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Repaso extinción condominio dos viviendas adjudicadas una a cada uno

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Ex matrimonio titular de dos viviendas por mitad y en proindiviso, procede a la disolución del condominio existente sobre las mismas, adjudicándose cada uno de ellos una vivienda. Dado que la valoración de la vivienda que se adjudica él es superior, éste compensa a ella con el pago de la diferencia.

Con números:

Vivienda 1, valorada en 100.000€

Vivienda 2, valorada en 130.000€. La compraron en 2015 por importe de 90.000€ impuestos y gastos incluidos.

La comunidad de bienes que se disuelve tiene un valor de 230.000€.

El haber teórico individual es de.- 115.000€.

Ella se adjudica la vivienda que vale 100.000€.

El se queda con la que vale 130.000€. Y compensa su exceso de adjudicación abonándole 15.000€ a ella de su propio peculio.

La DGT en consulta de 5/06/2020 V1797-20 hace un repaso de la tributación en ITPAJD, Plusvalía e IRPF. 

TRIBUTACIÓN.-

1.- ITPAJD.

No sujeción a la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), porque cada uno de los comuneros se adjudica un bien, indivisible, de los dos que constituyen la comunidad; y no se puede guardar mayor proporción en la adjudicación respecto a la cuota previa en la comunidad de cada uno de ellos; y además esas diferencias se compensan con dinero

Por tanto, al no tributar por TPO, si se realiza escritura pública de disolución de comunidad de bienes, procede la sujeción a AJD (normalmente será al 1,5%, pero hay que estar a la normativa de cada Comunidad Autónoma), ya que la comunidad recae sobre bienes inmuebles, que son inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Base Imponible (BI).- La DGT incorpora para este supuesto la corriente jurisprudencial del momento, y eso que hasta ahora el Tribunal Supremo sólo se ha referido a disoluciones de comunidad constituidas por una única finca; en nuestro ejemplo, en cambio, la comunidad está compuesta por dos fincas y aún así la DGT adopta la línea del TS, que se basa en que  la capacidad económica manifestada se limita exclusivamente a la parte alícuota del 50 % que uno transmite y otro adquiere; de ahí que la base imponible sea el valor de la parte que cada uno de los comuneros adquiere de nuevas.

Ella tendrá que consignar en su autoliquidación de AJD una BI de 50.000€. El una BI de 65.000€. Digamos que ya tenían una mitad del inmueble que se adjudican y ahora "adquieren" la otra mitad.

Si no se realizara escritura pública de disolución de comunidad de bienes, la operación no quedaría sujeta a AJD, al fallar uno de los requisitos imperativos para el devengo de dicha modalidad impositiva.

2. Plusvalía Municipal (IIVTNU).

Para que se produzca el hecho imponible del IIVTNU han cumplirse simultáneamente dos condiciones:

- Que exista incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana -con respecto a la transmisión anterior-.

- Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de tales terrenos.

En este supuesto, la disolución de la comunidad de bienes pretendida consiste en la adjudicación a cada uno de los comuneros del pleno dominio sobre una de las viviendas. Dado que ambas viviendas tienen distinto valor, uno de los comuneros (él) compensará en metálico al otro por la diferencia de valor; por haberse adjudicado un bien que excede de su cuota previa en la comunidad.

En este caso no se produce sujeción al IIVTNU; porque no hay transmisión sino especificación de derechos.

Al no producirse, en este supuesto, sujeción al IIVTNU no se devenga del impuesto. Con lo cual de cara a una futura transmisión del terreno que esté sujeta a dicho impuesto, no computa como fecha de adquisición la de la presenta disolución de comunidad, sino que se entenderá que la fecha y el valor de adquisición a computar como dies a quo será el de la compra previa de las respectivas viviendas por ambos esposos.

3.- IRPF

Como la valoración de la parte adjudicada a ella es inferior a la parte adjudicada a él, ella tendrá una ganancia (o pérdida) patrimonial con independencia de que exista o no compensación en metálico, sin que la consulta de la DGT proporcione mayor detalle de cómo se calcula.

Así que como cosecha propia y al amparo de la consulta de la DGT V1780-13, aventuro que la ganancia o pérdida recae sólo sobre la vivienda 2, que es la que origina el exceso. Y que es el resultado de restar al valor de transmisión el valor de adquisición de dicha vivienda.

Como valor de transmisión hay que tomar el exceso de adjudicación: 15.000€.

El valor de adquisición a considerar es el porcentaje que el exceso de adjudicación representa en el inmueble cuya adjudicación ha provocado tal exceso (la vivienda 2, la de mayor valor). 15.000/130.000 = 11,54%.

Ese porcentaje multiplicado por el valor de adquisición de la vivienda 2 (90.000€), dará lugar al valor de adquisición a computar: 10.386€. Entonces, la ganancia que tendría ella sería de 15.000€ (menos gastos satisfechos por ella en la transmisión) -10.386€ = 4.614€; cantidad esta que formará parte de la base imponible del ahorro.

El día de mañana cuando él transmita intervivos, si lo hace, tendrá a efectos de IRPF y de Plusvalía dos momentos y valores de adquisición.

Un 11,54% adquirido por 130.000€ (más gastos) el momento de la extinción de condominio.

Un 88,46% adquirido por 90.000€ en 2010.

Y cuando ella transmita, tanto la fecha como el valor de adquisición irán referidos al momento de la compra por ambos cónyuges.  

 

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