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Blog La fiscalidad explicada con sencillez
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El alquiler con opcion de compra. (i. fiscalidad indirecta)

El alquiler con opción de compra es una de las operaciones que los particulares y empresas inmobiliarias están empleando con más asuididad para salir de la crisis inmobiliaria. Curiosamente es una operación que antes de la crisis no se utilizaba mucho por lo que muchos problemas de regulación de esta figura no se empezaron a ver hasta ahora, en el que el traje juridico ha roto por todos los lados.



Én este post lo que voy a tratar es de dar una breves pinceladas sobre como veo yo el regimen fiscal indirecto del arrendamiento con opción, lo que no deja de ser una opinión y en ningún caso es ni ley ni norma, ni es como decimos los abogados asesoramiento. Es eso, una opinión y me gustarái conocer la vuestra.



Para el IVA, según los articulos 4 y 5 será empresario aquel que realice una actividad empresarial o profesional, lo que por su parte, el artículo 5.Uno, letra c) de dicha Ley 37/1992 expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.



En fin que él que arrienda un bien es empresario a los efectos del IVA.



En el art. 20.Uno.22º LIVA se señala que los alquileres de viviendas están exentos, es decir que no se puede repercutir IVA, lo que implica que un particular que arrienda una vivienda realiza una operación sujeta pero exento del IVA, es decir no tiene que facturarle con IVA al alquilado, ni cumplir con las obligaciones formales que eso implica. Ojo que no se libra de sus obligaciones fiscales ya que la oepración cae bajo la orbita del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Sin embargo si alquila una oficina si que tiene que facturar con IVA y presentar las declaraciones correspondientes.



Esto es igual para las empresas, aunque el alquiler al ser exento le afecta su derecho a deducir el IVA, es decir a que el IVA que le facturan lo compense con el IVA que factura él. Para la Ley del IVA uno tiene derecho a deducir según las operaciones sujetas y no exentas que realice, con lo que si realiza operaciones exentas su porcentaje (prorrata) que determina el derecho a deducir se reduce, con lo que evidentemente las empresas deberan acudir a diferentes metodos fiscales -legales- para que esto no les afecte -regimen de prorrata especial por sector diferenciado, sociedad exclusiva para alquiler de vivienda, etc-



Sin embargo los alquileres para el IVA son prestaciones de servicios, sin embargo según el art. 8.Dos.5º de la Ley 37/1992, señala que también se considerarán entregas de bienes las cesiones de bienes en virtud de contratos de arrendamiento - venta y asimilados.A efectos de este Impuesto, se asimilarán a los contratos de arrendamiento - venta los de arrendamiento con opción de compra desde el momento en que el arrendatario se comprometa a ejercitar dicha opción y, en general, los de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la propiedad vinculante para ambas partes.



Lo que significa que los alquileres con opción de compra son calificados como ventas de inmuebles, lo que implicará que, salvo que la operación este exenta (2º transmisión, etc) por si misma, el alquiler con opción de compra obliga a facturar con IVA, lo que es una buena noticia para la empresa, ya que al facturar con IVA la operación no le afecta a su prorrata es decir se puede deducir el IVA perfectamente, y le da un poco igual al particular, ya que por lo general el particular con el alquiler con opción en vez de una operación exenta por el art. 20.Uno.23º LIVA estará haciendo una operación exenta por el art.20.Uno.22º LIVA al ser la 2º venta de un vivienda -esto evidentemente no sucede en determinadas condiciones que debe examinar el asesor fiscal en cada operación concreta-, lo que determina de nuevo que no hay una obligación de repercutir IVA.



En estos supuestos, la Ley del impuesto considera que se trata de entregas de bienes con una regla de devengo -cuando se debe facturar el IVA- especial contenida en el artículo 75. Uno.1º, segundo párrafo. Dicho artículo dispone:“Uno. Se devengará el Impuesto:1º. En las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable.No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en las entregas de bienes efectuadas en virtud de contratos de venta con pacto de reserva de dominio o cualquier otra condición suspensiva, de arrendamiento-venta de bienes o de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la propiedad vinculante para ambas partes, se devengará el Impuesto cuando los bienes que constituyan su objeto se pongan en posesión del adquirente”.



Según lo dispuesto en el artículo 78, apartado uno de la Ley 37/1992,”la base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas".El artículo 75, apartado dos, de la citada Ley indica que en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.5.- En lo que respecta al tipo impositivo, el artículo 90, apartado uno de la Ley establece que “el Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente”.El número 7º del artículo 91.Uno.1 prevé la aplicación del tipo impositivo del 7 por ciento a los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. Por su parte, el artículo 91.Dos.1 dispone en su número 6º que se aplicará el tipo impositivo del 4 por ciento a las entregas de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades.



Otro problema de los alquileres con opción es el tipo (si el 7% o el 16%) al que van, que comentaremos más adelante.

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  • Fiscalidad

    Al
    Soy abogado, experto en temas fiscales

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