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laowei1500 18/10/21 08:29
Ha respondido al tema ¿Merece la pena comprar un quinto sin ascensor?
Universidad : Carlos III Campus GetafeEmpresa China : por discreción no indico el nombre (tampoco es relevante la verdad), pero desde luego el modelo de negocio que tenían me parecía de lo mas interesante : 1. Captan pasivo de inversores en China que buscan diversificar carteras de inversión, vía inversión en inmobiliario en Europa, en este caso concreto España2. Con ese pasivo compran viviendas en España con una estrategia buy-to-rent muy concreta (ver a continuación)3. Captan estudiantes en China que quieren cursar formación universitaria aquí en España (en este caso Madrid), les llevan toda la gestión administrativa (permiso de estudios, matriculación, seguro médico ...) y la parte logística (hospedaje en pensión completa)4. Destinan los fondos a comprar viviendas próximas a universidades (en este caso al lado del Campus de la UC3 en Getafe) en las que hospedan a los estudiantes de China que vienen a hacer los cursos universitarios y residen en estas "micro-residencias" en las que la empresa se encarga de todo (comida, limpieza-mantenimiento, suministros ...) Han organizado una especie de crow-funding especializado de lo mas interesante.El problema que hay con los cuartos y los quintos sin ascensor, es una cuestión de sesgo temporal, normalmente vemos una compra de un piso con la perspectiva del muy largo plazo y nos imaginamos a nosotros mismos (sesgo) con muchos años teniendo que subir con las bolsas de la compra hasta el quinto piso y obviamente no es la mejor imagen mental para pensar en hacer una inversión tan importante cómo es la compra de una vivienda. Pero sin embargo, si eres un estudiante extranjero que viene a estudiar un curso universitario en la veintena y que sale por la mañana y no vuelve a casa mas que cuando no le queda mas remedio, el hecho de que sea un cuarto o un quinto sin ascensor, no algo dramático, porque lo ves con perspectiva de ser algo temporal (sesgo) La cuestión, como todo en la vida es entender para que no es y para qué si puede ser aquello que estamos analizando. 
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laowei1500 07/02/21 10:54
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Igual yo lo vi de otra manera, pero los temas de análisis (mercado, KPIs), reformas, aplicado al inmobiliario etc ... si las cubrían y extensamente en el curso, al menos en la primera edición que es la que yo ví. Lo que no es ese curso es un Master de Asset Management, es un curso de introducción a la inversión inmobiliaria y de hecho para mí, con alto nivel de contenidos para lo que yo pensaba que sería (introductorio).La experiencia es mucho, muchísimo, ya lo dice el refrán "sabe mas el diablo por viejo que por diablo", pero entonces ¿qué hacen las personas que no tienen esa experiencia ni nadie próximo que la tenga? ¿ni plantearse la posibilidad de invertir?  ¿qué hacen personas que quieren comprarse una vivienda, no ya para explotar cómo inversión, sino para disfrutar cómo vivienda habitual y quieren aprender antes de acometer este, que seguramente será el mayor desembolso que hayan hecho hasta ese momento? A mí me parece que todo, absolutamente todo lo que sea formación debe ser bienvenido por definición, cualquier iniciativa de formación que esté disponible aporta diversidad, acceso a conocimientos y experiencias de otras personas que pueden ser útiles para los objetivos de cada cual.Ya que cada persona elija lo que mejor le vaya y si ha elegido algo que no corresponde con lo que se ofrecía, que reclame. Respecto al tema de las rentabilidades, seguro que las hay mayores, menores e iguales. Hay una frase que a mí me gusta mucho y es "cuando alguien te dice que algo es imposible, recuerda que está hablando desde sus limitaciones no desde las tuyas"Yo ya hace tiempo que dejé de decir que algo era imposible y cuando me parece extraordinario respecto a mis capacidades actuales, lo que hago es ponerme las pilas y aprender para ver si puedo llegar a conseguir algo similar  ;)
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laowei1500 07/02/21 09:23
Ha respondido al tema Comprar vivienda al banco
No conozco en tu zona o la tipología de pisos, lo que yo conozco te diría que desgraciadamente es muy habitual en las comunidades solucionar los problemas tirando por la calle de enmedio, ojo seguramente justificado por las circunstancias, pero en muchas ocasiones aún resolviendo el problema que querían resolver general otros problemas.Cómo puede ser este caso que indicas.Muchas de las soluciones que adoptan, en ocasiones, no cumplen con la normativa de edificación, con lo que si hay alguien afectado tendrán que modificarlo.Feria no solo hablar con quién está ejerciendo la Presidencia, sino también con la administración de fincas si la hay.Porque puedes encontrarte que quien esté ejerciendo la presidencia podía no estar en ese cargo cuándo se hizo la modificación o incluso ni siquiera ser propietario cuando está se realizó con lo que igual conoce poco o no puede ser de mucha ayudaLas administraciones tienden a tener menos rotación que los cargos electos de las fincas con lo que es más probable que conozca el detalle y el histórico del asunto en cuestión y además suelen conocer más la normativa ( aunque esto último siempre hay que contrastarlo).De esa forma podrás saber el punto de vista en la finca si están por la labor de modificarlo si te causa perjuicio.Yo te diría que tuvieras en mente esa famosa frase de "si quieres paz ármate para la guerra", y pidieras a un técnico cualificado que hicieron informe sobre ese asunto, hay muy buenos profesionales arquitectos, arquitectos técnicos ingenieros etcétera que se dedican a realizar informes sobre edificacion.Con el informe en la mano te será más sencillo negociar por las buenas con la parte que representa a la finca sea quien esté en la presidencia o la administración de fincas.Si no has comprado la vivienda y el técnico te indica que no han incumplido ninguna normativa plantéate si comprarla o no porque si los de la finca son testarudos no vas a tener fácil que modifiquen lo que han hecho, las comunidades de vecinos no suelen estar muy por la labor de gastar los pocos recursos económicos que tienen salvo que tengan obligación imperiosa de hacerloSuerte
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laowei1500 05/02/21 19:25
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
por curiosidad, qué consideras cómo deuda excesiva?Me refiero en base a parámetros objetivos, % sobre activo, % sobre ingresos que supone el pago de la cuota, con qué ratio lo estableces?
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laowei1500 05/02/21 10:56
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Por un lado, tener un crédito con ese diferencial es excelente y para quienes hemos vivido hipotecas con tipos del 13% ver un tipo efectivo en el entorno del 0,35% al menos a mí, si me parece un regalo. Puntualizar dos cuestiones.La primera, en caso de que la carga de intereses se considere elevada en la fase inicial de la hipoteca, esta opción, es las mas extendida pero no es la única. Es posible plantear sistemas alternativos de amortización. En primer lugar solicitando sistema alternativo de amortización, que yo conozca está el frances (sistema mas extendido en España) o sistema de cuota fija (varía reparto entre capital e intereses), sistema alemán o de amortización de capital constante (varía la cuota en función de la variación de interés en el periodo) y el americano que paga los intereses anualmente y paga el capital al final de la vida del préstamo (suena a ciencia ficción, pero no lo es, está diseñado para la forma de proceder alli, con re hipotecas constantes, digamos que deuda-eterna) En este link está excelentemente explicado (cómo casi todo lo de Rankia) : https://www.rankia.cl/blog/mejores-depositos-a-plazo/3259729-tipos-sistemas-amortizacion-frances-aleman-americanoPor lo que vemos que ya dentro del campo de las hipotecas hay distintas alternativas. Por defecto nos van a ofrecer hipoteca con sistema de amortización frances. En España no tengo constancia de ninguno que ofrezca sistema de amortización alemán y aún menos americano, pero no significa que no los haya. Es cuestión de consultar en todos los posibles.Por otro lado, siendo ciudadano europeo, se tiene la opción de pedir créditos en bancos de otros paises de la Unión Europea. En este caso como no residente (con las desventajas que eso supone). Pero opciones "haylas"Por otro lado, si ninguno de los sistemas de amortización son óptimos para lo que se busca, aunque tampoco solemos considerarlo, hay otras opciones :Actualmente muchos bancos tienen disponibles pólizas de crédito con intereses en horquillas entre el 2 y el 3%, estas aportan opciones parecidas al sistema americano, pagando los intereses antes y el capital al final del periodo pactado, que suele ser 1 o 2 años, ampliables normalmente de manera automática, en algunos casos con una prima de "roll-over" en otros no hay esa prima. El coste de intereses varía cobrando una tasa menor (0,5-0,75%) por capital disponible (en cuenta) y capital dispuesto (fuera de cuenta)créditos personales con horquillas del 4%-6% con duraciones que pueden llegar hasta los 20 años en los que la parte de capital y la de intereses es lineal a lo largo de periodo del crédito. Y estoy seguro que hay muchas mas opciones, que no conozco, pero lo importante es saber que hipoteca + sistema francés no es la única opción y que cuantas mas opciones se analicen, mas probable es encontrar la que se adecue a lo que necesitamos / queremos.
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laowei1500 31/01/21 20:21
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
@oscar-osuna Coincido totalmente en el punto de mind-set es fundamental, en lo que discrepo, es el punto de motivar a tomar acción. Entiendo tú punto de vista, pero en mi opinión, el equilibrio entre motivar y forzar a alguien a hacer algo para lo que no está preparado es muy fino y creo que aunque puede haber personas a las que recibir esa motivación les permita sacar lo mejor de si mismos, sin embargo a otras personas les puede llevar a tomar decisiones para las que no están preparados. Aunque se pueda estar perdiendo "valor" me parece que el riesgo de que alguien pueda llegar a hacer algo "presionado" no debería estar en el ámbito de formación. Un ejemplo sería que te motivaran a tomar acción al terminar la carrera, para que hagas un puente o diseñes un avión o hagas una operación, recién terminada medicina. Habrá quienes si, pero otras personas necesitarán "encontrarse a si misas" antes de dar el paso.Este tema de inversión, sea en inmuebles o en cualquier otro tipo de activo, tiene un punto de madurez que es importante y al igual que pasa en el desarrollo físico, las personas no maduramos de la misma manera, ni con la misma rapidez, para hacer inversiones. Creo que una formación debe centrarse en eso, transmisión de conocimientos. evidentemente a quienes necesiten ese punto de motivación, facilitarles en lo posible, ayudando a hacer planes de acción, dando seguimiento de cumplimiento de metas, etc ...  pero de ahí a "motivación de serie" en el programa hay una distancia. Pero desde luego en lo que te doy la razón al 100% es que el tema mente es fundamental. 
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laowei1500 31/01/21 20:06
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Juan1980No sé en que casos concretos te refieres, pero te diría que mirando del 2011 aquí, no he visto eso, sino todo lo contrario. De hecho en 2013-2014 había pisos en zonas complicadas, pej. San Cristobal, que estaban anunciandose en menos de 20.000€ (vendiéndose incluso por debajo) que ahora no bajan de 50.000€Ojo zona complicada, fincas con problemas, etc... y la evolución de precios destacable.ídem en otras zonas complicadas con esa tipología de pisos (construidos durante el desarrollismo) que también han tenido evolución alcista, de hecho pisos que veías por debajo de 30.000€ en esos años en San Diego, Entrevías, etc ... ahora complicado encontrar algo por debajo de 45.000 €, hablamos de 50% de incremento
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laowei1500 31/01/21 19:13
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Hola roketiar,Yo llevo tiempo invirtiendo en inmobiliario, ya hace casi 10 años. Fundamentalmente en compra-reforma-alquiler, rotando cartera cuando necesitaba liquidez. Un problema habitual de este modelo (entre otros) es la liquidez. En mi caso tiraba de fuentes varias de financiación (créditos, pólizas de crédito, otros inversores ...) pero en ese modelo, al menos en mi caso, cuanto mejor desempeño tenía, mas crecía, menos liquidez tenía. Tuve acceso al curso de Libertad Inmobiliaria, en concreto en la primera edición y desde ahí cinco operaciones cuadradas con financiación 100%. Ojo que nadie se lleve a engaño, ni es fácil dar con los pisos para poder hacer este modelo, ni es fácil encontrar el banco, hay que picar mucha piedra, buscando el tipo de piso y mas aún la financiación, pero conseguirse, se consigue. En mi caso, ha resuelto el problema que tenía con el tema de liquidez y me permite no tener que hacer tantos malabares para conseguir la parte de liquidez que hacía falta para la parte no financiada, gastos escrituración y reforma.Cuando seguí el curso, yo ya llevaba tiempo invirtiendo y tenía "tablas", pero el curso me ha dado fundamentos y ciertas ideas, como este modelo para poder conseguir financiar la operación al completo, que no conocía. Vamos me ha permitido poder hacer análisis mas objetivos y no hacer las cosas tan "a sentimiento" cómo las había venido haciendo. He decir que yo fui aprendiendo por mi cuenta, a base de golpes, que en este tema no son baratos precisamente y tengo claro que si hubiera existido cuando empecé, me habría ahorrado muchos disgustos y mucho dinero. El curso está bien estructurado, es fácil de seguir y en mi opinión completo para dar fundamento, especialmente si empiezas, cuando tienes experiencia, muchas partes se hacen cómo muy básicas, pero mirándolo con la perspectiva de tener algo de experiencia, si me pongo en mi lugar cuando estaba empezando, lo hubiera agradecido. Lo que si echo de menos es otro nivel mas avanzado, supongo que en su momento lo sacarán, porque por lo que veo la gente ya va cogiendo vuelo y entrar en temas de análisis mas avanzado, operaciones menos inmediatas puede ser un plus muy interesante. En mi caso creo que cualquier iniciativa para transmitir conocimiento, es bienvenida, luego cada cual que elija lo que hace o no, pero poder optar a aprender cosas nuevas, te sean válidas o no tanto, siempre es importante para tener mas opciones que elegir. En castellano, al menos cuando yo empecé, no había este tipo de formación a la que recurrir, para aprender cosas y es muy de agradecer que haya opciones. No sé a los demás, pero a mí aprender por mi cuenta me ha costado tiempo, dinero y esfuerzo en errores y tengo claro que con mejor formación, podría haberme ahorrado muchos disgustos. Es curioso que tengamos la tendencia a criminalizar a quien ofrece sus conocimientos, sea en un ámbito o en otro, cuando debería ser todo lo contrario. Aquellos que opinan que este curso u otro no es bueno, animarles a que monten sus plataformas de formación y compartan su conocimiento, todo lo sea ofrecer conocimiento es bueno per-se. Después que quienes reciben ese conocimiento juzguen por si mismos. Tendemos a pensar que las personas que acuden a formación, son pobres "borreguitos" que van a ser engañados por un "desalmado" formador, que sólo busca engañarles y "venderles humo", como si nosotros fuéramos inteligentes y los demás todos pobres ignorantes. Nada mas lejos de la realidad, la gente tiene claro lo que quiere, aún mas claro lo que no quiere, saben valorar si lo que está recibiendo vale lo que se ha pagado o no, reclama cuando no está a la altura de sus expectativas y repite o da continuidad cuando la enseñanza que ha recibido al coste que le ha supuesto le ha sido de valor y por tanto le ha merecido la pena la inversión. A mi me parece estupendo que exista este curso y los otros muchos, de docenas de temas diferentes (trading, subastas, criptos, opciones ....) ojala hubiera cientos entre los que elegir, nos iría mucho mejor a los que tenemos ganas de aprender. 
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laowei1500 11/11/20 15:09
Ha respondido al tema HE FIRMADO UNAS ARRAS de una vivienda que no tienen - Servihabitat
Con Servihabitat y para quienes comercializan (Caixa, Coral, BuildingCenter ...) salvo que hayas firmado algo diferente, el documento con la transferencia (1500€) es un documento de oferta de la parte compradora a la parte vendedora con un determinado clausulado, no son arras (de hecho menciona el término arras por ninguna parte. A los efectos lo que firmas es tú propia oferta y aportas 1500€en concepto de reserva de la oferta. Hay casos de todos tipos, pero no es raro que cancelen la venta por cualquier motivo, devuvelven los 1500€ pero ni un euro mas. En cualquier caso, si te asesora un abogado entiendo que podrá aconsejarte mejor sobre cómo defender tús derechos en este tema. 
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