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Blog Gestión optimizada de cartera

Inversión PISO-teada

Desde mi punto de vista, la inversión en Bolsa (Renta Variable) es la mejor inversión posible. Con pocas cosas BÁSICAS y muy sencillas podemos construir una CARTERA  [[1]]  que superará con creces cualquier otro tipo de inversión a nuestro alcance.

La inversión en inmuebles tiene larga tradición popular en nuestro país,  en particular la inversión en vivienda  ("la seguridad del ladrillo",... ¿recordáis?).-  Vamos a comparar la Inversión en un PISO  [[2]] con la inversión en Bolsa para ver las ENORMES diferencias que hay entre ambas,... diferencias que tienen que ver con los siguientes conceptos:

- LIQUIDEZ

- DIVERSIFICACIÓN.

- RIESGO

- RENTABILIDAD

- CAPITALIZACIÓN (acumulación por "interés compuesto")

- CONTINUIDAD

Aunque estos conceptos no son todos cuantificables, ni cuantitativamente comparables, he intentado ponerlos por orden de importancia (siendo TODOS enormemente importantes). La mayoría de la gente (como es lógico) sólo establece criterios comparativos a través de la Rentabilidad, y quizás también a través del Riesgo en el mejor de los casos (Riesgo que lo equiparan a la Volatilidad  [[3]] ). Esto es así porque estos dos conceptos, Rentabilidad y Volatilidad, son fácilmente CUANTIFICABLES (se pueden expresar numéricamente). Los otros conceptos que NO son cuantificables (o al menos no lo parecen), NO dejan por ello de ser menos importantes y decisivos. De hecho, en el caso que nos ocupa, pienso que son los más importantes  (insisto), y sin embargo la inmensa mayoría de la gente los desconoce completamente, y en consecuencia NO los tiene en cuenta en absoluto,...  el drama está servido !!!.

 

 

11) LIQUIDEZ.

La Liquidez hace referencia al fraccionamiento y DISPONIBILIDAD patrimonial.

El Piso no tiene ninguna liquidez, la Bolsa la tiene toda.- Además hay que tener en cuenta que la liquidez de la Bolsa lleva implícita una ventaja adicional,... la "tasación" del patrimonio en tiempo real. Es decir, en Bolsa no sólo podemos vender (o incrementar) nuestro patrimonio en la cantidad que queramos (o NECESITEMOS), es que además vamos a saber exactamente a qué precio hacerlo ("justiprecio"),...  en cada instante !!!.  Nunca se deben olvidar las tremendas consecuencias de la LIQUIDEZ:

- podemos vender la cantidad que queramos (cuando queramos)

- podemos saber exactamente a qué precio vender (en cada instante)

- tenemos garantías de que el precio de venta es razonable (precio de mercado)

¿Se puede pedir más?.-  En fin,... las ventajas de la Liquidez son TAN abrumadoras, que considero que ella sola ya justifica la priorización de la inversión en Bolsa.- Comparad las perspectivas (y las CONSECUENCIAS) respecto a las tres cualidades que acabo de mencionar, en el caso de la venta de un PISO.

 

 

22) DIVERSIFICACIÓN.

La Diversificación hace referencia a la distribución patrimonial en DISTINTOS activos  (tanto cuantitativa como cualitativamente [[4]] ).

Todos tenemos una idea más o menos intuitiva de lo que es la DIVERSIFICACIÓN ("no poner todos los huevos en la misma cesta"), y sus beneficiosas consecuencias. En este caso sólo hay una consecuencia tremendamente favorable, que es la siguiente:

- podemos decidir el máximo nivel de pérdida que estamos dispuestos a tolerar  (Stop de Pérdida IMPLÍCITO)

Siguiendo con la comparativa, vamos a suponer que tenemos una Cartera de unos 200.000 euros (lo que aproximadamente vendría a ser el precio de un PISO).  Supongamos que en nuestra cartera tenemos 10 empresas (20.000 euros en cada una).- Cada empresa lleva implícito un cierto riesgo de pérdida,... si nos ponemos en el peor de los casos posibles,  y entendemos como riesgo de pérdida, la pérdida permanente e irreversible (es decir la QUIEBRA de la empresa),... fijaros que en este caso tenemos LIMITADO al 10%  ese máximo riesgo de pérdida posible.

Si esa máxima pérdida nos parece excesiva y, por ejemplo, lo queremos limitar a un 5%, solamente tendríamos que incluir en nuestra cartera 20 empresas (en lugar de 10),... ¿me explico?.

Esta sencilla y resolutiva posibilidad de control de pérdida, consecuencia directa de la DIVERSIFICACIÓN, es lo que yo llamo STOP IMPLÍCITO. Obsérvese que el enorme poder del Stop Implícito no solamente está en la posibilidad de establecer un férreo control sobre el nivel de máximo riesgo, sino que también está en la posibilidad de REDUCIRLO A VOLUNTAD.

Un PISO no nos permite la más mínima Diversificación, desgraciadamente TODO nuestro patrimonio está dramática y peligrosamente CONCENTRADO  en un ÚNICO activo. La ventaja de la Cartera de Valores es más que evidente [[5]].

 

 

33) RIESGO.

En este concepto no hay mucho que explicar, ya que es una consecuencia DIRECTA de los dos anteriores. Es el concepto menos "cuantitativo" de todos, y para hacernos una idea intuitiva y aproximada sobre él, bastará con hacernos algunas preguntas, en relación a la  utilización de un PISO como activo de inversión:

- ¿Qué riesgo tengo yo, de NO poder vender el Piso, en el momento que DESEE tener una cantidad de dinero extra?

-  O peor aún,... ¿qué riesgo tengo yo, de NO poder vender el Piso, en un momento que NECESITE una cantidad concreta de dinero?

- ¿Qué riesgo tengo de que esa cantidad de dinero, que deseo o necesito, sea muy inferior al valor del Piso,... viéndome OBLIGADO a vender TODO el Piso?.

- En caso de poder venderlo,... ¿qué riesgo (garantías) tengo de que el precio que me ofrezcan sea más o menos razonable (no esté muy por debajo de su valor de mercado)?

- O peor aún,... ¿qué riesgo tengo de verme OBLIGADO a venderlo muy por debajo de su precio, por mi necesidad IMPERIOSA de dinero?

No siempre es un drama la posesión de un Piso (como por ejemplo para vivienda habitual). Pero si nos planteamos CLARAMENTE un PISO como un elemento de INVERSIÓN (con su correspondiente ALQUILER),... aparte de las incomodidades que esto nos puede plantear,... no cabe duda de que los "riesgos" que acabo de mencionar son de bastante calado, yo los calificaría incluso de "intrigantes".

Una Cartera de Valores mínimamente organizada y estructurada  (como la que acabo de especificar [[1]] ), no tiene NINGUNO de los serios inconvenientes que acabo de mencionar. Volvemos a ver claramente que la ventaja de la Cartera sobre el PISO es evidente.

 

 

44) RENTABILIDAD.

Este concepto es totalmente cuantitativo, y por lo tanto es el más fácil de explicar e interpretar. Es también el más fácil de entender puesto que la gente ya está muy acostumbrada a pensar en términos de rentabilidad.

- Una Cartera sensata nos puede dar un rendimiento anual del 8%,... un Piso (en alquiler) un 4%,... PUNTO !!!   [[6]] .

 

 

55) CAPITALIZACIÓN.

La Cartera de Valores tiene una propiedad INTRÍNSECA, totalmente ausente en el caso del PISO. En la Cartera se aplica de forma totalmente automática e inmediata el fenómeno de "la magia del Interés Compuesto",... en el Piso, NO  [[7]].

El efecto del "Interés Compuesto" se pone especialmente de manifiesto en el Largo Plazo. Como el LARGO PLAZO es consustancial, tanto a la inversión y alquiler de un Piso, como a la inversión en Bolsa,... está claro que el Interés Compuesto también va a tener unas consecuencias dramáticas con respecto a la diferencia entre un tipo de inversión u otro.

Para darnos cuenta de ello, vamos a plantear un ejemplo concreto;... la de una Inversión de 200.000 euros en un Plazo de 20 años.

- Un Rendimiento del 4% daría el siguiente resultado:

- Un Rendimiento del 8% daría el siguiente resultado:

A la vista de estos resultados, podemos sacar las siguientes conclusiones:

- LA IMPORTANTE:  un rendimiento del 4%, como el que podríamos obtener en el alquiler de un Piso (Interés Simple), produce un capital final de 360.000 euros. Ese mismo rendimiento, obtenido con una Cartera en Bolsa (Interés Compuesto), nos daría un capital final de 438.225 euros.-  La DIFERENCIA es un 22% más de Beneficio (118.225 euros más) en favor de la Inversión a Interés Compuesto.

- LA DEFINITIVA:  el Piso nos da un capital final de 360.000 euros (4% a Interés Simple).  La Cartera nos da un Capital Final de 932.191 euros (8% a interés COMPUESTO).-  La DIFERENCIA es de un 159% más de Beneficio  (572.191 euros MÁS !!!) en favor de la Inversión a Interés Compuesto  [[8]] .

 

 

66) CONTINUIDAD.

La inversión en un PISO puede presentar problemas de CONTINUIDAD en su negociación. Concretamente,... puede presentarse una INTERRUPCIÓN en el cobro de la Cuota de Alquiler (renovación, insolvencia, impago, fraude, etc; del inquilino),...  con los GASTOS añadidos que esto puede acarrear  (reformas, adaptaciones, reparaciones, etc; del inmueble).  Obsérvese que, en este caso, al problema del menoscabo en la rentabilidad obtenida, hay que añadir la INCERTIDUMBRE que de él se deriva.

Esta circunstancia puede ser más frecuente de lo que parece  [[9]],  y si desgraciadamente se presenta, no es un probema menor.- Por su propia naturaleza, una Cartera de Valores JAMÁS tiene un problema de estas características  (ni nada que se le parezca).

 

 

CONCLUSIÓN FINAL:  Habida cuenta de las DIFERENCIAS  entre las RENTABILIDAD obtenidas, y de las DIFERENCIAS entre las Incomodidades y RIESGOS asumidos para obtener dichas rentabilidad,..... JUZGUEN USTEDES MISMOS, SEÑORES !!!!

Antes de "meternos en un piso",  será conveniente asegurarnos de que NO estamos "piso-teando" nuestro capital. La mayoria de los "países civilizados" de nuestro entorno, tienen unas tasas de pisos en propiedad, mucho más reducidas que la nuestra,... quizás convenga preguntarse el por qué esto es así.

 

 

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[[1]]- Una cartera HOMOGÉNEA (sin ponderar), formada con las empresas más grandes y consolidadas (Blue.Chips), sectorialmente diversificadas. A muy Largo Plazo, una cartera de estas características nos dará aproximadamente una Rentabilidad anual del 8%.

[[2]]- Aunque objetivamente un PISO siempre constituye un patrimonio invertido, aquí nos referimos más bien a "las segundas viviendas". La "vivienda habitual", sobre todo con familia amplia (con hijos que disfrutarán del piso, y lo heredarán), se puede considerar como una inversión en "una necesidad", e invertir en algo NECESARIO es siempre LA MEJOR INVERSIÓN,... sin ninguna duda !!!.

[[3]]- Popularmente se suele considerar que el Riesgo equivale a la Volatilidad, pero siendo rigurosos hay que decir que esto NO es exactamente así. La Volatilidad es una "condición necesaria" para el Riesgo, pero NO es una "condición suficiente".- Es decir,.. un Activo muy arriesgado va a presentar una Volatilidad muy alta,... pero un Activo muy volátil no es NECESARIAMENTE un activo muy arriesgado,... ¿me explico?

 

[[4]]- Para sacarle el máximo rendimiento, la DIVERSIFICIACIÓN debe plantearse en dos frentes:

- CUANTITATIVO: todos los activos de nuestra Cartera (empresas) deben participar en la misma proporción (ponderación HOMOGÉNEA).

- CUALITATIVO: todas las empresas de nuestra cartera deben diferenciarse SECTORIALMENTE lo máximo posible.

 

[[5]]- Posiblemente pensemos que en un PISO está descartada la posibilidad de Quiebra, pero hay que hacer dos consideraciones:

- Hay cosas que le pueden suceder a un Piso, que sin ser estrictamente quiebras, pueden ser tan dramáticas, que en la práctica casi pueden considerarse como verdaderas "quiebras"  (un accidente, un deterioro importante, una catástrofe, una fuerte depreciación, etc.).

- Sin llegar a esos extremos tan dramáticos , las fluctuaciones del precio de los Pisos, van a ser siempre mucho más importantes que el Stop Implícito de seguridad, que fácilmente podemos implementar en nuestra cartera de valores (y que podemos REDUCIR a voluntad).

 

[[6]]- Para ver con detalle la tremenda diferencia que hay entre una rentabilidad del 8% y otra del el 4%, y la relación con respecto a sus Probabilidades de obtención, se puede consultar una estadística de Fondos de Inversión que acabo de publicar en ese mismo Blog.

[[7]]- Esta "magia" del Interés Compuesto consiste en la INTEGRACIÓN constante de los rendimientos que genera nuestra inversión ("intereses") en el Patrimonio invertido (montante). Esta integración genera nuevos rendimientos ("intereses") que también (sucesivamente) se integran en el Patrimonio, produciendo el clásico efecto de una CAPITALIZACIÓN.

 

[[8]]- OJO: téngase en cuenta que aquí estamos comparando la DIFERENCIA entre el resultado FINAL de una inversión al 4% Simple anual (PISO), con otra al 8% Compuesto anual (Cartera).

Ahora bien, si compramos las dos inversiones en términos absolutos, los resultados serán muy diferentes:

- El PISO, al 4% Simple anual, nos convierte 200.000 euros en 360.000 euros.-  Esto equivale a un rendimiento anual del 4%.

- La Cartera, al 8% Compuesto anual, nos convierte esos mismos 200.000 euros en 932.191 euros.-  Eso equivale a un rendimiento anual del 18,3%.

Esa enorme diferencia en favor del rendimiento de la Cartera  (18,3% > 4% ) se debe a que la Cartera rinde el DOBLE que el PISO ( 8% > 4%), y ADEMÁS, lo hace a INTERÉS COMPUESTO,...  vamos, que no hay color !!!

 

[[9]]- Cuando nos planteamos el Alquiler de un Piso, implícitamente ya damos por sentado que encontraremos el Inquilino cuando lo necesitemos, y que éste pagará regularmente las cuotas correspondientes,... pero,... ¿os imaginais un inquilino que os dura 20 años, y que además paga religiosamente su alquiler durante todo ese tiempo?.-  No hace falta hacer muchas estadísticas para intuir que un inquilino tan eficiente, no será  siempre lo más normal y habitual.

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  1. #1

    Maxpow

    Siempre había confiado más en la inversión inmobiliaria por eso de la "SEGURIDAD", pero está claro que no es así.

    Magnífico aporte, un saludo!

  2. #2

    inversor despistado

    Coincido contigo en que la mejor inversión es la inversión en RV. La ventaja de la liquidez es la más importante, y es que la Bolsa te ofrece siempre la posibilidad de comprar y vender los activos, cosa que no ocurre con los pisos, porque los pisos cuando el mercado se seca, ni aunque tires el precio del piso, lo vendes.

    Sin embargo, la diversificación que te puede aportar es la gran fuente de problemas del típico inversor minorista, habituado a invertir en sota-caballo-y-rey, es decir, en los bancos, alguna eléctrica, Repsol y Telefónica. A veces, ni reparten tanto y concentran directamente todo en bancos…. Asumiendo un riesgo sectorial brutal, ya que acaban siendo víctimas de su propio desconocimiento financiero. Este elemento es muy importante, pero no debe alcanzar sólo a repartir las inversiones en diferentes empresas, sino también en diferentes sectores y países, buscando empresas sólidas, con retornos predecibles y si se quiere, incluso aburridas, que no nos vayan a dar muchos sustos. La falta de diversificación, evidentemente, incrementará el riesgo de la cartera, como le ha ocurrido a la gran mayoría de pequeños accionistas que han invertido en Bolsa de forma directa en la última década.

  3. #3

    Javi01

    en respuesta a Maxpow
    Ver mensaje de Maxpow

    Efectivamente, NO es así.

    La gente piensa que "el ladrillo" es una de las inversiones más SEGURAS y rentables que existen (es una "leyenda urbana");... cuando es totalmente al contrario (por las razones que acabo de comentar).

    Recíprocamente,... la gente también piensa que la Bolsa es una de las inversiones más ARRIESGADAS que existen (otra "leyenda urbana"),... y, a poco que se hagan bien las cosas, es también justamente al contrario !!!.- La Bolsa es una de las inversiones más seguras que existen (por muchas razones), además de las más rentables. Saludos.

  4. #4

    Javi01

    en respuesta a inversor despistado
    Ver mensaje de inversor despistado

    Absolutamente de acuerdo,... en la mayoría de casos los pequeños inversores de Bolsa tienen unas Carteras con una DIVERSIFICACIÓN PENOSA, como por ejemplo en el caso de "muchos bancos" (al que tú mismo, muy bien haces referencia).

    Pero dicho esto, date cuenta de una cosa,... la Cartera PEOR Diversificada del mundo, está MEJOR diversificada que el mejor de los PISOS !!!,... ¿te das cuenta?.- Saludos.

  5. #5

    inversor despistado

    en respuesta a Javi01
    Ver mensaje de Javi01

    Pues ahí debo disentir. Una cartera mal diversificada y concentrada en un sector, que al final aporte un elevado riesgo sectorial, corre un riesgo importante, al igual que la inversión en pisos. Porque ten en cuenta que la inversión en pisos, por ejemplo, en zonas absolutamente "prime", puede aportar unos retornos predecibles, aunque bajos (4%) y un nivel mucho mayor de liquidez que un piso o una casa en un pueblo perdido. Además, las zonas prime suelen apreciarse mucho antes, en cuanto llega la recuperación del mercado. Por eso, la inversión en pisos no es tampoco mala en sí, aunque si tiene muchos incovenientes (Impuestos a la compraventa, IBI, la "plusvalía" municipal allí donde esté regulada, etc).

  6. #6

    Javi01

    en respuesta a inversor despistado
    Ver mensaje de inversor despistado

    Yo creo que estás mezclando algo, algunos conceptos.

    Es muy fácil construir una Cartera (digamos "horribilis") que sea mucho peor que cualquier PISO. Simplemente con coger unos cuantos chicharros y ponderarlos muy mal, ya tienes suficiente.
    Ahora bien,... el hecho de que puedas tener una cartera peor que un PISO, no te ha de hacer pensar que en algunas ocasiones un piso pueda estar mejor diversificado que una cartera,.... en absoluto !!!!,.... UN PISO SIEMPRE ESTÁ PEOR DIVERSIFICADO QUE UNA CARTERA !!!,... por horrible que esta sea.

  7. #8

    Darío Corral

    Enhorabuena por el post lo primero.

    En mi opinión hay desventaja en la bolsa que hay que mencionar: La tasa de supervivencia a largo plazo (décadas) de las empresas cotizadas en bolsa es de un 10%, incluidas las blue chips. Es decir que es posible que el piso dure más que la empresa/s donde tenemos puesto nuestro capital.

    Invertir en un índice significa ir desechando del mismo a las empresas que van cayendo del propio índice por capitalización para incluir a las nuevas que se van expandiendo. Hablo del "survivorship bias":

    https://en.wikipedia.org/wiki/Survivorship_bias

    Saludos

  8. #9

    Javi01

    en respuesta a Darío Corral
    Ver mensaje de Darío Corral

    Tres consideraciones al respecto:
    _________________________________________________________
    11) Si la cosa fuera exactamente como tú dices (que no lo es, como matizaré a continuación), las desventajas del PISO respecto a la Bolsa, son TANTAS, y tan ENORMES, que la elección de las Empresas para invertir aún seguiría siendo absolutamente prioritaria (a pesar de su supuesta "Tasa de Supervivencia").

    En Bolsa se puede invertir muy mal, tan mal que incluso es fácil superar la pésima inversión en un PISO.- Desgraciadamente mucha gente se encuentra en esta situación (la mayoría). Desde esta situación digamos de "inferioridad", es lógico que la inversión en pisos no parezca tan mala (efecto relativista);... pero a poco que se sepa montar una Cartera SENSATA y RAZONABLE (como la que indico en el artículo),... la inversión en un PISO nos parecerá un DISPARATE.

    Personalmente, si ahora mismo alguien me obligara a "invertir" 200.000 euros en un PISO, la primera sensación que inmediatamente "me vendría al cuerpo", sería la del MIEDO,... sinceramente te lo digo.
    No sé hasta qué punto has cogido la profundidad de las reflexiones que hago en el artículo, pero yo he intentado reflejar que la problemática que hay debajo del PISO es MUY GORDA,... va más allá de la extrema dificultad.- No en vano, esta problemática la he calificado incluso de... INQUIETANTE.

    _________________________________________________________
    22) Efectivamente hay una "Tasa de Supervivencia" para las empresas; pero éste es un concepto muy relativo y matizable. No es lo mismo la Tasa de un Blue. Chip (Iberdrola, Red.Eléctrica, Enagas, Amadeus, Ferrovial, Inditex, Abertis, Aena, Telefonica, etc.), que la Tasa de un Chicharro (que por cierto, en nuestro Mercado los hay a montones !!!!).
    Si, tal como indico en el artículo, elijo empresas de este tipo para formar Cartera, y ADEMÁS DIVERSIFICO correctamente (cartera HOMOGÉNEA, con STOP.IMPLÍCITO reducido);... la verdad es que yo estaría muy tranquilo con respecto a la Tasa de Supervivencia,... y desde luego muchísimo más tranquilo que con un PISO.

    OBSERVACIÓN: este binomio CALIDAD + DIVERSIFICACIÓN es muy sólido y efectivo (indispensable en cualquier cartera), de manera que hace casi imposible que una Empresa "nos estalle en las manos".
    A pesar de ello, el Sistema SIGO [ https://www.rankia.com/blog/gestion-cartera/1921053-metodo-s-i-g-sistema-integrado-gestion-optimizada ], con su Criterio de Calidad JERÁRQUICO, permite clasificar las empresas por orden de importancia (Ranking Tabla.Valoraciones), de manera que cuando una empresa ha descendido suficientemente en el Ranking, puede ser EXCLUIDA de la Cartera, antes de llegar a ser un "insoportable" Chicharro (esto es precisamente lo que ha sucedido recientemente con Acerinox).
    Si a una cartera sensata le añadimos un criterio de EXCLUSIÓN parecido a éste,... hacemos prácticamente IMPOSIBLE que una quiebra nos afecte.

    _________________________________________________________
    33) Tal como también he dicho en mi artículo, hay situaciones del PISO tan "mutilantes", que en la práctica casi pueden considerarse como quiebras. Incluso pueden presentarse circunstancias (algunas dramáticas) que pueden considerarse de quiebra (sin que esto tenga nada que ver con una pérdida real del Piso).
    Me explico,... imagínate que tienes un Piso de 200.000 euros y que por una circunstancia concreta necesitas IMPERIOSAMENTE,... SÍ O SÍ,... esos 200.000 euros para cubrir un GASTO INELUDIBLE.
    Ahora imagínate que ese Piso NO puedes venderlo de NINGUNA manera,... que NO puedes obtener esos 200.000 euros que tanto necesitas, y que los necesitas YA !!!.
    Dada esta triste y comprometida situación,... ¿¿¿ no tienes la sensación de que en realidad es como "SI NO TUVIERAS ESOS 200.000 EUROS" ???,... ¿¿¿no tienes la sensación de como si el PISO te hubiera "QUEBRADO"???.
    Piensa a fondo en esto, y piensa que incluso podría ser peor,... podría ser que necesitases menos dinero (pongamos 150.000),... y que TAMPOCO pudieras vender el Piso a ese precio !!!.

    ¿¿¿ Te imaginas donde se quedaría este (GORDÍSIMO) problema si esos 200.000 euros los hubieras tenido en una sensata Cartera (pongamos de 20 Blue.Chips) ???.

    Y dada esta complicada situación,... ¿¿¿ Te imaginas que pensarías sobre ti mismo, y sobre tu situación personal, al darte cuenta de que decidiste tener el PISO, en lugar de la Cartera, por el "MIEDO" a la posibilidad quiebra de uno de los Blue.Chip de esa Cartera, y que ADEMÁS,... en el IMPROBABLE caso de producirse,... SÓLO le habría afectado al 5% de ese patrimonio de 200.000 euros ???. Saludos.

  9. #10

    Kiarant

    ERROOOOOOOOOOOOOOOOOOOOORRR!!!

    Entro en este post debido a mi interés particular en el mercado inmobiliario, debido a mi participación activa en el mismo. El objetivo de los siguientes comentarios no es el de reprobar unos comentarios sobre otros o debatir acerca de quien tiene razón. El objetivo es simplemente el de demostrar un punto de vista totalmente diferente. Espero que sea leído con pragmatismo y objetividad pues conocer ambas caras de la moneda te ayudará a entender mejor el mercado y por ende, la toma de decisiones.

    Siguiendo la estructura del post. Primero discutiré las ideas sobre las que no estoy de acuerdo y posteriormente una justificación.

    LIQUIDEZ:
    Para empezar con la crítica constructiva, es demasiado genérica y por lo tanto, generadora de errores. Si nos dirigimos a inversores novatos, no podemos hacer afirmaciones como “El piso no tiene ninguna liquidez” y “la bolsa la tiene toda” (El entrecomillado es un parafraseo explícito del texto original)

    1-Primero, La liquidez del piso depende del mercado especifico y del tipo de producto que se esté o bien adquiriendo o bien vendiendo. Además de las diferentes trabas regulatorias y burocráticas que ralenticen o agilicen el proceso de compraventa. Puedes vender un piso sobre plano (venta en pozo como lo denominamos los desarrolladores en Argentina) Y tener una liquidez total ANTES sobre un activo que aún no existe (con un obvio descuento) y usarlo como financiación sin interés bancario (o con un mix) y financiar un proyecto completo.

    2- Los roles del inversor.

    En el mercado inmobiliario, existen roles diversos. En el bursátil no. En este último solo puedes ponerte en la piel del comprador o el vendedor. Para llegar a cualquiera de estos dos puntos, debes disponer de capital (para comprar) o disponer de activos (para vender)
    El mercado inmobiliario puedes explotarlo desde diferentes roles en función de tus conocimientos técnicos, disponibilidades de capital y dirección estratégica.

    Puedes obviamente comprar y vender inmuebles. Pero existe la oportunidad de desarrollar proyectos y gestionarlos pudiendo entrar en grandes inversiones con relativamente pequeñas cantidades de capital (con la contraparte del tiempo necesariamente a dedicar para la gestión), vender o comprar en pozo… Esto lo digo porque la Liquidez depende no solo de la tipología de activo y mercado sino también de tu rol como inversor. Esto es así porque tu cash flow libre final dependerá de estos factores (entre otros).

    3- CASH FLOW CASH FLOW CASH FLOW:

    Lo más importante para desmentir el punto de la liquidez, es que (esta vez centrándonos en la inversión tipo del inversor medio “en un piso, con apalancamiento” ) La liquidez final que otorga un piso, NO NECESARIAMENTE PROVIENE DE SU VENTA, sino de su RENTA.
    El precio del alquiler es una forma de liquidez mensual bruta que ha de tenerse en cuenta.
    Ahora vamos a desarrollarlo también matemáticamente, pero primero recordemos que hay 4 (SI, 4, tipos de ingresos que puedes adquirir con la inversión inmobiliaria) Recordemos que en finanzas Ingreso NO ES IGUAL A COBRO y GASTO, NO ES IGUAL A PAGO (pero dado que esto no es un curso sobre finanzas, daré por entendido el concepto contable y proseguiré la explicación)

    LOS CUATRO INGRESOS POSIBLES EN LA INVERSION INMOBILIARIA:

    1ºRevalorizacion: Es decir, el aumento del precio de un inmueble en el mercado sobre el precio de compra (igual que las ventas en largo en bolsa)

    2ºCash flow: Procedente del alquiler del inmueble

    3ºEscudos/Beneficios fiscales: Diferentes inversiones provocan deducciones y beneficios de diversos tipos que mantienen tu dinero disponible para la inversión.

    4ºAmortizacion: Ya que es un gasto que no se paga, una buena administración de las amortizaciones dispara la caja que genera el inmueble (este efecto es más notorio con la escalabilidad al manejar una cartera de inmuebles)

    Entonces: teniendo en cuenta el mix de fuentes de ingresos de las propiedades, vamos a entender la formula básica que se utiliza para orientar el precio del piso. Sin entrar en la totalidad de herramientas financieras de valuación de inmuebles y la determinación del precio de mercado.

    I-G= Ra N - Ra N x (18) + CoC

    Traducción:
    Ingresos Brutos-Gastos = Rendimiento anual neto.

    Rendimiento anual neto x 18 + Costes de transacción.= Precio final

    Ejemplo:
    Un piso que se renta a 1.000 Eur por mes y hay gastos (Impuestos, reparaciones, luz etc… de 300) tendría 700x12 = 8400 Eur de Ra N.

    Multiplicando esa cifra 8.400 x 18 Tendríamos 151.200 Eur. Y sumarle en torno a un 10% de ese precio de media como gastos de transacción (abogados, notarios, etc…) seria 166.320 Eur

    El 18 es una cifra que varía en función de diferentes proyectos de inversión, pero es usado siempre en torno a 15 o 20, dependiendo de lo que se estime tener en cartera el inmueble, el margen de seguridad buscado y el valor residual del activo en sí mismo (del cual hablaremos más adelante)

    Bien, esa es una primera aproximación a la valuación financiera de un inmueble, pero que nos deja diferentes pistas de las posibilidades EN REFERENCIA A LA LIQUIDEZ y RENTABILIDAD DE UNA INVERSION INMOBILIARIA.
    Por un lado, observamos que nuestra capacidad de Aumentar el precio del alquiler (con mejoras en la pintura, añadiendo servicios como lavadoras o seguridad etc…) Afectara ENORMEMENTE en dos cosas.

    Una la liquidez mensual fruto de ese incremento
    Dos y más importante, mediante la misma formula anterior, concluimos matemáticamente que un incremento en la renta conlleva automáticamente un incremento en la valuación del inmueble y esto es una revalorización del mismo en el mercado, independientemente de su contexto, pues su capacidad generadora de cash flow, aumenta.

    Por otro lado, nuestra capacidad de reducir los gastos de diferentes maneras (que varían en función del contrato con el inquilino y la determinación de quien paga que y la correcta administración de costos, también influyen directamente en los dos factores. Revalorización y liquidez mensual por renta.

    Este tipo de control es muy poderoso como inversor y de nuevo es más obvio en cuanto se incrementa el número de inmuebles en cartera.
    De esto deducimos que la ADMINISTRACION de las inversiones inmobiliarias es lo que determina la LIQUIDEZ y RENTABILIDAD del proyecto, más allá de los datos macro.
    Ahora, referenciando expresamente el texto:

    “podemos vender la cantidad que queramos (cuando queramos)”
    Hay diferentes tipos de acciones, y lo más importante, diferentes tipos de compañías. Ten en cartera acciones de cualquier compañía que anuncia suspensión de pagos y trata de vender al día siguiente las acciones, o vende acciones preferentes sin voto de una small cap francesa de aviación entonces veréis la realidad acerca de la liquidez bursátil. Ahora compara eso con intentar vender un piso en cualquier zona céntrica de Madrid, Paris o la ciudad que queráis, con un precio medio por metro cuadrado (ejemplo inventado) de 5.000 Eur a 1.500 Eur. El metro.
    Os aseguro que se pegan tortas por pagaros ese precio.

    Esta si sería una comparativa justa con la bolsa pues a veces puedes vender en la bolsa en cualquier momento, pero el precio a pagar es la alta volatilidad que a veces dispara los precios a la baja, donde pescan muchos grandes fondos. Esa venta solo posible a perdidas es completamente ajena al inversor (al menos al pequeño inversor) sin embargo el precio de venta del inmueble, incluso a perdida, puede ser fácilmente controlado por el inversor en ciertos casos para cuadrar mejor con sus números.

    - podemos saber exactamente a qué precio vender (en cada instante)
    Como hemos visto, la contraparte es la imposibilidad de controlar ese precio, lo cual si puedes hacer si eres un buen administrador de propiedades. (Para hacer un símil, la buena administración inmobiliaria genera un valor agregado sobre el mercado general en el que se inserta el activo gestionado, lo que sería la diferencia entre un fondo que replica un índice y el valor que genera un buen administrador como Paramés por la gestión activa de los mismos, ya que debido a su conocimiento y habilidad usa toda la información y herramientas del entorno para generar esa rentabilidad y liquidez extra)

    Una ventaja extra con esta correcta administración y control almenos parcial de los precios es que formulas financieras como el descuento de flujos de caja es verdaderamente útil.
    El problema de la fórmula es que es imposible conocer el flujo e caja del año 4 de una multinacional como BMW debido a la cantidad de factores que afectan al número (quien sabe cuantos coches BMW van a comprar los chinos dentro de cuatro años?¿?¿?), sin embargo, en la inversión inmobiliaria el precio a cobrar en el año 4 o el 20, dependiendo del contrato, esta “relativamente asegurado” en condiciones normales, dotando de una efectividad muchísimo mayor a las previsiones de ingresos y flujos de caja de la inversión, con la correspondiente facilidad de conocer el periodo de recupero, rentabilidad anual neta y otros tantos ratios para analizar…

    Esta mayor predictibilidad de los ingresos junto al control de los precios (almenos parcial) proporcionan una ventaja que bien administrada supone una diferencia abrumadora entre las inversiones en relación a su seguridad y control de riesgos.
    Tenemos garantías de que el precio de venta es razonable (precio de mercado)
    Esto es tan absurdo que no voy a perder mí tiempo. El mercado es ineficiente, solo tienes garantía de tener un precio, ahora, que ese precio sea razonable, es UNA LOTERIA sobre todo a corto plazo, en esas ventanas de oportunidad que genera la discrepancia entre valor y precio es en lo que se basan las estrategias tanto de trading intradia como de fondos value como Az Valor o Bestinver.

    Hay cientos de ejemplos de compañías que cotizan o disparatadamente por encima de su valor real (véase la burbuja de las puntocom o de las hipotecas y bancos norteamericanos en 2008) y otros tantos de empresas que cotizan por debajo de su precio.
    En definitiva, es muy bueno tener disponibilidad de venta inmediata cuando el viento sopla a favor, pero cuando sopla en contra y si necesitas vender estas obligado a hacerlo a perdida, entonces esa gran capacidad de torna más bien una condena.

    Y bueno, dado que he visto que me alargue muchiiiiisimo solo en el primer punto (y habiéndolo resumido enormemente) Comentare solo este punto y en función del feedback recibido (si lo hay) comentare el resto o no.
    Quiero aclarar y recordar que me parece injusto el tratamiento recibido por la inversión inmobiliaria en el post y es de lejos visible la necesidad de aumentar el conocimiento específico por parte del escritor. Esto no es una crítica destructiva sino lo contrario. Entiendo que en el contexto español sea incluso favorable alertar de los problemas derivados de la mitificación de la inversión inmobiliaria. Pero yo, amante de la dialéctica hegeliana, prefiero no pasar de la tesis a la antítesis (de alabarla sobre manera a “piso-tearla) ya que ambos casos dan una conclusión equivoca e infantil. Lo mejor es mezclar con objetividad las fortalezas y los riesgos para tomar mejores decisiones de inversión.
    Un placer escribir por primera vez en la página. Si puedo aclarar alguna duda lo haré y si le interesa a alguien que siga desarrollando la crítica, lo mismo :)

  10. #11

    Javi01

    en respuesta a Kiarant
    Ver mensaje de Kiarant

    Quizás no me haya explicado bien, pero yo hablaba del tema Inmobiliario desde el punto de vista del pequeño inversor (afín a la Bolsa).- No me refería a la inversión inmobiliaria desde el punto de vista mercantil y profesional (eso es otra historia).
    No voy a detallar mi respuesta, puesto que partimos de enfoques diferentes, y seguramente no llegaríamos a ningún acuerdo.- Por ser muy breve, sólo añadir que leyendo tu artículo, aún me reafirmo más en lo que he dicho en el Blog.

    Aunque no compartido. quedo muy agradecido por tu elaborado post.- Salud.

  11. #12

    Kiarant

    en respuesta a Javi01
    Ver mensaje de Javi01

    Muchas gracias a ti :) Entiendo tu comentario y desde esa perspectiva (pequeño inversor sin conocimientos específicos del inmobiliario ni intención de adquirirlos) estoy plenamente de acuerdo contigo, en el 90% de los casos el mejor consejo es no invertir, debido al desconocimiento de los múltiples factores que afectarían a su inversión y a la falta de experiencia y herramientas para manejarlos :)

Autor del blog

  • Javi01

    Interesado en el aspecto más científico de la Bolsa. En reivindicar el importantísimo (y olvidado) papel de la GESTION DE CARTERA. Crítico con los sistemas y procedimientos tradicionales de "análisis"

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