Participaciones del usuario Nickola_tesla

Nickola_tesla 08/08/16 00:54

Ha respondido al tema Bestinver entra en LAR ESPAÑA. ¿Tendrán éxito los REITS españoles?

Habra que estar atentos a la proxima junta y revisarla con lupa

Nickola_tesla 06/08/16 11:38

Ha respondido al tema Bestinver entra en LAR ESPAÑA. ¿Tendrán éxito los REITS españoles?

Siempre que consigas % suficiente jajaja. Habiendo 5 miembros nos iriamos al 20% jajaja.

Nickola_tesla 05/08/16 23:58

Ha respondido al tema Bestinver entra en LAR ESPAÑA. ¿Tendrán éxito los REITS españoles?

El valor de mercado de la inversión de bestinver es de casi 19 millones entre sus 4 fondos. Lo que me llama la atención es que, según esa web, azvalor no tiene nada, cuando son los mismos gestores que entraron al principio. Ahora que está más barata no es mejor negocio? Significativo ~~

Nickola_tesla 05/08/16 18:56

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Invernal, siempre está ahi el artículo 243 de la ley de sociedades de capital.

Nickola_tesla 04/08/16 16:39

Ha respondido al tema Bestinver entra en LAR ESPAÑA. ¿Tendrán éxito los REITS españoles?

Parece que no es cosa de cuatro frikis y que más gente ve que la gestión esta siendo nefasta. Pero vuelvo a lo mismo, estas AK no se hubieran llevado a cabo si la junta de accionistas no hubiera dado un cheque en blanco al consejo de administración, cosa que no ha sido una vez, SI NO TRES y por mayoría significativa del capital social. Entiendo que la primera vez pase, pero despues de ver que se hace una AK tan nefasta para los intereses de los viejos accionistas... se aprueba otro cheque en blanco para que hagan otra AK con condiciones tan malas?? Estamos Locos?

Nickola_tesla 24/07/16 15:07

Ha respondido al tema Bestinver entra en LAR ESPAÑA. ¿Tendrán éxito los REITS españoles?

Por supuesto, opino igual que tu. Tampoco veo claro que ocurre con los ingresos por alquileres aunque intuyo que se va todo en comisión a la gestora, no tanto por su comisión fija del 1 y pico % si no en la parte variable. Entrando en los informes anuales pone que tienen un EPRA Net Initial Yield del 6,2%. Y luego unos EPRA Cost Ratio del 56,5%! Alguien puede confirmar si ese ratio de costes es normal? Creo que la clave estará en ver si en las próximas juntas siguen pidiendo AK. Tengo ganas de ver si las valoraciones que hacen con crecimientos de dos dígitos se materializan cuando vendan algún activo ~~

Nickola_tesla 23/07/16 19:26

Ha respondido al tema Bestinver entra en LAR ESPAÑA. ¿Tendrán éxito los REITS españoles?

Bueno, despues de bucear por los informes veo que el contrato con la gestora es por 5 años. Me ha parecido leer que sistemáticamente, en las tres ultimas juntas celebradas en los últimos 15 meses, se delega en el consejo de administracion la facultad para realizar ampliaciones de capital por un importe de hasta LA MITAD del capital social. Y es aprobada por el 9X% del capital social que acude, por ejemplo en la última junta fue del 6X%. La retribución del Consejo no parece desproporcionada. Me ha parecido leer que entre 60.000 y 90.000 euros.

Nickola_tesla 23/07/16 17:54

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La conclusión a la que llego otra vez leyendo el artículo es que el problema es del contrato con la gestora y del consejo de administración. Habría que nombrar un consejo de administración que cuando concluya el contrato con la gestora no lo prorrogue y busque una alternativa más beneficiosa para los accionistas y que tenga un plan de crecimiento razonable y beneficioso para los accionistas. Y no el actual que no hace más que proponer ampliaclones de capital para hacer más y más grande la socimi y así llevarse más comisiones. Enriquedemadrid, precio es distinto a valor, pero es un mal síntoma y sobre todo deja bien claro la falta de confianza que tienen los inversores en el modelo de negocio el hecho de que el precio de la acción este por debajo del valor teórico contable cuando en teoría el valor de los activos que posees ha subido. Hablar de activos maravillosos y rentabilidades de casi dos dígitos cuando a la hora de la verdad, es decir, cuando se elimina el maquillaje, los dividendos distribuidos son decepcionantes, me parece un chiste de mal gusto. Recuerdo que aquí no vale decir que los beneficios se estan reinvirtiendo porque por ley el grueso de los beneficios hay que distribuirlos. Y enlazo con lo anterior de crecer más y más. Para el actual gestor todo son gangas y hay que ampliar capital, pero luego los dividendos son paupérrimos y tienen que maquillar titulares de prensa aumentando los dividendos con devoluciones de prima para que no sea tan ridículo.

Nickola_tesla 12/07/16 16:54

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Precisamente intentaba hablar de esto en mi post anterior. Lo del 1% era un ejemplo. Pero siguiendo con los datos que aportas y asumiendo que son correctos, me parece que calcular la rentabilidad por dividendo como 0,29/6,45, no es significativo. Ese 4,5% es la rentabilidad que obtendría un inversor que comprará acciones hoy. Pero creo que lo correcto para saber si los gestores han realizado un uso adecuado del capital obtenido de los accionistas es calcularlo, no sobre el precio actual, si no sobre el precio inicial, y sobre los 10 euros, estamos hablando de una rentabilidad por dividendo del 2,9%. Obtengo más rentabilidad comprando un piso en Madrid y alquilandolo, y con menos riesgo que centros comerciales, etc. Es que si ahora el precio de la acción baja hasta 3 euros, es correcto argumentar que la gestión es magnifica porque la rentabilidad por dividendo es del 10%? 😒

Nickola_tesla 11/07/16 21:26

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Digo yo que la rentabilidad por dividendo sería más adecuado calcularla sobre el precio de la opv y no sobre el precio actual, no? Ya se que no es lo más ortodoxo pero cuando salió a bolsa era una empresa virgen sin deudas ni nada. Todo ha ido a adquisición, es más, se supone que el mercado inmobiliario ha ido hacia arriba desde que salió hasta hoy, al menos eso dicen las tasaciones. Entonces, si la accion ahora baja a 3 euros y por tanto sale una rentabilidad por dividendo más atractiva, podemos concluir que la rentabilidad sobre la inversión realizada es adecuada? Yo no lo creo. O sea, por poner un ejemplo, tu, empresa, me pides 1000 a mi como inversor, con ese capital, adquieres inmuebles y obtienes 10 anuales (aparte de las revalorizaciones, no entro en eso), rentabilidad por dividendo, 1%, como la rentabilidad es una mierda la capitalizacion bursatil baja a 200, sigues obteniendo 10 anuales, ahora la rentabilidad por dividendo es del 5%, y podemos concluir que LA GESTION y es buena? Que se han comprado gangas? Lo siento, no lo veo. En mi opinión, si compro un inmueble para alquilarlo y después de gastos obtengo un 1%, una de dos, o tengo muchos gastos o he pagado una burrada por ese activo. Entiendo que en 2014 los beneficios por alquiler fueran pequeños porque estaba en pleno proceso de compra, pero recuerdo que en verano del año pasado ya se hizo una ampliación para obtener más capital luego la primera fase del proceso de adquisición ya estaba terminado. No veo que los ingresos por rentas de esas inversiones sean muy buenos. Y la devolución de prima de emisión..., devolver prima para acto seguido pedir más Capital? Muchas incognitas y pocas explicaciones.