Recomendaciones en el estudio de una hipoteca.
Muy buenas a todos... vamos a hacer un cursillo basico de lo que tenemos q tener en cuenta a la hora de seleccionar una buena hipoteca; empezemos pues, variables a tener en cuenta:
a) COMISIONES: Aqui no hay margen a equivocaciones, yo no aceptaria bajo ningun concepto comisiones en los siguientes conceptos;
Apertura
Cancelacion Parcial
Cancelacion Total
Subrogacion.
b) DIFERENCIAL: Erroneamente mucha gente tiende a solo fijarse en esta variable a la hora de seleccionar hipoteca, la hipoteca q tiene el menor diferencial no tiene q ser necesariamente la mas barata (debido a la existencia de suelo, comisiones,vinculaciones, o simplemente q el tipo de interes el primer año o tres primeros años es fijo y mucho mas alto que aplicando el euribor mas el diferencial propiamente dicho... lo cual se come lo q ganamos por el diferencial)
A mi entender un diferencial que ronde el 0.59, con una vinculacion minima, sin comisiones, sin suelo y sin un tipo de interes el primer año excesivo (lo explico mas adelante) seria algo aceptable.
c) SUELO: Esta variable archiconocida como consecuencia de la brutal caida del Euribor es MUY IMPORTANTE, bajo ningun concepto se aceptarian suelos por encima del 2% (Tenemos q tener en cuenta q en una situacion excepcional el Euribor estuvo al 1,25 si el diferencial es cercano al 0.60 practicamente estariamos en el 2% de un posible suelo de hipoteca, por eso digo q hasta un suelo del 2% seria aceptable)
d) TIPO DE INTERES EL PRIMER AÑO O LOS TRES PRIMEROS AÑOS: Esta es una variable q es a veces muy utilizada por los bancos para vender hipotecas por el diferencial..... consiste en imponer durante los primeros años de la vida de la hipoteca un tipo de interes por encima de lo q pagariamos a Euribor mas diferencial..... asi es como ellos consiguen recuperar margen del q dejan de ganar dandote mejor diferencial..... habria q echar numeros..... mas de un 2.5% el primer año no se aceptaria tampoco.
e)VINCULACION: He aqui la madre del cordero.... va a ser en este apartado donde seguramente nos volvamos medio locos a la hora de hacer la comparativa..... vamos a tener ofertas muy atractivas por diferencial pero q seguramente exigiran una vinculacion desmadrada. Hagamos un resumen de las distintas vinculaciones q pueden existir en funcion de si generan un coste o no:
e.1) Vinculaciones con coste:
Seguro de desempleo
Seguro de hogar
Seguro de vida
Aportacion a plan de pensiones anualmente.
Uso obligatorio de una tarjeta de credito (en caso de aplazar el credito mas de final de mes incurres en gasto)
e.2) Vinculaciones sin coste:
Domiciliacion de nomina
Domiciliacion de recibos
Tarjetas de debito o credito
¿Con que nos tenemos que quedar aqui? Pues dentro de lo razonable es q nos pidan las vinculaciones sin coste y de las de con coste pues el seguro de hogar y el seguro de vida.... aunque todo es estudiable..... yo personalmente no aceptaria las vinculaciones q implican un gasto minimo con una tarjeta de credito, algunas entidades ese minimo lo fijan en 3000€ al año.... como decia antes tocaria echar numeros.
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Una vez tenemos claras todas las variables q debemos tener en cuenta..... ¿Por donde empiezo? ¿Quen entidades son las q ahora me proporcionan una mejor oferta?
En este sentido nos vamos a ayudar de Bankimia, que es una web que se dedica a hacer comparaciones de productos financieros, esta muy actulizada. Pego Link.
http://www.bankimia.com/blog/mejores-hipotecas-a-tipo-variable-en-febrero-de-2011/2011/03/03/
Y una vez q ya hemos decicido a q entidades solicitar credito.... ¿Que nos van a pedir? Pues nos van a hacer un estudio de riesgos tanto a nosotros como pagadores como al inmueble q queremos comprar (tasandolo), ahora mismo nadie os dara una hipoteca en condiciones por encima del 80% del valor de tasacion de un inmueble y respecto a nosotros como pagadores pues miraran nuestros ingresos menos otros prestamos, de la cantidad resultante pasamos el nivel de riesgos de una entidad financiera si la cuota resultante es menor al 35%...... pongo un ejemplo:
Ingresos de la unidad familiar: 3000€ (Ingresos en A)
Otros prestamos: 500€
Ingresos Netos: 3000-500=2500€
Maxima Cuota q permite el banco q paguemos al mes: 2500€*0.35= 875 (y es aqui donde los departamientos de riesgos se les fue la bola con la burbuja inmobiliaria... para q la gente pasara este ratio se hacian hipotecas a 45 años....)
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IMPORTANTE: Deberiamos de solicitar el credito al menos con 3 entidades distintas ya que hay departamentos de riesgos q alargan la decision en exceso.
Espero q os sirva de ayuda.
Saludos!!