Reto6000
28/03/20 10:13
Ha respondido al tema Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos
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Buenos días,La pregunta que haces es complicada de responder de una forma técnica pues es una cuestión de pura matemática financiera. En cualquier caso intento ayudarte dentro de mis posibilidades.La comisión por compensación de tipo de interés el banco sólo te la puede cobrar cuando la amortización anticipada le genera una perdida de capital. La Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario establece una fórmula compleja para saber si se da o no esa pérdida pero a efectos prácticos, a mis clientes de la consultoría se lo explico así: si en el momento que amortizas anticipadamente, el tipo de interés medio de las hipoteca está por debado del tuyo, se genera pérdida de capital y te cobran la comisión porque ese dinero que amortizas el banco sólo lo va a poder prestar a un tipo más bajo del que tú tienes; si, por el contrario, el tipo de interés es igual o superior al tuyo no te la cobran.Ahora bien, calcular ese tipo es difícil para los que no somos matemáticos financieros.La pérdida financiera = capital pendiente - valor actual de las cuotas futuras.El problemas es cómo se capitalizan las cuotas futuras para saber el valor actual. Para eso se utiliza el IRS del momento de la amortización anticipada. EL IRS es un tipo de referencia fijado por el Banco de España que sirva para saber, o para orientarse, de cuál es el tipo medio de las HIpotecas en ese momento. Para saber si tu amortización anticipada genera pérdida de capital y por lo tanto el banco te cobrará la comisión, tendrás que ver cuál es el IRS del momento de la amortización.No sé si te ayudado mucho en este punto...Respecto de la segunda cuestión, cancelación y amortización parcial se utilizan como sinónimos pues se refieren al préstamo si bien, en un sentido jurídico se podría diferenciar pues amortización parcial sólo se puede referir al capital prestado mientras que el término cancelación parcial, se podría referir tanto al préstamo como a la hipoteca ( que se puede cancelar parcialmente como por ejemplo, si compras vivienda y garaje siendo fincas registrales distintas, la responsabilidad hipotecaria se distribuye entre la vivienda y el garaje; si cuando pagas un porcentaje del préstamo se supera la responsabilidad hipotecaria del garaje, le puedes pedir al banco que libere de la hipoteca al garaje. Eso es una cancelación parcial de la hipoteca aunque no es a este término el que se refiere la escritura de préstamo hipotecario. Ahí se utiliza como sinónimo cancelación y amortización)Saludos