Venta de una parcela heredada a empresario, con sujeción a IVA.

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Las personas físicas que antes de un proyecto de actuación urbanística no ostentan la condición de empresario a efectos de IVA adquieren, en principio, esta consideración desde el momento en que se incorporan los costes de urbanización al terreno propiedad de la mismas, que será en el que se pague la primera derrama correspondiente a la prestación de los servicios de urbanización.

En todo caso, la condición de empresario IVA está íntimamente ligada a la intención de venta, cesión o adjudicación por cualquier título de los terrenos que se urbanizanSi falta este ánimo, la consideración de empresario quiebra y las operaciones se realizan al márgen del ámbito de aplicación del IVA.

En este supuesto, la persona física titular original de la parcela, que estaba dada de alta como empresario a efectos de IVA en el momento en que empezó a soportar los costes de urbanización, y que había presentado las correspondientes declaraciones de IVA, se nos muere, y le suceden sus 4 hijos.

Los hijos, actuales propietarios de la parcela que no soportaron de manera directa los costes de urbanización, pero que se han subrogado en la posición del causante al haber heredado sus cuotas de propiedad de la parcela ya urbanizada, tendrán también la condición de empresario a efectos de IVA siempre que, desde la adquisición de dichas cuotas de propiedad, hubiesen tenido la intención de destinarlas a la promoción inmobiliaria, venta, cesión o adjudicación por cualquier título de las mismas.Eso hay que probarlo: 036 alta en la actividad como empresario IVA promotor, declaraciones trimestrales del IVA, etc.

Por tanto, no basta con la mera subrogación de los sucesores la titularidad de las cuotas de propiedad producida por herencia, para que éstos adquieran la condición de empresarios a efectos de IVA; SINO QUE ADEMÁS, es necesario que en el momento en el que adquieren las cuotas de titularidad, se den de alta en el 036 como empresarios-IVA, bien a título individual, bien como CB, y presenten autoliquidaciones de IVA, y demás obligaciones fiscales, para de este modo acreditar la intención de destinar esa parcela a la promoción, venta, cesión o adjudicación. 

V0752-19

Si venden la parcela con IVA, el empresario comprador podrá deducirse ese IVA soportado y evitará tener que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) normalmente al 10%; en su lugar, tributará por la modalidad Actos Jurídicos Documentados (AJD), habitualmente al 1,5%.

Pero si los causahabientes obvian darse de alta en el 036 como empresarios, y  cumplir con las obligaciones fiscales como empresarios-IVA en el ínterin entre la adjudicación de la herencia y la transmisión de la parcela, habrá fallado la acreditación de la intención de venta (cesión o adjudicación), y estarán menguando sus "armas" de negociación para con el adquirente que tendrá que abonar el 10% del valor de la parcela en concepto de TPO (vs el 1,5% de AJD).

 

 

 

 

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