Todo lo que debes saber si vas a comprar un piso ocupado
Todo lo que debes saber si vas a comprar un piso ocupado
Comprar un piso ocupado puede ser una oportunidad, pero también un riesgo. Descubre si es legal en España, cómo recuperar la posesión, plazos de desalojo, ventajas e inconvenientes, y qué revisar antes de firmar. Si queda libre, Rankia te ayuda con la hipoteca.
Comprar un piso ocupado puede parecer una gran oportunidad: precios muy por debajo del mercado y alto potencial de rentabilidad. Sin embargo, detrás de un piso ocupado, ya sea con okupas o con un inquilino moroso, hay riesgos legales, económicos y de tiempo que conviene conocer muy bien antes de dar el paso.
¿Qué significa comprar un piso ocupado?
Comprar un piso ocupado consiste en adquirir una vivienda en la que el comprador no puede disponer inmediatamente del inmueble porque está habitado por terceros. Estos ocupantes pueden ser:
Okupas: personas que han accedido a la vivienda sin título legal.
Inquilinos con contrato en vigor, que continúan viviendo en el inmueble tras la compra.
Inquilinos morosos, con contrato pero que no pagan alquiler.
¿Es legal comprar un piso ocupado en España?
Sí, es legal comprar un piso ocupado en España. La ley no prohíbe la compraventa de un inmueble ocupado, siempre que el comprador conozca la situación y esta quede reflejada en el contrato.
Ahora bien, una cosa es que sea legal comprar un piso ocupado y otra muy distinta es que sea sencillo. Comprar un piso con okupas legalmente implica aceptar que tendrás que iniciar (o continuar) un proceso judicial para recuperar la posesión.
Por eso, cuando se habla de comprar un piso ocupado legalmente, es fundamental:
Analizar la situación jurídica del inmueble.
Saber quién ocupa la vivienda y con qué título (si existe).
Calcular costes legales, plazos y riesgos reales.
Proceso legal al comprar un piso ocupado
El proceso legal de comprar un piso ocupado depende del tipo de ocupación, pero en todos los casos comienza tras la firma de la escritura, cuando el nuevo propietario intenta recuperar la posesión.
Los escenarios más habituales son:
Piso con okupas sin título: se inicia un procedimiento de desahucio por precario o por ocupación ilegal.
Comprar piso ocupado con inquilino moroso: se continúa o inicia un desahucio por impago de alquiler.
Vivienda con contrato en vigor: el comprador debe respetar el contrato hasta su vencimiento, salvo excepciones judiciales.
¿Cómo recuperar la posesión de un piso ocupado?
Recuperar la posesión de un piso ocupado no es inmediato y casi siempre pasa por los tribunales. Las principales vías legales son:
Desahucio por precario, cuando los ocupantes no tienen contrato.
Desahucio por impago, si existe contrato pero no se paga el alquiler.
Procedimiento penal, solo en casos muy concretos (por ejemplo, allanamiento de morada).
¿Cuánto tarda el desalojo de un piso ocupado?
La respuesta depende de varios factores:
Tipo de ocupación (okupas o inquilinos).
Saturación del juzgado.
Si los ocupantes se oponen al proceso.
De media, el desahucio de un piso ocupado puede tardar entre 6 y 24 meses, e incluso más en escenarios complejos. Este plazo debe tenerse muy en cuenta al calcular la rentabilidad real de la operación.
Tipo de ocupación
Procedimiento habitual
Tiempo estimado
Okupas sin título
Desahucio por precario
9 – 24 meses
Inquilino moroso
Desahucio por impago
6 – 18 meses
Contrato en vigor
Fin de contrato
Hasta vencimiento
Ventajas de comprar un piso ocupado
✅ Descuento muy alto: se venden entre un 30% y un 60% más baratos que pisos similares libres, con casos habituales del 50% de rebaja.
✅ Potencial de gran rentabilidad: si se recupera la posesión, se reforma y se vende o alquila, el margen es muy atractivo por el bajo precio de entrada.
✅ Menor competencia: muchos particulares ni se plantean estas operaciones, así que hay menos puja que en vivienda libre.
✅ Acceso a zonas caras: permite entrar en barrios muy tensionados (grandes ciudades, centros urbanos) a precios imposibles en vivienda libre.
Desventajas de comprar un piso con okupas
❌ No puedes usarlo ni alquilarlo al principio: tardarás meses o incluso más de un año en recuperar la posesión, según el caso.
❌ Procesos judiciales largos y caros: desahucios y procedimientos pueden alargarse mucho, sobre todo si hay menores o vulnerabilidad.
❌ Riesgo de destrozos y reformas caras: es habitual encontrar daños, enganches ilegales y necesidad de reformar con costes de decenas de miles de euros.
❌ Pagas gastos sin aprovechar el piso: impuestos, comunidad y otros costes corren de tu cuenta desde el primer día, aunque no obtengas rentas.
❌ Difícil financiación: muchas entidades no dan hipoteca para viviendas ocupadas; suele requerir mucha liquidez propia.
¿Se puede pedir hipoteca para un piso ocupado?
Es muy difícil conseguir una hipoteca para un piso ocupado. Los bancos lo ven como una operación de alto riesgo porque, mientras haya ocupantes, no puedes usar la vivienda, ni alquilarla con normalidad, ni venderla fácilmente, y además el valor como garantía es incierto.
Lo más habitual es que el banco te exija que el piso esté libre antes de firmar la hipoteca, o que solo estudie la operación cuando ya hayas resuelto la ocupación. Por eso, quienes compran este tipo de inmuebles suelen hacerlo con ahorro propio u otra financiación y, una vez el piso está libre, plantean una nueva hipoteca o una refinanciación.
Posición de los bancos ante un inmueble ocupado
Situación del piso
¿Concede hipoteca el banco?
Observaciones
Piso libre
✅ Sí
Condiciones estándar
Inquilino con contrato
⚠️ A veces
Depende del perfil y rentas
Inquilino moroso
❌ No
Riesgo elevado
Piso con okupas
❌ No
Rechazo generalizado
¿Compensa comprar un piso ocupado?
Aspecto clave
Piso ocupado
Piso libre
Precio de compra
Muy inferior al mercado (‑30 % a ‑60 %)
Precio de mercado
Posesión inmediata
❌ No
✅ Sí
Riesgo legal
Alto
Bajo
Necesidad de abogados
Imprescindible
Opcional
Financiación bancaria
Muy difícil
Habitual
Perfil recomendado
Inversor experto
Comprador medio
¿Estás pensando en comprar un piso ocupado?
Comprar un piso ocupado no es una decisión apta para todos los perfiles. Es un proceso complejo, con plazos largos y riesgos legales, por lo que no es raro que muchos compradores se sientan inseguros. Pero si la vivienda se queda libre, la operación cambia totalmente de sentido y nuestros asesores hipotecarios pueden ayudarte a conseguir la mejor hipoteca.
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Preguntas frecuentes sobre comprar un piso ocupado
No de forma inmediata. Aunque seas el propietario, no puedes desalojar por tu cuenta a los ocupantes. Es obligatorio iniciar un procedimiento judicial de desahucio, ya que cualquier acción unilateral podría considerarse ilegal.
No necesariamente. El Registro de la Propiedad no siempre refleja la ocupación, ya que esta es una situación de hecho. Por eso es clave investigar el estado real del inmueble antes de comprar.
Sí, es habitual. Muchos pisos ocupados se venden sin posibilidad de visita, lo que incrementa el riesgo. Este factor suele justificar descuentos muy elevados sobre el precio de mercado.
Legalmente, el propietario es responsable de los gastos de comunidad, aunque no disfrute del inmueble. Los suministros dependen del titular de los contratos, pero los impagos pueden acabar afectando al dueño.
Sí. En muchos casos se opta por una salida pactada, ofreciendo una compensación económica a cambio de la entrega de llaves. Aunque polémica, esta vía puede reducir tiempo y costes.
Los impuestos son los mismos que en cualquier compraventa: ITP o IVA, según el caso, además de notaría y registro. El hecho de que sea un piso ocupado no reduce la carga fiscal.
Comprar un piso ocupado es una opción legal y rentable, pero no es para todo el mundo. Requiere conocimiento jurídico, paciencia y un colchón financiero suficiente para sumir riesgos y plazos largos.
Si estás valorando comprar una vivienda ocupada, haz números realistas, rodéate de profesionales y ten claro que el verdadero precio no es solo el de compra, sino el tiempo y los costes hasta recuperar la posesión.
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