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Joldi's Blog

Reflexiones sobre economía, sector inmobiliario, empresa, finanzas...

Consejos de un outsider para comprar una vivienda

Ahora que parece que el sector inmobiliario empieza a levantar cabeza, trataré de ofrecer unos breves consejos a futuros compradores, con la intención de ir más allá de los típicos y tópicos replicados por todos los medios. Son consejos extraídos después de haberle dedicado un buen tiempo a la caza y captura de un piso de segunda mano (me abstengo de opinar sobre nuevas promociones, compra sobre plano, subastas judiciales, etc... temas que desconozco). En fin, no están todos los consejos (daría para un libro entero)  pero sí para mi lo más importantes, espero que os puedan ser de utilidad para todos aquellos que estáis inmersos en la azarosa aventura de buscar vivienda:

  • Ten atada la financiación antes de ponerte a buscar, parece tema baladí al principio, pero te ayudará a focalizar la búsqueda y agilizar la compra.
  • Si eres un poco selectivo en tus prioridades, la búsqueda de un piso que se ajuste a tus criterios puede llevarte meses, e incluso años, tenlo presente, tantea el mercado con tiempo.
  • El piso perfecto no existe, sacrifica prioridades, no te obceques en limitar tu búsqueda en zonas no demasiado amplias, pisos buenos no salen todos los días, ni todas las semanas, ni en según qué zonas todos los meses, si detectas poco movimiento en tu zona de búsqueda es que estás restringiendo demasiado tu zona de interés.
  • Compara los precios de m2 por distritos, barrios, calles, etc., a veces hay diferencias ostensibles entre zonas que están contiguas o muy cercanas entre sí, analiza los motivos, trata de conocer los motivos reales de venta, te ahorrarás desagradables sorpresas de última hora.
  • Todos los pisos ofertados en los portales inmobiliarios van pasados de m2, una buena manera para saber la superficie real del piso es entrando gratis en la web del catastro, con los metros reales podrás forzar una negociación a la baja con la propiedad. También solicita nota simple informativa al Registro de la Propiedad para averiguar si está libre de cargas y busca en la web del Ayuntamiento la calificación urbanística del terreno de la vivienda (o colindantes) para cerciorarte que no esté afecto de planes urbanísticos no deseados.
  • No te cortes en el calado de las ofertas y contraofertas sobre los precios de salida que pide la propiedad, todo el mundo las hace, es el pan nuestro de cada día en el sector. A día de hoy, en la gran mayoría de casos, el precio (realista, que no de derribo) aún lo sigue poniendo el comprador, algo vale lo que la demanda está dispuesta a pagar, y  aunque el mercado inmobiliario tiene un marcado carácter local y que descuentos medios de una zona no son trasladables a otras, siempre, en mayor o menor medida, ha habido y habrá regateo que dependerá del tipo de vivienda, zona, precio, tiempo que lleva en venta, cash  etc. Y si bien es cierto que en el último año y medio se detecta más movimiento en el sector,  no es menos cierto que exceptuando ciertos barrios de Barcelona y Madrid, sigue costando cerrar precios, vender a precio de salida es una quimera, y sólo toca esperar comprador a base de ir bajando precio y aceptando ofertas a la baja.
  • En viviendas que son llevadas por varias inmobiliarias, infórmate antes de comisiones, condiciones, etc. y elige la que se ajuste más a tus intereses.
  • Trata de evitar ciertas inmobiliarias que cobran comisión al comprador, cierto es que trabajan en exclusiva, pero son de lo peor; hay quienes te obligan a soltar 3.000 € para pasar una mísera oferta al propietario, y otras tantas te calzan con comisiones de todo tipo que pueden llegar a sobrepasar el 3% (a más a más de la que cobran al vendedor que es quién se lleva la morterada en todo el asunto).
  • Los pisos provenientes de herencias con muchos a repartirse el pastel son auténticos quebraderos de cabeza, trata de evitarlos si ya desde el principio detectas que no hay quorum entre los herederos.
  • Cuidado con los pisos que los vende directamente el propietario, precios superhinchados y reacios a bajar, típico ejemplo de confundir precio con valor.
  • Pasadas las dos primeras semanas de visitas, el comercial tendrá tantas o más ganas de cerrar la operación que tú; sondéalo sobre que ofertas firmes hay encima la mesa, la urgencia del vendedor en vender, tiempo en venta, verás cómo estará más susceptible a compartir información.
  • Cuidado con lo que firmas, los documentos que te ponga la inmobiliaria para echar firma estarán redactados versión pro-propietario, si no entiendes lo que firmas o tienes dudas, no está de más gastarse 100/200 euros con un abogado (precio ridículo comparado con el montante de la operación) para que te explique lo que estás firmando. Cierto es, que en ocasiones es misión imposible modificar estos documentos estandarizados por la inmobiliaria, pero peléalo.
  • Antes de lanzar cualquier tipo de oferta que te comprometa infórmate bien del importe de las cuotas de la comunidad, derramas pendientes, previsión de obras, exigencia de estar al corriente de pagos de la comunidad e IBI's, que la vivienda no tenga habitaciones alquiladas, cédula de habitabilidad en conformidad,etc.
  • Ten cuidado con los pagos en negro, aparte del carácter delictivo de la práctica, te pueden comprometer fiscalmente; bien porque Hacienda no se crea el valor de adquisición declarado o porque cuando lo tengas que vender vengas obligado a liquidar más plusvalía de la real.
  • Ten presente que sobre el precio que vayas a pagar toca añadirle entre aprox un 8% a 14% de impuestos (según CC.AA) y que en la actualidad la hipoteca no deduce en Renta (adiós a la paga extra de verano de Hacienda).

Buena suerte!

 

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