante lustros.
    En diciembre de 2007 avisamos que los precios caerían un 50% y que la caída duraría hasta 2012.
    Ahora somos más pesimistas, y no le vemos el final a esto.
    Eso sí, que nadie se engañe y le compre el piso en la bolsa de impagados de bancos, esos van a bajar muy poco.

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