Buenas!! Si, es similar a BDKapital y todas esas otras plataformas de crowdfunding/crowdlending que están ahora en el candelero.
El procedimiento es el mismo, sacan proyectos de vez en cuando donde te explican condiciones, intereses, plazos, tiempo, etc.. y si te interesa inviertes y sino no, así que si, es igual, salvo que Bdkapital te contabiliza los intereses desde el mismo día en el que aportas el dinero, cosa que el resto de plataformas no hace (contabilizan desde que se completa y firma el préstamo)
Viene bien para diversificar, además de que normalmente te da tiempo suficiente para invertir, no como en otras que los proyectos se completan en segundos y no te da tiempo a entrar.
#4
Re: Stockcrowd In
Estamos hablando por tanto que desde el primer día que hago efectivo el pago, van computando ya los intereses fijos sin tener que esperar a que vayan cumplimentando los diferentes pasos del proyecto? (Si no leí mal BDKapital funciona de este modo)
Correcto, en BDKapital desde el momento en el que le das a invertir ya te contabiliza, aunque no se haya completado.
Luego, cuando se completa y se firma ante notario, y por tanto queda oficializado, calculan los días transcurridos desde que aportaste el dinero hasta que empieza el cómputo del préstamo y te abonan los intereses correspondientes a esos días. No es mucho pero algo es algo.
No conozco ninguna otra plataforma que haga lo que hace BDK, en el resto tus intereses empezarán a contar desde que se firme el préstamo ante notario, asíque punto a favor de BDK.
#6
Re: Stockcrowd In
Nuevo
Buenas noches yo en esta plataforma que indicas he invertido y de momento ningún problema, pero se ha unido o ha comprado growly, no sé exacto y ahí si me quedo dinero atrapado hace años, en torno a 80 € así que ahora con pues de plomo 😅
Buenas, no tenía ni idea pero leyendo un poco veo que la integró allá por 2022. De momento yo no tengo quejas con esta plataforma.
#8
Re: Stockcrowd In
Para completar el comentario, se puede añadir la plataforma TWINO que también aplica el sistema de capitalizar los rendimientos mes a mes, desde el primer día.
Os dejo por aquí el análisis realizado con Gemini del proyecto "Móstoles 19, 21 y 23" de StockCrowd IN. Tened en cuenta que el análisis lo ha realizado una IA.
1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN
La operación consiste en un préstamo de 1.500.000 € financiado a través de StockCrowd IN a favor de Villa Galera Promociones Inmobiliarias S.L. (SPV perteneciente al Grupo Natura). El capital se destinará a la recuperación parcial de fondos propios aportados en la adquisición del suelo y los costes iniciales de obra para la construcción de 44 viviendas, 4 locales, 38 trasteros y 64 plazas de aparcamiento en Fuenlabrada (Madrid). Se plantea como un préstamo a tipo fijo del 10,50% nominal anual a un plazo improrrogable de 24 meses (21% de rentabilidad total), con abono trimestral de intereses y devolución del principal a vencimiento. La operación cuenta con una garantía hipotecaria de primer rango y el aval solidario de las matrices del grupo (Odiseum Ventures S.L. y Avertum Gestión Inmobiliaria S.L.).
2. ANÁLISIS FINANCIERO
Garantía y LTV (Loan to Value): El LTV es excepcionalmente bajo. Se pide 1,5 M€ frente a un valor de tasación actual (Arquitasa) de 8.370.160 €, lo que supone un LTV del 18%. El Valor Hipotecario de la promoción terminada (VET) asciende a 18.434.308 €. Esto proporciona un margen de seguridad sobresaliente en caso de ejecución.
Ventas y Cobertura de Deuda: El proyecto tiene un valor de ventas previsto de 12.661.300 € y ya acredita un nivel de preventas del 66,27% (8.391.000 €). Este volumen de ingresos pre-comprometidos cubre holgadamente la devolución del préstamo puente.
Solvencia del Promotor y Avalistas: La SPV (Villa Galera) muestra un balance típico de sociedad vehículo, con baja liquidez y dependencia de la financiación. Sin embargo, el avalista principal, Odiseum Ventures S.L., exhibe un músculo financiero muy robusto, con activos no corrientes (inversiones financieras) que superan los 72 millones de euros a cierre de noviembre de 2025, lo cual respalda sólidamente el aval prestado.
3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN
Colchón de Garantía Real: La hipoteca de primer rango sobre un activo que vale más de 5 veces el importe del préstamo es la mayor red de seguridad de esta inversión.
Riesgo Comercial Mitigado: Alcanzar un 66% de comercialización antes de disponer de esta ronda de financiación elimina la incertidumbre de la absorción del mercado.
Licencia y Obra en Curso: El proyecto cuenta con licencia municipal (noviembre 2025) y las obras han arrancado de forma efectiva (3,25% de avance certificado). El riesgo de paralización burocrática inicial es nulo.
Blindaje ante la Permuta: La estructura de pagos aplazados a los dueños originales del suelo está blindada mediante tres avales (casi 4 M€) emitidos por entidades independientes (Procapital Alliance/Efi Garant Group), evitando que una condición resolutoria desplace a los inversores.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS
Constructora Intragrupo: La obra la ejecuta Skala Ingeniería y Construcción (del mismo grupo). Aunque permite sinergias, genera un conflicto de interés latente: en caso de tensiones de tesorería, el grupo podría desviar fondos, inflar certificaciones o encubrir sobrecostes (PEM del proyecto de ejecución: 4,68 M€ vs Presupuesto de obra: 6,45 M€, que incluye urbanización, pero el diferencial requiere vigilancia).
Afecciones Registrales: La finca soporta una carga por liquidación de gastos de urbanización de aproximadamente 259.000 € preferente a la hipoteca.
Estados Financieros del segundo avalista: Avertum Gestión Inmobiliaria presenta unos estados financieros mucho más modestos (apenas 388.000 € de activo no corriente), por lo que el peso real de la garantía corporativa recae casi íntegramente en Odiseum.
5. TABLA RESUMEN DE RIESGOS
Riesgo Comercial: BAJO. Las reservas cubren el 66% de la promoción.
Riesgo Urbanístico/Administrativo: BAJO. Suelo urbano consolidado, licencia en vigor y obra certificada en marcha.
Riesgo de Construcción: MEDIO. Controlado por el PEM visado, pero al ser intragrupo existe el riesgo de gestión de sobrecostes opacos.
Riesgo Financiero/Estructural: MEDIO-BAJO. La SPV carece de liquidez propia, pero el holding (Odiseum) tiene solvencia acreditada para inyectar capital si fuera necesario.
Riesgo Legal/Registral: BAJO. La hipoteca en primer rango está garantizada, pendiente únicamente del trámite fiscal de la hipoteca previa.
6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓN
Trámite de la hipoteca previa: La plataforma informa de la cancelación de la hipoteca de 1,7 M€. Aunque la carta de pago notarial existe y el pago está hecho, el asiento registral está suspendido temporalmente por falta de acreditación de impuestos (AJD). Hasta que no se subsane formalmente, la hipoteca de StockCrowd no figurará limpia en el primer rango del Registro de la Propiedad.
Gastos de urbanización no destacados: El resumen comercial menciona que el presupuesto cubre los costes de urbanización, pero no advierte claramente que existe una afección real en la Nota Simple por 258.870,89 € que actúa como carga preferente sobre la finca.
7. CONSIDERACIONES FINALES
La operación es un claro ejemplo de "financiación puente" bien estructurada. El promotor cede una rentabilidad muy alta (10,5%) para obtener liquidez rápida, liberar equity y no detener el ritmo de la obra mientras tramita, previsiblemente, un préstamo promotor bancario tradicional para las fases posteriores. La figura del Agente de Garantías (Ceiba Global) aporta tranquilidad procedimental en caso de que hubiese que ejecutar la hipoteca. Los riesgos detectados (afección urbanística, trámite registral suspendido) son habituales en el sector y están más que compensados por el bajísimo LTV.
8. CONCLUSIÓN Y CONSEJO
SÍ, INVERTIRÍA.
Basado en los datos y la documentación analizada, la relación riesgo/rentabilidad es netamente favorable para el inversor. Obtener un 10,5% nominal anual está más que justificado dada la seguridad que aporta una hipoteca de primer rango con un LTV de apenas el 18% sobre el estado actual. Además, el riesgo de que la promoción se estanque comercialmente es prácticamente inexistente gracias a ese 66% de reservas firmadas. Aunque el promotor actúe como "juez y parte" en la construcción al usar su propia empresa, el elevado valor del activo subyacente y el fuerte respaldo patrimonial de Odiseum Ventures S.L. blindan tu capital ante el peor de los escenarios. Es una operación excelente para aportar diversificación y alto rendimiento a tu cartera.
