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Participaciones del usuario Knownuthing - Hipotecas

Foro:

Knownuthing 05/07/10 23:16

Ha respondido al tema Rankianos, dejo de ser hormiga para convertirme en cigarra, AYUDA!!

Bueno, ponerle precio a una casa no es asunto trivial, que para eso hay tasadores. Pero la localización lo es todo. Comparar con precios de 2007 no te sirve absolutamente de nada. Esos precios eran de burbuja, es decir irreales por mucha gente que los pagara, y no los vamos a ver en muchos años. Supongo que habrás hecho un estudio de lo que vale el m2 en esa zona actualmente, y probablemente puedas encontrar la evolución de los precios. Por ejemplo, para ver la evolución de la burbuja tienes wikipedia: http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda_en_Espa%C3%B1a Y para correlacionar dichos precios con tu zona tienes: http://www.urbaniza.com/estudios/burbujometro/index.jsp La finalidad es asegurarte de que no estás pagando en exceso. Luego viene el tema de la negociación, que es muy subjetivo. El vendedor tiene un margen en el que se quiere mover, y tú tienes otro. Una negociación exitosa es la que te lleva a mover el precio lo más abajo posible. Para ello utiliza factores psicológicos. Aprovéchate de que el mercado actual favorece a los compradores. Hay muchas más casas que compradores y los precios siguen bajando. Trata de averiguar si el vendedor puede tener prisa (aunque te dirá lo contrario, salvo que sea mal negociador). Juega tus bazas para ir bajando el precio y las expectativas del vendedor. Si tiene miedo a no venderla estará incluso dispuesto a bajar más abajo de su margen inicial, y encontrará motivos para hacerlo. Cuando te diga que le des una oferta no lo hagas, dale largas. Una oferta excesivamente alta (para lo que hubieras podido conseguir) te compromete, y una excesivamente baja (en ese momento, quizá luego no) hará que se niegue en redondo y luego no haya forma de apearle. Y lo más importante de todo, es que no tengas decidido ya comprar ESA casa. Si él llega a notarlo, tendrá la posición de fuerza. Cuando yo vendí mi casa de Alicante en la primavera de 2007, la mujer dejó bien claro que esa era la casa que quería, encargándole a su marido que se la comprara, je, je. En ese momento supe que la negociación se iba a hacer en mis términos. De nada le valió sacar a la luz todos los defectillos de la casa (todos ellos muy menores, no penseis mal). Le concedí el descuento suficiente para satisfacer su ego de negociador y esa casa no vuelve a valer tanto en 20 años. En ningún momento supo lo desesperado que estaba yo por vender, viendo como se me echaba encima el pinchazo de la burbuja que ya apuntaban los menguantes datos de incremento de precios desde el verano del 2006. Por supuesto él ni flores de eso, porque no había hecho los deberes, y eso que trabajaba en un banco. Puff, los últimos en enterarse de la bomba que tenían debajo. Es como el poker. Pon cara de poker y juega tus cartas. Eso sí, siendo encantador, que eso también cotiza. Y me atrevería a sugerir que dejaras fuera de la negociación a tu novia, a no ser que sea del fenotipo negociador. De hecho si se puede mostrar poco convencida, mejor. Tu piensa lo que te cuesta ahorrar 500 € ¿Se los vas a dar a alguien a quien no vas a volver a ver en tu vida o prefieres quedártelos tú? Pues rebaja todo lo que puedas.

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Knownuthing 05/07/10 18:12

Ha respondido al tema Rankianos, dejo de ser hormiga para convertirme en cigarra, AYUDA!!

A mí me parece genial. 250.000 personas más como tú dispuestas a enjuagar el agujero inmobiliario español con sus ahorros y el país despega como un cohete y salda su deuda en un pis-pas. Oé-oé-oé-oééé. Todos con Rastafari. Negocia duro y consigue un buen precio. Mínimo que yo negociaría sería el precio de 2004, de ahí para abajo. Seguro que puedes encontrar los históricos y hacerte un cálculo. En caso contrario te estás pillando por mucho tiempo y te costará sangre recuperar la inversión + inflación cuando lo vendas. Aunque no vayas a alquilar, búscate uno alquilable (casco urbano versus urbanización perdida). La vida da muchas vueltas y nunca sabes cuando te puedes ver forzado a buscar un ingreso adicional. Negociación: Mira si te interesa ofrecer negro. Es muy goloso para el vendedor, pero te pilla a ti con las plusvalías cuando vayas a vender si a ti no te lo ofrecen. Empieza por no ofrecer dinero, habla mucho y muchas veces, di que te parece caro, di que la burbuja se desinfla, di que no te quieres meter en hipotecas, deja que vaya bajando su oferta. Todo lo que baje antes de tu primera oferta va de descuento. El precio será fijado entre tu primera oferta y la suya anterior. No olvides que el tiempo corre a tu favor y eso es crucial en la guerra psicológica. Y jamás te apiades del vendedor. Como empatices con él estás perdido. Aquí hablamos de BUSINESS. Pero nunca le humilles ni le ofendas o no te lo venderá. Al contrario, si consigues que se haga amigo tuyo, peor para él. Y a ser posible ten otra u otras casas en la reserva y comentalo. No le dejes ver que la suya es la preferida. ¿Se nota que me encanta negociar y regatear? Debería investigar en mi árbol familiar a ver de donde me viene ;-)

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Knownuthing 29/06/10 01:33

Ha respondido al tema Me quiero cambiar de hipoteca.

Yo tengo la hipoteca con ING y no tengo problemas. Pero mi consejo es que si quieres una hipoteca, te busques por lo menos dos. A mi ya se me han echado atrás en las condiciones prometidas verbalmente en dos compras de casa. Después de la primera, donde la Caja de Ahorros del Mediterraneo me dejó tirado a menos de una semana de firmar con el constructor y con señal pagada espabilé. La segunda vez me dejó tirado La Caixa, donde el director de la sucursal era conocido, pero no tuve problemas porque también la había solicitado en ING. En cuanto a lo de los gastos, haz las cuentas. Un diferencial más bajo te puede salir más rentable a largo plazo que que te paguen los gastos. Los bancos no regalan nada.

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Knownuthing 20/06/10 23:37

Ha respondido al tema El embargo del piso por parte del banco conllevará la cancelación total de la hipoteca

Claramente no nos vamos entendiendo. 1. El beneficio para mi en este caso es exclusivamente: (7) m. Ganancia económica que se obtiene de un negocio, inversión u otra actividad mercantil. (RAE) El beneficio (según aquí definido) lo obtiene exclusivamente el banco. El comprador adquiere un bien a un precio más elevado que de otra manera no podría adquirir. 2. No tengo idea de que en los países o estados donde la garantía del préstamo hipotecario es exclusivamente el bien hipotecario los tipos de interés sean extraordinariamente más elevados. Que tu pienses que eso va a pasar no me convence de ello. Algo más altos, quizá, mucho más altos no creo. Los bancos tienen mucho interés en dar esos préstamos, o no lo harían. 3. A mí personalmente me trae sin cuidado quien sea culpable de qué. Me importa muchísimo más encontrar soluciones. Este cambio me parece una solución en la dirección adecuada para: a) Conseguir que el reparto de riesgos y beneficios sea más justo. b) Valorar las casas adecuadamente a la capacidad de endeudamiento de los compradores, cosa que obviamente durante la burbuja se ha ido a la porra con efectos perniciosos para bancos y compradores por igual. 4. A mí me parece muy bien que pase eso que comenta ese blog. Precisamente esas son las ventajas que yo le veo al tema. Claro que lo que para uno son ventajas para otro pueden ser inconvenientes. Sinceramente no creo que nos haya ido muy bien con el sistema actual y la cultura de propiedad, un cambio de sistema puede ser beneficioso.

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Knownuthing 20/06/10 01:58

Ha respondido al tema El embargo del piso por parte del banco conllevará la cancelación total de la hipoteca

Beneficio el obtenido por prestar ese dinero. Un préstamo es una inversión como otra cualquiera, y además de capital se devuelven intereses, que son el beneficio que obtiene el banco. Un préstamo hipotecario tiene menor riesgo que un préstamo personal por la garantía, y por eso tiene intereses más bajos. Al prestar el banco corre el riesgo de que no se lo devuelvan, a más riesgo más intereses. Como en cualquier otro negocio el que arriesga su dinero es el que se lleva el beneficio, pero si el negocio sale mal es el que debe apechugar con las pérdidas. Pretender llevarse los beneficios y que otro apechugue con las pérdidas convierte el sistema en injusto. Respecto al segundo, por supuesto que ha habido otros beneficiados, pero no es de ellos de lo que estamos hablando. Los bancos influyen mucho en la valoración de las casas a través de las tasaciones y de las concesiones de préstamos, y es innegable que se benefician en su negocio de la sobrevaloración de los inmuebles (siempre que se paguen). De hecho hay fundadas sospechas de que los inmuebles siguen sobrevalorados en España porque es lo que les interesa a los bancos. La nueva ley haría que a los bancos les perjudicase y mucho sobrevalorar los inmuebles. En mi opinión conduciría a una disminución del precio de la vivienda y creo que eso beneficiaría a la mayoría de la gente. No a mí, por supuesto, dado que yo compré vivienda en el 2008 y pasaría a pagar más de lo que vale. Pero ese es otro tema. Como no voy a vender antes de 10 años, no me preocupa excesivamente.

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Knownuthing 20/06/10 00:27

Ha respondido al tema El embargo del piso por parte del banco conllevará la cancelación total de la hipoteca

Claro. Eso lo entiendo. No se trata de que los bancos se queden con las casas, se trata de que en caso de impago, la venta del bien cubra el préstamo. Si el bien está bien valorado, ese será el caso, y si el bien no está bien valorado, el que debe perder dinero debe ser el que lo ha valorado, que es el banco, no el solicitante del crédito. El que se queda el beneficio debe correr el riesgo. Si para ello hay que valorar las casas en la mitad, pues bienvenido sea, disminución automática del precio de la vivienda. Pero no olvidemos que los bancos se han beneficiado y mucho de la sobrevaloración de los inmuebles. Su negocio es prestar dinero y ganar con los intereses. Somos muchos los que les debemos a los bancos un riñón, y trabajamos un porcentaje no desdeñable de nuestro tiempo para pagarles ese dinero más los intereses, durante décadas.

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Knownuthing 19/06/10 22:01

Ha respondido al tema El embargo del piso por parte del banco conllevará la cancelación total de la hipoteca

Pues mira, precisamente propuse yo esta medida hace 10 días aquí en Rankia. http://www.rankia.com/foros/bancos-cajas/temas/501398-arruinado-vida-no-vemos-salida?page=23#respuesta_504266 No sabía que los políticos me leyeran con tanta atención ;-) Lo siento Echevarri, pero no termino de ver el problema. Si te dan un crédito por un bien como garantía, lo único que tienen que hacer los bancos es asegurarse de que el precio del bien cubre el crédito. Si cumple esa condición no hay ningún problema, y si no la cumple entonces es mejor que no se conceda el crédito, porque si algo sale mal alguien se va a ver perjudicado. Que los créditos hipotecarios tengan como única garantía la casa no acaba con las burbujas inmobiliarias, pero hace que los bancos (actores fundamentales en ellas) sean los que paguen su parte de las consecuencias, y no la gente que como los Alvarez de ese hilo se quedan endeudadas por muchos años sobre un bien que ya no poseen.

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Knownuthing 16/06/10 03:03

Ha respondido al tema Retirar la nomina del banco una vez mejoradas las condiciones de la hipoteca

En muchos bancos consideran como nómina cualquier ingreso mensual superior a 600 €. No sé cual es el criterio de tu banco, pero puedes llamar y preguntarlo. Sí que sé que con los problemas de trabajo que hay hoy en día hay una mayor flexibilidad y un menor deseo de apretarles las clavijas a los hipotecados siempre que continúen pagando.

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Knownuthing 16/06/10 03:00

Ha respondido al tema Retirar la nomina del banco una vez mejoradas las condiciones de la hipoteca

Es mi caso también. Si me llevo la nómina de ING el contrato les permite subirme el diferencial de la hipoteca un 0.15%. El trato me pareció bien en su día y me sigue pareciendo bien. A mí ese acuerdo me supone más de cien euros de beneficio al año y si me quisiera llevar la nómina a otro lado donde regalen una tele no puede parecerme mal que me lo suban. Un trato es un trato. Ahora bien, si en el futuro alguna entidad ofreciera una hipoteca sensiblemente más barata (que lo dudo), estaría en mi derecho de subrogarla. Todavía puedo elegir de qué banco soy esclavo, en eso consiste la libertad hoy en día ;-)

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Knownuthing 10/06/10 02:22

Ha respondido al tema La ruina de las hipotecas en yenes: 150.000 euros se han convertido en 198.000

Yo lo estuve mirando para mí en 2008 y lo vi excesivamente arriesgado al multiplicarse el riesgo de cambio de divisas con el euro en máximos, por el riesgo de subida de tipos en Japón. Si ambos riesgos te muerden a la vez terminas debajo de un puente en un mes. Aún así hay que decir que a quienes se metieron en esto en 2003 el negocio le salió redondo, y probablemente pagaron la hipoteca en pocos años. A muchos otros la operación les permitía cambiar de moneda (el franco suizo era otra favorita, o si no al euro) a un coste relativamente asequible y esencialmente en cualquier momento, por lo que la mayoría se habrán cambiado en cuanto la cosa empezó a calentarse. Al final los pillados serán unos pocos que se han metido en algo que no entienden y ni siquiera se han molestado en aprender lo que tenían que mirar todas las semanas para que no les pillara el toro. No creo que haya tantos damnificados. Ese Juan Haldudo debe ser toda una lumbrera.

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