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Inversiones inmobiliarias vs inversiones en bolsa: ¿Qué es mejor?

Es el eterno debate. Cuando te planteas invertir el excedente de tu ahorro, esta puede ser una de las primeras preguntas que muy posiblemente te formularás, ¿Son mejores las inversiones inmobiliarias o las inversiones en bolsa ?

Normalmente todos caemos al principio en los mismos inconvenientes y las mismas ventajas, pero en mi humilde opinión, estas ventajas o inconvenientes no se pueden valorar correctamente sin sentarse y estudiarlas concienzudamente (y si es con un asesor fiscal al lado, mejor).

¿Qué miramos todos? Que si la bolsa es más líquida, que si con inmuebles es más difícil diversificar, etc. Y no es que no sean elementos importantes, claro que lo son, pero una vez más en el mundo de las inversiones no vemos lo que realmente importa y lo explicaré con ejemplos propios para que puedas entender a qué me refiero.

En el artículo de hoy vamos a ver una comparativa entre inmuebles y bolsa pero profundizando en los temas que realmente son importantes para dilucidar si te interesa más invertir en bolsa o en inmuebles.

 

LIQUIDEZ

Lo primero que siempre te encuentras es el problema de la liquidez. Es muy fácil vender unas acciones en el mercado, pero vender un piso cuesta un poco más. Hasta aquí no hay ningún tipo de duda. Pero ahora bien, ¿qué tipo de inmueble estás vendiendo y a qué precio? ¿Estás vendiendo un inmueble que compraste en el 2012, le hiciste una lavada de cara y lo vendes por un poco más de lo que te ha costado todo? Pues muy seguramente lo vendas en menos de una semana. Aquí también habría que valorar la ubicación del mismo, la demanda de la zona, incluso las fotos del inmueble que le hagas, etc. Existen muchos factores, pero descartar una inversión en inmuebles simplemente por la mayor dificultad en “deshacer posiciones” pienso que es un error. Puede ayudarte a decidir, pero no es ni mucho menos lo que nos debe hacernos replantearnos que esa inversión no es para nosotros.

Como resumen de este apartado diré que la liquidez en general en la bolsa es muy buena y la liquidez en los inmuebles es buena, siempre y cuando vendas a precios razonables para la zona en la que estás. Si compro un piso por 150.000€ y mañana lo quiero vender por 225.000€ está claro que no habrá liquidez. Pero si compro un inmueble hecho polvo por 100.000€ y lo reformo con 40.000€, muy posiblemente lo venda rápido si lo pongo a la venta por 150.000€.

No estoy diciendo que sea esta una operación a hacer o que los impuestos nos comerían los beneficios, es simplemente un ejemplo para que se entienda que la liquidez en los inmuebles es relativa.

 

DIVERSIFICACIÓN

No es lo mismo comprar 100 acciones de telefónica, 100 del santander (puagh), 100 de Pepsi, y 50 de UNP que comprar un inmueble. Estarás menos diversificado comprando inmuebles, eso seguro. ¿Pero qué podemos hacer para tener más diversificación en los inmuebles? Pues asociarnos con alguien de confianza que tenga los mismos objetivos que los nuestros. De esta forma si con un par de socios puedo reunir más capital inicial, está claro que podré invertir en más inmuebles diversificando más o incurriendo en un coste inferior en el caso de comprar un solo inmueble. ¿En bolsa quieres diversificación? compra el ETF “VT”. Más de 8.000 empresas de todo el mundo en un solo ETF.

 

TIEMPO DE APRENDIZAJE

¿Cuánto tiempo tardo en volverme un inversor bueno en las inversiones inmobiliarias? ¿y en Bolsa? Esta es un respuesta muy importante y vale la pena que la estudies. Si yo quiero volverme un experto en la compra y venta de inmuebles, no necesitaré tanto tiempo como el que necesitaré para volverme un experto en bolsa. Hay muchos balances que ver, muchas estrategias que implementar, mucha prueba y error, muchas horas de gestionar con opciones, etc.

También está la opción de volverme un inversor pasivo con una cartera tipo Bogle. Para este tipo de inversión no se necesita apenas estudio, más o menos el mismo que para aprender de inmuebles.

Así que en este punto no hay un claro ganador.

 

TIEMPO DE GESTIÓN

El tiempo de gestión en las inversiones inmobiliarias suele ser alto. Vas a tener que pasearte la zona, negociar, pasar ofertas, ir de bancos, notarios, cambios de agua, luz, búsqueda de inquilinos, etc. Es tiempo, no se puede negar. Este tiempo disminuye con el paso del tiempo para el mismo inmueble, siendo al principio mucho trabajo y luego en posteriores meses la cantidad de trabajo en gestionar el inmueble baja considerablemente. Por otra parte, en bolsa depende de la inversión que quieras realizar dependerá más de tu tiempo o menos. Si lo que haces es trading intradiario, pues me da a mi que vas a tener que dedicarle mucho tiempo. Si lo que haces es una estrategia de comprar y mantener existe un trabajo similar en tiempo al que haces con inmuebles una vez pasados los primeros meses. Diría que incluso más.

 

COMODIDAD

En este punto si que gana la bolsa de calle. Desde el ordenador de mi casa puedo verlo todo, hacer todos los análisis, comprar, vender, gestionar, etc. Con las inversiones inmobiliarias no, tendré que salir a pasear, ir al ayuntamiento, al notario, buscar inmobiliarias que se ajusten a lo que quiero, etc. No es algo incómodo, pero cierto es que con la bolsa no se puede comparar.

 

CONOCIMIENTOS

Está claro que cuantos más conocimientos tengamos de algún tema, mucho mejor, pero concretamente en el caso de las inversiones inmobiliarias, llegas con bastante rapidez a un conocimiento útil para invertir eficientemente. En bolsa por el contrario vas a perder mucho el tiempo en conocimientos que no sirven o conocimiento poco útil. Si has dado con algo útil en bolsa, seguro que para volverte un experto vas a necesitar mucho tiempo. En concreto me atrevo a decir que no menos de 3 años a razón de 8 horas al día. Eso mínimo.

 

GESTIÓN DE PROBLEMAS

En todo lo que hagas llegará el momento en que tendrás problemas, la capacidad de gestionar esos problemas para mi es muy importante. En inmuebles por ejemplo podemos tener varios problemas como son los impagos de un inquilino, para lo cual una forma de disminuir el riesgo es contratar es un seguro de impagos y/o hacer un estudio en profundidad del supuesto inquilino para que tengas las suficientes garantías, que podrá pagar a principios de mes. Otro problema es el de haber comprado caro y que las rentabilidades sean bajas. Puedes alquilar habitaciones por separado para así intentar conseguir más dinero, hacer una pequeña reforma que te ayude a subir el precio del alquiler, cambiar el uso del inmueble, etc… pero poco más. No hay muchas formas de gestionar un inmueble que va mal. Por la parte de la bolsa no hay gestión posible que no sea mediante stops o mediante opciones financieras. Y aquí gana de calle la gestión con opciones financieras. La capacidad que tenemos trabajando con opciones financieras de entrar en una empresa en la que nos equivoquemos su dirección, que el precio baje un 20% o 30% y todavía así sacar beneficios, eso no lo tiene ningún activo. por lo que la gestión con opciones está en el top 1.

Y ahora vamos con los 3 bloques más importantes:

 

1- APALANCAMIENTO

Puedes tener apalancamiento tanto en bolsa como en inmuebles. El problema con la bolsa es que si tomas una posición apalancada que por precio empieza a ir en tu contra, puede llegar un momento en el cual incurras en un margin call y dilapides tu cuenta. Con el apalancamiento bancario eso no ocurre, el inmueble se ha podido depreciar un 50% y yo estar apalancado 10 a 1 (por ejemplo he puesto 10.000€ para comprar un activo de 100.000€) pero si pago las cuotas al banco no hay problema alguno. Por tanto el apalancamiento bancario es muy superior al apalancamiento de la bolsa. Una vez termine de pagar la cuota el inmueble es mio.

 

2- IMPUESTOS

Este es otro apartado que gana de calle los inmuebles. La forma más eficiente en la bolsa para pagar pocos impuestos es mediante la compra de fondos de inversión, ya que no pagas impuestos por transferencias entre fondos y solo pagas cuando vendes y retiras el capital. Ahí pagarás del orden al 21%, aunque esto varía cada 4 años… Y luego bueno, lo que toque en el irpf.

Por otra parte los impuestos en la compra venta de un inmueble son del orden del 10% de ITP y luego IBIs y poco más. El ITP se paga al comprar y el IBI todos los años. Para los ingresos por rentas de alquiler se puede deducir un 70% de los ingresos, por lo que no está nada mal.

Impuestos teniendo una empresa que se dedique a la compraventa de inmuebles. Aquí es donde se marca la diferencia. El ITP es variable dependiendo de la comunidad autónoma en la que compres el inmueble. IBIs y la gran mayoría de gastos, desgravables. Trucos contables (ojo, legales) para tener amortizaciones enormes y dar pérdidas aún cuando obtienes ingresos recurrentes. El problema, impuesto de sociedades del 25% sobre los beneficios netos, PEEEEEEERO, hay otro truco contable (ojo, también legal) por el que si tienes una empresa tienes unas ventajas fiscales muy ventajosas. Por lo que si sumas las amortizaciones a las que te puedes acoger y el tipo impositivo real tan bajo que te puedes acoger si cumples las condiciones, hacen la inversión en inmuebles mediante empresa, la forma más eficiente si o si en cuanto a la optimización fiscal.

También es cierto que vas a tener que hacer más papaleo al tener una sociedad y posiblemente (bastante probable) necesitarás un gestor que te ayude con esto. Por no contar los gastos de constitución de la sociedad.

 

3- RENTABILIDAD

Aquí sí que hay una variedad enorme tanto de rentabilidades en inversiones inmobiliarias como de rentabilidades en bolsa. ¿Puedes conseguir un 20% al año en inmuebles si haces flipping? Puedes hacerlo pero buscando mucho, trabajando y sabiendo que es lo que quieres ver. ¿Puedes lograrlo en bolsa? Pues si, pero teniendo una metodología a corto/medio o largo si eres warren buffet, trabajando día a día y sabiendo muy bien hacer lo que haces. No voy a entrar en lo que se puede llegar a ganar o lo que no se puede llegar a ganar. Vamos a sacar números simples y luego vemos.

¿Cual es la rentabilidad bruta que se puede obtener ahora mismo comprando un inmueble? Según datos de idealista a día de hoy el precio medio el metro cuadrado en valencia vale 2.152€. Y el precio medio por metro cuadrado de alquiler son 10’69€. Si compramos un hipotético inmueble en Valencia de 100 metros cuadrados, nos costaría sobre 215.200€ y podríamos alquilarlo por 1.069€ al mes.

La rentabilidad bruta ahora mismo es del 5.95%.

No está nada mal, pero a nosotros nos interesa una rentabilidad neta, descontados los costes de ITP, reformas, Apis, notarios, registro, gestoría, etc.

Esto podría bajar la rentabilidad aproximadamente a un 5’5% o incluso menos. Depende del estado de la vivienda, las reformas que necesiten etc. Pero esto sería la rentabilidad a día de hoy de la inversión sin apalancamiento en Valencia. Si utilizas apalancamiento los ingresos disminuyen pero el capital que aportas también lo hace.

En bolsa, comprando empresas grandes, consolidadas, que lleven una trayectoria de bastantes años, la rentabilidad final será muy similar a la que te pueda dar la vivienda. Es verdad que en bolsa estás más diversificado y todas las ventajas que hemos ido viendo en este artículo. Pero para que veas que una inversión no dista tanto de la otra en términos de rentabilidad cuando eres un inversor semipasivo que compra y lo que busca son rentas.

Si te mueves más y haces una gestión más activa en bolsa o una gestión con opciones esa rentabilidad subiría a medio plazo. Si haces una gestión también más activa en inmuebles alquilando por habitaciones, o en temporadas la rentabilidad también subiría.

 

EJEMPLOS REALES PROPIOS

invertir en bolsa o en inmuebles invertir en bolsa o en inmuebles

Inversión inmobiliaria:

  • Liquidez si quisiese vender:

Media, pues no hay muchas viviendas con mejores vistas y mejor decorada, pero tampoco lo vendería por lo que nos costó.

  • Diversificación:

Lo he comprado junto con un socio para nuestra empresa en común. Es únicamente una vivienda por lo que no hay mucha diversificación pero al hacerlo con un socio el riesgo disminuye.

  • Tiempo de aprendizaje:

Ya sabíamos lo que queríamos comprar y lo que necesitábamos para que fuese rentable, si, pero algo aprendimos sobre la gestión y de formas de explotar el inmueble.

  • Tiempo de gestión:

Este inmueble en concreto se ha gestionado más que la media por tener una explotación distinta a un inmueble que sea puramente de alquilar tradicionalmente.

  • Comodidad:

Se ha contratado a personal que se encargue de hacer lo que más tiempo lleva. Por lo que no ha sido en este caso muy incómodo (con la consiguiente merma en los ingresos, no puede ser todo.)

  • Conocimiento:

Hemos aprendido mucho en este inmueble en concreto, pero también lo compramos para tener muchas alternativas y tener una demanda muy alta para el caso que hubiesen problemas. Por ejemplo la primera hora de ponerlo en alquiler se recibieron más de 20 llamadas y emails.

  • Gestión de problemas:

Nos ha llevado alguno que otro como alguna reparación menor y gestión con los inquilinos. Nada grave pero sí que se ha tenido que gestionar.

  • Apalancamiento:

Para este inmueble nos apalancamos al 70%. Nuestra intención era comprarlo con más apalancamiento, pero ya llevábamos unos cuantos inmuebles en cartera y a empresas es difícil que den más del 70%.

  • Impuestos:

Amortizaciones de más de 60.000€, todos los costes nos los podemos deducir, ya que se tributa por el impuesto de sociedades y no por el IRPF.

  • Coste bruto de la vivienda (falta sumar ITPs, notarios, etc):

71.500€

  • Rentabilidad Neta anual sobre el capital aportado:

13’5%

 

Inversión en bolsa, Acción: SAM

Aquí tienes los artículos donde hablo de la empresa y su gestión:

Estrategia con Opciones Financieras en SAM

Estrategia con Opciones Financieras en SAM (Parte 2)

 

  • Liquidez al vender:

Alta, pues cotiza en bolsa y aunque he gestionado mediante opciones, la liquidez es igualmente alta.

  • Diversificación:

La compré para mi cartera propia. Es únicamente una acción, por lo que no hay mucha diversificación pero bueno, forma parte de una cartera.

  • Tiempo de aprendizaje:

Ya sabía por qué quería comprar y lo que necesitaba para que fuese rentable.

  • Tiempo de gestión:

Nada prácticamente, se pensó toda la estrategia al principio y luego solo se hizo que seguir el plan.

  • Comodidad:

Todo desde casa, desde mi ordenador. más cómodo imposible.

  • Conocimiento:

He aprendido sobre el sector cervecero artesanal, ha sido un poco de trabajo para ver las peculiaridades del sector. Más allá de eso, el plan que tenían me parecía razonable de conseguir.

  • Gestión de problemas:

Capé muy pronto los beneficios, pero al ser un sector que no conocía apenas pequé de conservador.

  • Apalancamiento:

No hubo apalancamiento. De hecho lo gestionamos con opciones, por lo que el riesgo es menor a la compra de acciones directamente.

  • Impuestos

El 21% de los beneficios. Aquí no nos escapamos. Aunque el tipo impositivo cambia ligeramente cada pocos años.

  • Coste bruto de la Inversión:

144€ por acción.

  • Rentabilidad Neta sobre el capital aportado:

62.1%

 

CONCLUSIONES

¿Al final, es mejor la inversión inmobiliaria o la inversión en bolsa? Pues no se puede comparar generalmente que sea mejor si la bolsa o los inmuebles. Hay que ir al detalle de qué inmueble y de qué acciones estamos hablando. Efectivamente si aciertas más con inmuebles que con acciones, pues para ti, por mucho que leas que la bolsa es lo mejor, si vas a por los inmuebles puedes conseguir mejores resultados.

¿Todos los números son así cuando se invierte?

Ni por asomo. Me he equivocado muchas veces, aunque con las opciones he podido gestionar para no perder tanto. Y en el caso de los inmuebles una vez vendimos un inmueble que nos salió la operación rana por un 10% bruto más de lo que nos costó. Los beneficios fueron para hacienda. Es lo bueno de comprar con margen de seguridad.

Observa como cambia mucho tener una rentabilidad del 13% en inmuebles que del 4% o 5%. ¿Que es mejor, ese inmueble que me da un 13% de rentabilidad anual o la bolsa mediante una estrategia de comprar y mantener? Pues me quedo con el inmueble. Dudo que telefónicas e iberdrolas me den esa rentabilidad anual. Por otra parte si mi socio me enseña un inmueble que se aspira a ganar un 6%… Pues posiblemente pase porque no compense la rentabilidad que se le puede sacar y para eso tengo la bolsa que puedo conseguir más.

Por eso la pregunta del título del artículo está mal. Tú no compras la totalidad de las acciones del mundo (o quizás sí mediante el ETF VT) pero generalmente compramos una cesta de acciones que rinden a un % determinado. Y luego también compramos una cesta de inmuebles que rinden otro porcentaje determinado. Es un error caer en reduccionismos como comparar todo el mercado inmobiliario como todo el mercado de acciones. Para comprar una empresa necesito que reúna muchas condiciones. Para comprar un inmueble necesito que reúna también muchas condiciones. No compro un piso de 215.000€ para sacarle 1.000€ al mes. Necesito más margen de seguridad y lo buscaré tanto en las acciones como en los inmuebles. Pero no me verás asumiendo categóricamente que un tipo de inversión es mejor que otro, porque eso no es así.

Espero que te haya gustado el artículo y te haga pensar en que no existe eso de “la mejor inversión”. Si la mejor inversión existiese todo el mundo entraría y por consiguiente el precio subiría y la rentabilidad bajaría. No caigas en reduccionismos. Toda oportunidad puede ser muy buena, normal , regular o mala, tanto en bolsa como en inmuebles. Estudiar particularmente cada una de ellas es lo que te dará la ventaja. Así mientras que unos se pelean por discutir qué es mejor invertir en bolsa o en inmuebles, tú estudiarás cada caso y seguramente obtendrás mejores rentabilidades porque irás a lo que de verdad importa, que es la operación concreta que estás estudiando.

¿Te ha gustado el artículo?

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  1. en respuesta a Enverto
    - Ver mensaje
    #20
    Imarlo

    Hay que buscar la ventaja o seguir lo que hacen las instituciones y recoger lo que te puedan dejar. A mi por lo menos esa estrategia me está funcionando

  2. en respuesta a Enverto
    - Ver mensaje
    #19
    ernestmt

    La bolsa a mi entender, se ha convertido en un juego sin lógica, pues con los grandes fondos y sus super rápidos ordenadores, son los que marcan la pauta a todos los demás.

  3. en respuesta a Imarlo
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    #18
    Enverto

    Cierto ya lo dice el refrán: Querer es poder, aunque yo más bien diría querer y poder. Hoy la bolsa se ha convertido en una especie de carrera mundial solo para especialistas, donde el pequeño y mediano inversor no tiene nada que hacer, bueno promediar y que nos pillen confesados, por eso veo mas rentable los inmuebles, por lo menos no se convierten en humo

  4. en respuesta a Drno1
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    #17
    ernestmt

    Si, es cierto que las viviendas envejecen. Y mi técnica es comprar viviendas, a buén precio, en épocas que la gente no compra, y que los que venden lo hacen a buen precio, en buenas fincas, en buenas zonas de los sitios que conozco, y rehabilitarlas totalmente, con mis propios profesionales, y asi tengo esos 10-15 años primeros, con pocas incidencias estructurales. Mis cálculos de rentabilidad los hago contando el precio de compra, impuestos, arreglos, mobiliario y cualquier gasto, hasta empezar a cobrar efectivamente el alquiler. Si el precio del inmueble no me da una rentabilidad que fijo a priori, no lo compro. El precio que le pongo suele ser algo más bajo que el de mercado en su momento, pues una de las partes más delicadas de este negocio es la elección del inquilino, ya que de él depende de que todo vaya bién. Como es buén artículo, y buen precio, siempre suelo tener una buena cantidad de aspirantes, y la elección la hago en función de las sensaciones que me ofrecen las personas. Una condición que siempre me ha ido bién, es escoger a una pareja que tenga como mínimo un niño y que trabajen los dos. Cuando algún piso se queda vacio, lo actualizo hasta dejarlo como nuevo. Y si, anecdotas tengo también un montón, pero intento siempre desactivarlas con la mejor voluntad del mundo.

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  5. en respuesta a ernestmt
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    #16
    Drno1

    Coincido en cierto modo. Sin embargo y a pesar de realizar nosotros también una gestión profesional que aminora los riesgos, la experiencia me demuestra que por muchos detalles que seamos capaces de atar en corto, en algún momento puede aparecer un problema. Podría contar aquí un montón de experiencias al respecto.
    También quiero destacar que si bien es cierto que las rentas pagan los gastos, a medida que el inmueble envejece esos gastos son cada vez mayores. Vivo en un permanente estado de reformas que parece no acabar nunca. Cuando veo que alguien ha adquirido una vivienda nueva, en un edificio nuevo, como inversión para alquilar, al igual que se dice de los niños pequeños a los padres jóvenes, les digo que lo disfruten mientras puedan, ya que, en un periodo de unos 13 o 15 años (la adolescencia) empezarán a sufrir para mantenerlos.
    En cuanto a la movilidad del inquilino, más bien al contrario, observo en los últimos años una mayor movilidad de los mismos.

    Un saludo

  6. en respuesta a Enverto
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    #15
    Imarlo

    Creo que la clave es las ganas. Hay estrategias bastante interesantes en inmuebles y en bolsa que con casi nula dedicación dan una rentabilidad aceptable. Pero indagando un poco más y poniendo ganas se abre el abanico de posibilidades. Hace unos meses, un amigo me comentaba que quería invertir en algo que no requiriese de mucho capital y que el tiempo de gestión sea mínimo. Le dije que leyera sobre indexacion y carteras pasivas y si le gustaba nos sentábamos y le explico un poco más. Todavía no ha leído nada. No pierdo pues mi tiempo explicándole nada más. Si le hubiese dicho de mirar algo de inmuebles creo que hubiese ocurrido algo muy similar

  7. en respuesta a Imarlo
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    #14
    Enverto

    Gracias a ti que ahora los foros se han convertido en un copia-pega sin muchas ideas propias un poco de aire va bien
    La deriva de los comentarios nos dice que hay que conocer algunos trucos para sacar mayor rendimiento a la inversión inmobiliaria luego ya no comparamos inversiones si no inversores, aquellos que consigan mayor especialización o conocimientos, mayor rentabilidad, pero esa no es la idea
    Para un inversor básico, alguien que trabaja, con pocos ahorros, pocos conocimientos, poco tiempo y a veces pocas ganas, es indudable que la inversión inmobiliaria es la menos mala de las dos

  8. en respuesta a Drno1
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    #13
    ernestmt

    Naturalmente que he pensado en la inflación. Desde los años 70, que empecé a trabajar en banca, me he dedicado a la bolsa sistemáticamente, y claro también he vivido bajadas terribles con una cantidad de dinero en bolsa bastante grande. Pero lo que me permitió vivir exclusivamente de mis rentas fueron las inversiones inmobiliarias. En épocas de inflación el tocho sale ganando, pues el apalancamento se reduce con ella. Tengo bastantes inmuebles, y casi nunca, el precio ha disminuido, aunque mi intención nunca ha sido vender, pues son la base de mis ingresos. Los gastos que me ocasionan las propiedades, siempre los pagan los ingresos de los mismos. Antes de la ley Boyer, la gente cambiaba de vivienda seguramente más que ahora, pues no había la presión que existe ahora en los alquileres. A mi no me ha afectado en ningún caso un alquiler de esos. En cuanto a problemas con los inquilinos he tenido muy pocos, pues nuestra gestión esta muy profesionalizada, y no dejamos nunca ningún detalle suelto. Nuestra gestión no consiste en solo cobrar el alquiler, y desentenderse del resto, que es una tónica muy generalizada. Otro tema muy importante es donde operamos. Y eso lo hacemos en mercados que conocemos a la perfección, y donde normalmente hay deficit de viviendas. La forma de alquilar más frecuente es el boca a boca, pues es muy dificil encontrar una vivienda en alquiler. En conclusión, de los rendimientos de la bolsa no he sido capaz de poder mantenerme, en cambio de los ingresos inmobiliarios lo consegui muy pronto.

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  9. en respuesta a Drno1
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    #12
    Imarlo

    Justo eso trataba de esclarecer en el artículo. Nos basamos en percepciones nuestras o de personas afines a nosotros, pero no valoramos todos los elementos que en realidad influyen. Un 10 para tu comentario. Gracias

  10. en respuesta a ernestmt
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    #11
    Drno1

    No estoy de acuerdo del todo. Sin acritud me gustaría plantearle unas preguntas en voz alta. ¿Ha pensado en la inflación? ¿A cuanto equivalían esos 6000 € de 1970?. En estos más de 45 años, ¿qué gastos, impuestos, etc. ha soportado en ese inmueble?¿ningún problema con los inquilinos desde entonces?. ¿Está seguro de que no hay empresas en bolsa que le hubieran dado eso y mucho más?.
    Es cierto que en España en 1970 la inversión financiera no ofrecía las múltiples opciones de hoy día (fondos de inversión, etf, derivados, socimis, capital riesgo,etc) pero algunas de nuestras grandes empresas de hoy ya cotizaban entonces o se han fusionado y transformado en otras sociedades.
    Si no me equivoco la ley que regulaba los arrendamientos entonces era la 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, la cual estuvo vigente hasta la entrada en vigor del conocido como Decreto Boyer el 9 de mayo de 1985. En lineas generales todos los contratos celebrados durante ese periodo son prácticamente vitalicios y pagan alquileres irrisorios. Nosotros todavía tenemos alguna vivienda en esa circunstancia (también afectaba a locales comerciales).
    No pretendo polemizar el asunto pero si me gustaría hacer ver las ventajas e inconvenientes de forma neutral, siendo estos últimos bastante abultados (puede que cada día lo sea más).

    Un saludo

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  11. en respuesta a Drno1
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    #10
    Imarlo

    No estás para nada equivocado. Un punto o truco es justo el que comentas. Hay otros que son un poco más rebuscados pero igualmente legales y retributables. Ruego que me perdones si no puedo entrar más al detalle, pero por conversaciones que he tenido con mi socio hasta aquí es hasta donde puedo pronunciarme en esta materia.

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  12. en respuesta a Imarlo
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    #9
    Drno1

    Gracias por responder. Dirijo una sociedad que gestiona activos inmobiliarios y financieros (fundamentalmente alquiler de vivienda) y lo que he comentado es en base a mi experiencia diaria profesional, es decir, ambos estilos de inversión en un único envoltorio. Si te refieres a los beneficios fiscales que otorga el "Régimen Especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas" en el IS, lo conozco de sobra. Para aquellos que lo ignoren, y de forma resumida, se trata de aplicar una bonificación del 85% en el IS si el arrendamiento es la principal actividad y la empresa tiene al menos 8 viviendas (antes eran 10) dedicadas a ello.

    Sugieres que puedo estar equivocado en algún punto y te rogaría que nos lo aclarases. Por lo demás, te he pedido detallar esos trucos sin otro ánimo que contrastar diferentes formas de trabajar y colaborar en la materia.

    Un saludo

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  13. en respuesta a ernestmt
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    #8
    Imarlo

    Es lo que comento en el artículo. Depende del inmueble, de la acción en concreto, etc. Habrá personas que les habrá ido mejor con los inmuebles y otras mejor con las acciones. Hay mucha dispersión de resultados y al final nos basamos en percepciones personales o datos de los números de nosotros mismos o conocidos

  14. #7
    ernestmt

    Después de más de 40 años invirtiendo en bolsa y en inmuebles, la realidad me ha demostrado que los inmuebles son mucho más rentables que los valores mobiliarios. Una inversión en un inmueble de 6.000€ en 1972, me rinde este año 15.000€ brutos, una inversión del mismo importe en algún valor que haya sido capaz de sobrevivir esos años me daría como mucho 600€. Las plusvalias solo las contemplo cuando vendo y las materializo. La suma de rentabilidades son evidentemente más altas en inmuebles. La acumulación rendimientos inmobiliarios me permite ir comprando nuevos inmuebles sin apalancamiento. Evidentemente los bienes inmuebles los intento comprar siempre al mejor precio posible, por l que si algún dia tengo que vender algo, tengo margen para hacerlo a un precio que sería vendido de inmediato. Es cierto que da algo de trabajo, pero para comprar valores tambien utilizo bastante tiempo.

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  15. en respuesta a Borhammer
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    #6
    Imarlo

    Muy razonable tu comentarios Borhammer, pero fíjate como "la rentabilidad media" de la bolsa o de los inmuebles me dan igual. Yo quiero saber la rentabilidad media de mis inversiones en bolsa (difícil de estimar) y la rentabilidad media en mis inmuebles (más fácil).
    Por ejemplo ahora estoy valorando dos inmuebles que uno me puede dar un 9.44% de rentabilidad y otro un 12% aprox. Mas aparte todas las ventajas de los inmuebles cuando los compras mediante sociedad.
    un 9% y un 12% pienso que es más de la media del mercado, pero para mi es una rentabilidad muy interesante para inmuebles. Si me diesen un 5% o menos, pues no me interesarían. Depende siempre.
    Gracias por compartir el detalle de las socimis. Es cierto que para el que quiera invertir en ladrillo, es lo más cómodo definitivamente.

  16. #5
    Borhammer

    Buenas,

    El artículo es muy completo y analiza diferentes aspectos desde una óptica muy sensata.

    Mi aportación, desde que existen las SOCIMIS, creo que es un 1-0 definitivo a favor de la bolsa. Solo hay una ventaja clara en los inmuebles, el apalancamiento, que como decias encima no te hace saltar los margin calls. Pero en el resto de aspectos, la bolsa es infinitamente mejor.
    Liquidez, tamaño de cada posición, diversificación (de valores y geográfica, no se nos olvide ésta segunda), sencillez burocrática, e incluso rentabilidad bruta media histórica. Para el que le gusten los inmuebles siempre puede comprar una SOCIMI que invierta en el tipo de activo que pretendia adquirir; oficinas, pisos, gasolineras, centros comerciales y lo mantenga 20 años.

    Saludos

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  17. en respuesta a Drno1
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    #4
    Imarlo

    Hola Drno1. Todo lo que comentas es cierto en algunas partes, salvo por lo que digo en el artículo que se mejora haciendo una sociedad y sabiéndose la fiscalidad.

    Perdona que no diga los trucos contables, pero voy al 50% con otro socio y ya me ha costado bastante convencerle para escribir este artículo. El tiene sus razones para que no lo ponga por aquí y quiero respetarle. Espero que se entienda.

    Gracias de todas formas por dar tu opinión sobre este tema. Y coincido contigo en que la gente le gustan activos "reales", aunque las acciones sean también activos igualmente reales.

  18. #3
    Drno1

    Me he hecho esta misma reflexión un montón de veces (profesionalmente me dedico a ello) y siempre he llegado a la conclusión de que se tratan de inversiones complementarias si tú capital lo permite pero con un sesgo inclinado hacia la inversión en bolsa.
    Aún así discrepo de algunas apreciaciones del artículo. La fiscalidad de los inmuebles (a pesar de las bonificaciones al arrendamiento) considero que son infinitamente peores;ITP (10%, una barbaridad, antes era el 6%), IBIS, plusvalías municipales al vender (aún teniendo en cuenta la sentencia del TC 59/2017 de 11 de mayo de 2017), tasas en suministros (agua, gas electricidad), notario, registro, AJD, certificaciones de todo tipo (energética, administración comunidad), licencias municipales, etc. Después de todos ellos nos toca apoquinar la ganancia en IRPF o IS (al mismo tipo más o menos que en bolsa), si esta se ha producido, pero con la particularidad de que a la AEAT le gusta siempre ganar y no ve con buenos ojos ventas por debajo de ciertos valores catastrales. A todo ello hay que sumarle la gestión de los arrendamientos (compleja e incierta generalmente), el deterioro del inmueble con el paso de los años y los cambios legales (a peor) en materia de arrendamiento (el último decreto del alquiler, por ejemplo).
    Sin embargo y con todos los inconvenientes, me encuentro con una gran mayoría de personas que prefieren invertir en ladrillo. El motivo es múltiple. En parte se debe a la falta de educación financiera, a la preferencia por activos tangibles y a la desconfianza (ganada a pulso) en bancos e intermediarios financieros en general. A pesar de estar de moda la inversión pasiva y los fondos indexados, son muchos (y conozco personas con una alta cualificación profesional y académica) los que desconocen estas posibilidades por culpa, principalmente, del escaso interés de las entidades financieras en potenciarlo en detrimento de sus productos.

    Un saludo,

    P.D.: Me gustaría que aclarases esos "trucos contables"

    8 recomendaciones
  19. en respuesta a Enverto
    - Ver mensaje
    #2
    Imarlo

    Más que ser lo más rentable es lo que menos difícil ven a la hora de invertir. No hay tanta complejidad y por eso se suele preferir. Gracias por comentar

  20. #1
    Enverto

    Excelente articulo al final supongo que todo es según el color del cristal, para el publico en general los inmuebles es lo mas rentable-seguro, a medida que ese inversor en inmuebles se especializa la rentabilidad aumenta, pasando por las subastas y con el ultimo escalón en inmuebles de situación “pelotazo”
    Valido también para la bolsa, si queremos comparar para alguien que conozca ambas formas de invertir la bolsa sin duda es la más rentable

Autor del blog
  • Imarlo

    Seguidor del Value Investing, Option trader y conocedor de la importancia de los cíclos económicos para una inversión rentable y sostenible. Director de Invest And Trading

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