A los proyectos que Stockcrowd In ha financiado a esta empresa, es decir, este es el proyecto número 36 en el que esta empresa se ha financiado con esta plataforma.
No es el típico proyecto de financiación inmobiliaria a los que estamos acostumbrados, más bien es una forma de financiarse para diversos gastos/inversiones de esta empresa a corto plazo, lo puedes ver por el plazo y el interés.
Proyecto: Residencial Los Jarales, consistente en la construcción de 3 viviendas unifamidiares aisladas en Galapagar (Madrid).
Importe de la financiación: 750.000 € instrumentados mediante un préstamo de interés fijo del 10,00% nominal anual con pagos trimestrales y un plazo de 12 meses prorrogables.
Garantías: Garantía hipotecaria de primer rango sobre tres solares (fincas registrales 27749, 27750 y 27751) y aval de la constructora del grupo, Encocasa Constructora S.L.
2. ANÁLISIS FINANCIERO
Estructura de costes y financiación: El proyecto cuenta con unos costes totales previstos de 1.634.838 €, de los cuales el promotor aporta 884.838 € en fondos propios (un 54%), complementados por los 750.000 € solicitados a través del crowdfunding.
Márgenes de comercialización: El importe total de ventas previsto asciende a 2.550.000 € (850.000 € por vivienda), lo que otorga un margen comercial bruto teórico superior al 55% sobre los costes totales previstos.
Salud financiera de la promotora (Encopiso Inversión Inmobiliaria S.L.): Presenta cuentas con fondos propios de 615.831 € a marzo de 2026. No obstante, muestra una tesorería muy ajustada (14.762 €) y un resultado atípico en 2026 con un fuerte impacto por deterioro de activos de -358.512 €, compensado parcialmente por la venta de la parcela C por 620.000 €.
Salud financiera del avalista (Encocasa Constructora S.L.): El avalista muestra mayor solidez con un patrimonio neto de 1.962.191 € (a julio de 2026) y beneficios recurrentes (154.202 €), aunque soporta un volumen de pasivo corriente elevado (2.761.286 €).
3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN
Existencia de garantía hipotecaria de primer rango sobre los tres solares libres de cargas previas.
Alto nivel de fondos propios comprometidos por el promotor (54% del total del proyecto).
Respaldo adicional mediante el aval solidario de la empresa constructora del grupo (Encocasa).
Tasación actual de los solares e inmuebles en construcción que cubre el importe del préstamo con una LTV inicial conservadora del 60%.
Emplazamiento residencial consolidado en la Sierra de Madrid (Galapagar) con demanda sostenida para este tipo de producto unifamiliar.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS
Las licencias de obra concedidas por el Ayuntamiento de Galapagar se sustentan exclusivamente sobre un Proyecto Básico, faltando por aportar e inscribir el Proyecto de Ejecución visado, el estudio geotécnico y los informes de control técnico (OCT) necesarios para la ejecución real y la futura obtención de la cédula o seguro decenal.
Escasa liquidez inmediata en la sociedad promotora (menos de 15.000 € de caja en marzo de 2026), lo que la hace sumamente dependiente de la correcta gestión de tesorería del grupo y de la entrada de capital de los inversores para no encallar las obras.
Las fincas registrales constan expresamente en las notas simples como "no coordinadas gráficamente con Catastro", un hándicap administrativo que puede ralentizar trámites notariales o de ejecución.
Orden de prelación de pagos desfavorable en el contrato de mandato del Agente de Garantías: en caso de ejecución judicial o extrajudicial, los honorarios del agente y los costes legales se deducirán prioritariamente antes de reembolsar el principal a los inversores
5. TABLA RESUMEN DE RIESGOS
Riesgo Urbanístico y de Ejecución: Moderado-Alto. Las obras están en marcha (35,4%) pero operan con licencia de proyecto básico y ausencia inicial de visados de ejecución completos.
Riesgo de Liquidez y Solvencia Promotora: Moderado. La promotora (Encopiso) tiene caja muy escasa y pérdidas acumuladas en ejercicios cerrados recientes.
Riesgo de Mercado/Comercialización: Bajo-Moderado. Las viviendas se proyectan a un precio competitivo para la zona (850.000 €), pero aún no se ha iniciado la preventa comercial.
Riesgo Legal y de Garantías: Bajo. Cobertura hipotecaria clara de primer rango y aval corporativo de la constructora, lastrado ligeramente por la falta de coordinación gráfica catastral.
6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓN
La plataforma publicita la existencia de "licencia de obra nueva" de forma genérica, lo cual es cierto, pero omende detallar en su marketing que dicha licencia está condicionada administrativamente a la presentación formal posterior del Proyecto de Ejecución completo, visado por el COAM, y al cumplimiento de múltiples requerimientos sectoriales pendientes.
Se constata una discrepancia en los estados financieros provisionales de la promotora en 2026, donde se reflejan pérdidas por enajenación/deterioro de inmovilizado de más de 350.000 € no explicitadas en los resúmenes comerciales de la plataforma de crowdfunding.
7. CONSIDERACIONES FINALES
La operación muestra fundamentos inmobiliarios sólidos sobre el papel (plusvalías estimadas, ubicación prémium en Los Jarales, LTV del 60% y aportación significativa de fondos propios del 54%). No obstante, el inversor debe asumir que está financiando una fase de construcción temprana que arrastra la típica burocracia urbanística de los municipios de la sierra madrileña (necesidad de visar proyectos de ejecución definitivos y tramitar seguros o controles técnicos pendientes). El aval de la constructora y la hipoteca de primer rango mitigan de forma notable el riesgo de pérdida total, siempre y cuando la promotora no sufra tensiones de caja sobrevenidas por desviaciones en los costes de construcción.
8. CONCLUSIÓN Y CONSEJO
Invertiría con cautela y limitando la exposición.
El proyecto ofrece un binomio rentabilidad/riesgo aceptable gracias a las garantías reales (hipoteca de primer rango) y al sólido respaldo patrimonial del avalista (Encocasa) en comparación con otras operaciones del sector de microcréditos inmobiliarios. Sin embargo, dada la escasa liquidez propia de la sociedad promotora y la pendencia de trámites administrativos urbanísticos definitivos, se aconseja no destinar un porcentaje elevado de la cartera a esta oportunidad concreta.
Personalmente, creo que el riesgo urbanístico no es tan alto como lo pinta, las obras se han iniciado. No lo veo mal para lo que hay últimamente.
