El registro de la propiedad es una institución que tiene por finalidad incrementar la seguridad jurídica en el tráfico de bienes.
Tiene por objeto la inscripcion y anotación de los actos y contratos referidos al dominio (la propiedad) y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. También se inscribiran en el registro a efectos de publicidad resoluciones judiciales realativas a la capacidad de los titulares para administrar sus bienes inmuebles.
Son inscribibles los documentos de carácter notarial, judicial o administrativo, es decir, no podemos inscribir un documento privado, debemos elevarlo a escritura pública. La inscripción consiste en una transcripción, que hace el registrador, no de la totalidad del documento sino de aquellos elementos más relevantes.
Las inscripciones (en sentido amplio) se materializan en asientos registrales que a su vez se concretan en asientos de presentación (de los documentos a inscribir), inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones, notas marginales.
Las inscripciones son los asientos más importantes sus efectos jurídicos principales son:
- la presunción de exactitud: lo inscrito se presume exacto salvo prueba en contra.
- la oponibilidad de lo inscrito frente a terceros: lo estipulado no solo afectará a las partes sino también a cualquier otro que no sea parte contratante, así por ejemplo si una administración quiere expropiar un inmueble debera indemnizar a su propietario pero no al arrendatario del mismo, salvo que este haya inscrito su derecho de arrendamiento en el registro de la propiedad.
- no tiene en general efectos constitutivos, es decir el acto o contrato existe previamente a su inscripción, salvo para la hipoteca la cual no existe si no se ha inscrito en el registro.
Las anotaciones preventivas son asientos tendentes a limitar la eficacia de las inscripciones y dar publicidad de hechos tales como demandas judiciales pendientes de sentencia, herencias pendientes de división, embargos… Caducan a los 4 años salvo que la ley señale un plazo más brebe, pero son prorrogables por los interesados.
Los principios del derecho hipotecario
Los principios del derecho hipotecario (que quizas con más propiedad debería llamarse derecho inmobiliario registral) son las guias juridicas que se desprenden de la legislación registral (Ley: noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.html y reglamento: noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rh.html ), nos sirven para hacernos una idea de la finalidad de la legislación y para interpretar la misma, son los siguientes:
Inscripción: la inscripción tiene carácter declarativo (excepto para la hipoteca en que es constitutivo), voluntario incentivado (no es obligatoria, pero los actos no inscritos no perjudican a tercero y además es necesaria para inscripción de actos posteriores)
Legalidad: los registradores calificaran bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrinsecas de los documentos y la capacidad de los otorgantes. Esto quiere decir a groso modo que los registradores deben controlar la corrección formal y material del documento y la capacidad de quien lo otorga. El control es de mayor embergadura en los documentos administrativos y notariales y menor en los documentos judiciales.
Legitimación registral: se traduce en presunciones iuris tantum (destruibles con otra prueba en contra) respecto a la existencia, pertenencia y posesión del derecho. Inscrito el derecho, se presume existente, perteneciente a su titular y poseido por este.
Prioridad: tiene prioridad la inscripción del derecho más antigua (no el derecho más antiguo). Si diversas inscripciones incompatibles son del mismo dia, la prioridad se decidirá por la hora de inscripción. La prioridad se concreta en un rango, que es susceptible de permuta.
Tracto sucesivo: las distintas inscripciones respecto de un mismo bien inmueble requieren de una cadena de titularidad continua (si el propietario registran el Pepe, no puedo yo inscribir mi propiedad otorgada por Juan, a quien Pepe vendio, si este no inscribio su derecho). No obstante puede reanudarse el tracto sucesivo mediante expedientes notariales o de jurisdicción voluntaria.
Fe pública registral: es una presunción iuris et de iure (no admite prueba en contra) de la integridad y exactitud del registro e implica que el tercero adquiriente de buena fe y a titulo oneroso (no por donación) que adquiera según lo que conste en el registro, sera mantenido en su adquisición aunque la persona que le transmitió el derecho resulte no ser titular del mismo con posterioridad por causas que no consten en el registro. Es decir que si compro un inmueble, pagando y de buena fe, a su titular registral, ese inmueble sera de mi propiedad aunque por la razón que sea el anterior titular registral posteriormente perdiese tal titularidad conforme a derecho.
La adquisición por usucapión (prescripción adquisitiva) y el registro de la propiedad.
Como ya se ha explicado en algún post, es posible adquirir la propiedad de determinados bienes por su posesión, más el transcurso de un lapso de tiempo más determinadas condiciones que impone la ley. Si tal adquisición por usucapión es a favor de los datos que constan el el registro, los efectos del registro son los de suponer cumplidos muchos de los requisitos necesarios, si por el contrario la adquisición es contraria a los datos registrales, y dirigiendose contra el tercero hipotecario* se añaden nuevos requisitos por los que dicho tercero debio conocer o tener oportunidad de conocer y consentir el derecho del que quiere adquirir por usucapión.
Pongamos un ejemplo de esto último: Pedro titular registral de un inmueble vende a Serafin (en documento privado que se extravia) un piso en Madrid, el cual sera desde entonces habitado y poseido por el mismo. Transcurridos muchos años se despacha ejecución contra los bienes de Pedro, siendo adquirido el inmueble por un subastero. Pues bien, Serafin no podra alegar la adquisición por usucación por más años que hayan pasado si no se demuestra que su derecho fue conocido y consentido por el subastero, ya que este, adquierindo de buena fe y a titulo oneroso, es el tercero hipotecario.
* Se llama tercero hipotecario a aquel que adquiere la propiedad a titulo oneroso y de buena fe tal y como consta en el registro.
