La recuperación del sector inmobiliario nunca llegará
Recientemente he leído por encima que los pisos vacíos en España son 5.600.000. Hay que contar, no solo los que ya están vacíos, sino también los que están en los Juzgados o en prejudicial, los que han dejado de pagar a los Bancos que pronto entrarán en la categoría anterior, los que están en construcción, y los que tienen licencia concedida, aunque no se haya empezado la obra.
También decía el informe que la demanda de pisos en España es de 200.000 al año.
Pues con estos datos hay pisos sin vender para muchos años.
Pero el dato más importante para saber cuando va a llegar la recuperación del sector inmobiliario es el de las personas que necesitarán una nueva vivienda cada año. “No hay viviendas, sino hogares”, y son las parejas que quieren constituir un hogar cada año las que necesitan una vivienda nueva.
En los demás casos hay cambios de viviendas pero no viviendas nuevas. A una familia se le queda pequeño el piso y compran otro, pero vende el que tenía; a un empleado lo trasladan a otra ciudad dónde compra un piso, pero vende el anterior. Aunque aparezcan en la estadística de pisos que se venden al año en España, la mayoría solo son cambios de vivienda; no se pone un ladrillo, no se crea un solo puesto de trabajo y no hay ninguna recuperación inmobiliaria.
El dato realmente importante para saber cuando llegará la recuperación inmobiliaria es el de las nuevas parejas que demandan un piso por primera vez, que es lo que hace que un nuevo piso entre en el parque de viviendas de España.
Las previsiones demográficas de España son de 33 millones de habitantes para el año 2.050. Algo lógico, porque nuestra tasa de natalidad está entorno a un hijo por mujer cuando la tasa de reposición es de 2,1 hijos por mujer. Por debajo de la tasa de reposición la población disminuye y por encima aumenta.
En los últimos años, la población de España ha aumentado debido al flujo de inmigrantes que ha llegado, pero ya no van a llegar más. Ahora somos mas de 47 millones de personas los que vivimos en España. En el año 2.050 seremos 33 millones, o sea, 15 millones menos, redondeando.
Si la media de personas que viven en un piso es de 3, siempre redondeando, resulta que en el año 2.050 harán falta 5 millones menos de pisos, o 125.000 pisos menos cada año de aquí a esa fecha.
Digámoslo de otro modo. Si una pareja tiene solo 1 hijo, ese hijo heredará el piso de sus padres, no hace falta construir ningún piso nuevo. Y el día que ese hijo tenga una pareja y decidan vivir juntos, ya está sobrando el piso de uno de ellos.
Estos datos están poco afinados aún y de aquí al 2.050 pueden pasar muchas cosas, pero en líneas generales estos datos son válidos. Se pueden modificar ligeramente con algunas variables, como los pisos que comprarán los extranjeros vacacionales en España, la tasa de natalidad algo más elevada de los emigrantes que llegaron a España, la demanda de segundas viviendas, etc. Pero, repito, en líneas generales son válidos.
Entonces ¿Cuándo van a hacer falta en España pisos nuevos? ¿Cuándo llegará la recuperación inmobiliaria? La respuesta es NUNCA. Nosotros no la veremos.
En España hemos pasado en 50 años de que, cuando Banus hacía barrios enteros en Madrid, la gente dormía en la calle haciendo cola para poder adquirir una vivienda a que ahora y en los próximos años sobren muchos pisos.