Reto6000

Reto6000 12/05/20 15:52

Ha respondido al tema Compra piso en efectivo

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Reto6000 12/05/20 15:45

Ha respondido al tema Hipoteca para no residente y residente conjunta

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Reto6000 12/05/20 15:36

Ha respondido al tema Negativa de venta de un familiar. - Compraventa de vivienda

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Reto6000 06/05/20 00:00

Ha respondido al tema Consejo subrogación y comparativa

Buenas noches,De momento, las tasadoras no están bajando las tasaciones pero a lo largo del año seguro que lo hacen así que si lo tienes decidido, mejor pronto que tarde.Saludos

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Reto6000 01/05/20 18:42

Ha respondido al tema Terraza comunitaria , Uso privativo

Buenas, Eso sí me cuadra! jejeje.Saludos!

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Reto6000 01/05/20 18:40

Ha respondido al tema Dudas sobre las condiciones hipoteca bankia 0 comisiones

Buenas tardes,No deberías tener ningún problema para llevarte los seguros a otra compañía más allá de que el tipo de interés de tu hipoteca te subirá si esos seguros eran vinculaciones que hacían que te beneficiaras de bonificaciones del tipo de interés.Saludos

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Reto6000 01/05/20 18:38

Ha respondido al tema Consejo subrogación y comparativa

Buenas tardes,No es fácil valorar si te merece la pena la subrogación pues depende mucho de tus circunstancias. En principio, parece que bajas mucho la TAE y que te podría interesar si el coste de los productos vinculados no es demasiado alto. Es cuestión de hacer números.Ten en cuenta que no es lo mismo hacer una subrogación en el primer tercio de vida del préstamo que en el último ya que por el sistema de amortización francés la mayor parte de los intereses te los cobran al principio. Si en el último tercio de vida del préstamo haces una subrogación y te cobran el 0.5% de amortización anticipada y encima te hacen pagar una tasación, pues muy buena tiene que ser la bajada de la TAE para que compense.Los únicos gastos que tiene para el prestatario la subrogación es, como bien has dicho, la comisión de amortización anticipada y si el banco te la exige, la tasación. Impuestos, notaría y registro es de cuenta del banco ( por ley) si es compraventa de vivienda.No te fijes en el tipo de interés que dicen los demás que consiguen pues como te ha dicho el compañero, depende de sus circustancias.Saludos

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Reto6000 01/05/20 18:24

Ha recomendado Re: Compra vivienda de W. Petersen

Reto6000 01/05/20 18:24

Ha recomendado Re: Compra vivienda de W. Petersen

Reto6000 01/05/20 18:24

Ha guardado Re: Compra vivienda de W. Petersen

Reto6000 01/05/20 18:24

Ha respondido al tema Compra vivienda

Buenas tardes,Coincido plenamente con lo que te comenta el compañero W Petersen.Disculpa una respuesta que aporta tan poco valor por mi parte, pero tan sólo quería que supieras que más de un forero comparte la opinión del compañero.En cualquier caso, en estos días revueltos, quizás no es mala idea esperar un poco antes de meterse en una operación inmobiliariaSaludos

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Reto6000 01/05/20 18:18

Ha respondido al tema Terraza comunitaria , Uso privativo

Buenas tardes, En las escrituras no se pone que un patio es privativo porque no se puede poner.Los patios son por definición legal ( art 396C.c.) elementos comunes. Tan sólo se permite que se regulen en estatutos como elementos comunes de uso exclusivo de algún elemento privativo.Saludos

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Reto6000 01/05/20 18:11

Ha respondido al tema Terraza comunitaria , Uso privativo

Buenas tardes,Personalmente, aunque sea una vivienda en construcción, antes de firmar nada, yo esperaría a que por lo menos el promotor declare la obra nueva en construcción y la división horizontal pues ahí ya sí se incluyen los estatutos y puedes comprobar que han puesto que el patio es de uso exclusivo y excluyente tuyo. En las compraventas privadas de viviendas antes de declararse la división horizontal es fácil que luego surjan problemas y ya te tienen cogido pues te has hecho la ilusión de la vivienda y has entregado una cantidad a cuenta del precio.Saludos

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Reto6000 18/04/20 09:50

Ha respondido al tema Limitaciones inscritas por el registrador por el artículo 207 de la nueva Ley Hipotecaria

Buenos días, El caso que expones no sigue la opinión mayoritaria de los Registradores auque siempre hay alguno que opina contracorriente.El 207 de la LH se refiere a la suspensión de la fe pública registral durante los dos años siguientes a la inmatriculación de fincas ( es decir, primer acceso a la finca al registro de la propiedad) por alguna de las vías que se señala en el citado artículo.Tu finca lleva mucho inmatriculada pero... el registrador ha considerado que la primera constancia en el Registro de la finalización de la obra que declaraste es algo equiparable a una inmatriculación de la obra y que por lo tanto, se le aplica por analogía el 207 LH.Hay muchísimos argumentos para rebatir la posición del registrador pero te tendrías que meter en jaleo y en el tiempo que tardan en resolverlo te han pasado los dos años y podrías firmar sin problemas.Has tenido mala suerte. Poco puedes hacer.SaludosSaludos

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Reto6000 18/04/20 09:40

Ha respondido al tema Arancel Notarial 2.2 F para Cancelacion Hipoteca

Buenos días,Sé que no voy a decirte nada que no sepas pero, si no estás conforme con la minuta del registrador, sólo tienes una opción y es impugnarla ( si no se te ha pasado el plazo) ante su Colegio Registral. Cuando el Colegio Registral no te dé la razón, que ya te están diciendo en esos tres folios que no te la van a dar, sólo puedes impugnarla ante los tribunales. Obivamente, sólo el gasto de abogado y el tiempo de la gestión no creo que merezcan la pena.Suele pasar que lo que nos cobran nos parece demasiado pero si no queremos llevarnos un berrinche, sólo nos queda si hablándolo con ellos por las buenas no nos dan una respuestan satisfactoria, sólo nos queda resignarnos. Los aranceles notariales y registrales son complicadísimos de aplicar, incluso para ellos. Haría falta una reforma en esta materia para una mayor claridad para el consumidor.Saludos

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Reto6000 18/04/20 09:32

Ha respondido al tema Obligacion de ir al notario a firmar arras en estado de alarma

Buenos días,El caso que plantea la compañera es el típico que se está alegando en las notarías para justificar la urgente necesidad y por lo tanto poder ir a firmar. Desgraciadamente no todos los plazos no están paralizados( por ejemplo el plazo para pagar la plusvalía municipal en caso de venta que de primera mano sé que la están cobrando) y los convencionales, salvo que la jurisprudencia considere lo contrario ( acertadamente, en mi opinión), son unos de esos plazos no paralizados.Saludos

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Reto6000 18/04/20 09:27

Ha respondido al tema Obligacion de ir al notario a firmar arras en estado de alarma

Buenos días, Coincido en que la técnica legislativa no es fina, y menos en estos días. En una primera lectura del RD, pensé que en lo que comentas se recogía toodo lo no mencionado antes ( plazos procesales y administrativos), sin embargo, hay instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado ( o como se llame ahora...) que especificaba que los plazos convencionales no se paraban. Una prueba de que ese párrafo no engloba en general todos los derechos y acciones ( por lo que no entiendo a qué derechos y acciones se refiere y a cuáles no...) es que a posteriori, se han dictado decreto para los plazos fiscales.Resumiendo, si normalmente los operadores jurídicos lo tenemos complicado para asesorar a los clientes, en estos tiempo, más todavía.Saludos

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Reto6000 18/04/20 09:18

Ha respondido al tema Obligacion de ir al notario a firmar arras en estado de alarma

Buenos días Isadito,Como ya te han comentado, el RD de establece el estado de alarma suspende los plazos procesales y administratativos además de paralizar la prescripción y caducidad pero, sin embargo, no dice nada expresamente de los plazos convencionales como el que tú tienes de firmar la escritura de venta en determinada fecha. Aunque pueda parecer que es un "olvido" del legislador o una mala técnica legislativa en la redacción, sospecho que ha sido de forma intencionada y a petición de los bancos que en caso contrario verían totalmente paralizado su negocio. La prueba es que toda su actividad de declaró esencial y no tienen que justificar ninguna urgencia para que sus clientes puedan ir a notaría a firmar.Para curarte en salud, te diría que fueras a firmar con todas las precauciones posibles ya que, de no hacerlo y salvo que un juez diga lo contrario en tu caso concreto, tendrías que devolver las arras duplicadas al comprador.Ahora bien, hay muchos argumentos jurídicos para que puedas alegar que no cumpliste tu obligación de firmar porque no pudiste y que por lo tanto no tengas que devolver duplicadas las arras aunque, en ese caso, sí tendrías que devolver la misma cantidad de arras que te entregaron pues se entendería que hay una resolución del contrato. Podrías alegar imposibilidad de cumplir por fuerza mayor, podrías pedir la resolución del contrato en virtud de la clausula "rebus sic stantibus", etc.El problema es que, al final, es un juez el que decide y como esta situación no se ha dado en la historia reciente, no sabemos cuál va a ser la línea jurisprudencial mayoritaria. Cada caso es diferente. Por eso, es difícil hacerte un dictamen " a ciegas".puEn la notaría no van a poner pegas para firmar ya que el vuestro es uno de los supuestos claros de urgente necesidad.Saludos

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Reto6000 11/04/20 14:07

Ha respondido al tema Pago impuestos reducido al comprar Primera vivienda - Nuda propiedad

Buenas tardes,En principio no deberías tener problemas para aplicarte  el tipo reducido siempre y cuando vaya a ser tu vivienda habitual pues lo que se bonifica el es compra de la primera vivienda habitual.Si tienes una vivienda en nuda propiedad y NO es tu vivienda habitual ( que podría serlo a pesar de no tener el usufructo), te puedes aplicar el tipo reducido si cumples los requisitos de ingresos.Pero cuidado que si esa vivienda en nuda propiedad es tu vivienda habitual, y Hacienda se da cuenta ( por estar empadronado ahí, o que las facturas de luz, agua, gas vengan a tu nombre...) te va a mandar una liquidación complementaria.Saludos

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Reto6000 11/04/20 13:53

Ha respondido al tema Provisión fondos cancelación hipoteca

Buenos díasLa reclamación la tienes que presentar contra el intermediario que es quien te ha hecho la provisión y la gestión. Imagino que en el documento de provisión de fondos aparecería los datos del intermediario con la dirección a la que notificar la reclamación /denuncia. Si no viene, en este enlace puedes buscar la dirección y teléfono de la delegación de tu ciudad. Yo también he tenido casos en que le han hecho provisión al vendedor y al comprador y al final no devuelven a nadie por que ni ellos saben a quién le hacen la provisión. Cada expediente pasa por varias manos y no están bien organizados.Entiendo que si hablas con ellos, lo normal ( en mi caso nadie reclamó devolución) es que se lo devuelvan al comprador que es a quien se lo cobraron por error.Saludos

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Reto6000 11/04/20 09:35

Ha respondido al tema ¿Hipoteca 1ª Vivienda? Matrimonio: Hombre: hipoteca sobre propiedad antes de casarse / Mujer: sin nada a su nombre

Buenos días,Pues la verdad es que lo tienes complicado ya que no va a ser tú primera vivienda. Dependiendo, al ser la primera vivienda de tu mujer os aplicarán las condiciones de ese tipo de operaciones ya que el requisito de primera vivienda se da en uno de los cónyuges. Como opción ( que comprendería que no te guste...a mí tampoco me gustaría) veo que os caséis en régimen de separación de bienes y que la casa la compre tu mujer siendo ella prestataria y, si lo exige el banco, aparezcas tú como fiador. Ahí seguro que te aplican las condiciones de prestamo para adquisición de primera vivienda habitual pero claro... tiene el "pequeño" inconveniente que la casa no es tuya sino de tu mujer.Saludos

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Reto6000 11/04/20 09:29

Ha respondido al tema Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad

Buenos días, A bote pronto, diría que la minuta del Registrador es correcta por lo menos en lo que a los conceptos minutados se refiere. En cualquier caso, para comprobarlo puedes consultar este enlace: https://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/calcular-minuta-de-notario-y-registrador/herencias-liquidacion-gananciales/No creas que te va a dar el coste exacto y correcto pero como orientación sirve. Y te digo esto porque la ocu, en caso de que un concepto se tenga o no que cobrar, no lo cobra mientras que notarios y registradores, en caso de duda, lo suelen cobrar. Aplicar sus aranceles es muy complicado ya que son de hace más de 30 años y se modifican constantemente en un montón de leyes y decretos distintos que dificultan la tarea. Haría falta que se publicaran unos nuevos araceles que recogieran todos los cambios.Centrándome en tu caso, La liquidación de gananciales también se cobra en el Registro de la Propiedad porque lo que hace es dar publicidad a la liquidación de gananciales hecha en la escritura y se cobra a todos lo interesados en proporción a lo adjudicado. Es decir, sospecho que lo más correcto habría sido liquidar a tu madre el 50% de los ganancilaes y a vosotros el 25% a cada uno.El concepto adjudicación de tu madre de 100000 se refiere a eso, la liquidación de gananciales mientras que el concepto herencia de 25000 se refiere al valor del usufructo heredado. Por eso te decía que los porcentajes han bailado, ese 18,75% no cuadra por ningún lado.Si no estás conforme con la minuta del Registro o de la Notaría la puedes impugnar en sus respectivos colegios notariales o registrales. Si llamas por teléfono te informan del cómo.Saludos

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Reto6000 05/04/20 17:13

Ha respondido al tema Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

Buenas tardes, Veo que has cogido rápido el concepto fundamental: la banca nunca pierde ; -PIntento contestar por el mismo orden:1.- Depende de en qué momento firmarás la escritura. Si es después de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, es decir, 16 junio del 2019, sí viene, o sí debe venir; pero si la escritura es anterior no tiene por qué ya que no era obligatorio. Como el IRS es un tipo de referencia oficial, se puede consultar cuál era el vigente al tiempo de la firma Para saber si hay pérdida de capital no se trata de comparar el IRS del tiempo de la firma con el del momento de la amortización anticipada sino tu TIN al tiempo de la firma con el IRS al tiempo de la amortización, o al menos así lo entiendo yo, pues lo que determina la pérdida de capital no es el IRS del momento de la firma sino el precio  concreto al que te han prestado a tí el dinero.En cualquier caso, lo que dices de comparar el IRS del tiempo de tu escritura con el IRS del momento de la amortización es tan justo, que ahora se obliga a ponerlo en las escrituras. Antes no era obligatorio, como te decía.2.- Esta pregunta se escapa totalmente a mis posibilidades. Le tendrás que preguntar a alguien que controle de matemática financiera. Yo soy jurista/ consultor.3.- En principio, se solía utilizar el IRS anual. De hecho ahora se fija el anual. Yo lo miro en este enlace https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_compensacion_riesgo_tipo_interes.html4.- Veo que tu idea es pelearle al banco la comisión en caso de que te la cobren pero, sin ser abogado especialista en conflictos con la banca, no se si se están ganando pleitos por este motivo. Es más, te diría que no creo ni que te salgan los número de intentar reclamar ya que muy alta debe ser tu hipoteca para que la amortización anticipada te provoque una comisión lo suficientemente grande como para que te compense pagar abogado, procurador, tasas judiciales... aunque siempre cabe la posiblidad de que condenen en costas al banco. En cualquier caso, como bien dices, en las escrituras anteriores a la LCI no se objetivaba el concepto pérdida de capital, y no se hacía porque no se tenía por qué hacer. Las escrituras de hipotecas son modelos hechos por los bancos que son muy extensos y complicados. Cuando surge conflicto, toca ver el tenor literal e interpretarlo conforme al contexto del momento del otorgamiento de la escritura, es decir, en este caso hay que interpretarlo conforme la práctica bancaria de ese momento teniendo en cuenta la finalidad perseguida ( que el banco no pierda...)Si un juez considera que no es posible objetivar el concepto pérdida de capital y que esa falta de objetivación causa indefensión al consumidor, pues declarará abusiva la cláusula.Por intentarlo, que no quede.Saludos

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Reto6000 28/03/20 10:13

Ha respondido al tema Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

Buenos días,La pregunta que haces es complicada de responder de una forma técnica pues es una cuestión de pura matemática financiera. En cualquier caso intento ayudarte dentro de mis posibilidades.La comisión por compensación de tipo de interés el banco sólo te la puede cobrar cuando la amortización anticipada le genera una perdida de capital. La Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario establece una fórmula compleja para saber si se da o no esa pérdida pero a efectos prácticos, a mis clientes de la consultoría se lo explico así: si en el momento que amortizas anticipadamente, el tipo de interés medio de las hipoteca está por debado del tuyo, se genera pérdida de capital y te cobran la comisión porque ese dinero que amortizas el banco sólo lo va a poder prestar a un tipo más bajo del que tú tienes; si, por el contrario, el tipo de interés es igual o superior al tuyo no te la cobran.Ahora bien, calcular ese tipo es difícil para los que no somos matemáticos financieros.La pérdida financiera = capital pendiente - valor actual de las cuotas futuras.El problemas es cómo se capitalizan las cuotas futuras para saber el valor actual. Para eso se utiliza el IRS del momento de la amortización anticipada. EL IRS es un tipo de referencia fijado por el Banco de España que sirva para saber, o para orientarse, de cuál es el tipo medio de las HIpotecas en ese momento. Para saber si tu amortización anticipada genera pérdida de capital y por lo tanto el banco te cobrará la comisión, tendrás que ver cuál es el IRS del momento de la amortización.No sé si te ayudado mucho en este punto...Respecto de la segunda cuestión, cancelación y amortización parcial se utilizan como sinónimos pues se refieren al préstamo si bien, en un sentido jurídico se podría diferenciar pues amortización parcial sólo se puede referir al capital prestado mientras que el término cancelación parcial, se podría referir tanto al préstamo como a la hipoteca ( que se puede cancelar parcialmente como por ejemplo, si compras vivienda y garaje siendo fincas registrales distintas, la responsabilidad hipotecaria se distribuye entre la vivienda y el garaje; si cuando pagas un porcentaje del préstamo se supera la responsabilidad hipotecaria del garaje, le puedes pedir al banco que libere de la hipoteca al garaje. Eso es una cancelación parcial de la hipoteca aunque no es a este término el que se refiere la escritura de préstamo hipotecario. Ahí se utiliza como sinónimo cancelación y amortización)Saludos

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Reto6000 13/03/20 23:50

Ha respondido al tema Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Buenas noches Jabarrio, Subrogarse significa asumir la posición del deudor originario, si bien ello no límita absolutamente nada la capacidad de negociar cláusulas como tipo de interés, plazo, comisiones o incluso el capital. Si llegas a un acuerdo con el banco, se hace una subrogación con novación modificativa que no implica la extinción de la hipoteca del promotor. Hay importantes difierencias a nivel de rango hipotecario, que en el caso que preguntaba la compañera, carecen de relevancia, aunq podría darse el supuesto de que al banco no le interesara novar la hipoteca del promotor y prefiriera montar una completamente nueva.Saludos

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