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Subs y Bancarrota

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Subs y Bancarrota
#1

Subs y Bancarrota

Invertir en hipotecas en segunda posiciones (Subordinate Mortgages) son muy populares, primero que todo porque vienen con mayores descuentos Y si son Hipotecas que no se estan pagando, pues los descuentos son muchisimos mas aun. Una Hipoteca Subs NP (NP = No se esta pagando) de $100,000 se puede conseguir facil por $5000 o $7000. Lo importante es que la propiedad tenga suficiente "equity" para cubrir ambas hipotecas (la Senior o primera posicion y la subs). Si una propiedad  Vale $300K Y tiene una primera hipoteca de $320K Y una segunda Hipoteca de $50K, esa casa esta "underwater" (osea que debe mas de lo que vale).  Es sumamente dificil que un propietario pague su casa en esas condiciones, al menos dejara de pagar una de las dos deudas, casi seguro la que esta en segunda posicion.

Pero hay una realidad que las personas no saben Y es que cuando una casa esta "underwater" Los tenedores de la primera hipoteca, van a vender esa hipoteca con descuento para salir de ella lo mas rapido posible. Obviamente, si la primera posicion se esta pagando, el descuento no sera tan grande. Probablemente se venda en el rango de los 70-80 centavos de dollar. Por lo que esa deuda de $320K, se venderia por $224,000/$256,000.

Bajo este esquema todo el escenario cambia. Ahora hay una casa de $300K con un inversor que compro la primera hipoteca por $224,000 Y esta usted, quien compro la segunda Hipoteca de $50K NP, por solo $2,500 (asumiendo que la compro por 5 centavos de dollar). 

$224,000+$2,500 = $226,500 - $300K valor de la casa = $73,500 de equity.

Esto significa que en caso de refinanciamiento o foreclosure, al tenedor de la segunda hipoteca hay que pagarle parte de su dinero. Probablemente recibiria $10,000 o $15,000 por su deuda que compro por $2500.. En caso de reestructuracion, usted podria modificar el prestamo para hacer mas asequible para el propietario y asi poder con el tiempo revender la deuda a un precio mucho mas alto. Por ejemplo reducir el tipo de interes del 8% al 3%, lo que también reduciría el costo de los pagos mensuales.  Ha habido algunos casos en los que se ha logrado reducir los pagos de un prestatario de $800 al mes a solo $350.

Ventajas de los Subs:

  • 1-Se compran con enormes descuentos. Los Subs cuestan menos para comprar que las inversiones mas grandes como los bienes raices, por lo que el pequeño inversor tiene la oportunidad de obtener una rentabilidad varias veces mayor que las acciones, bonos, fondos mutuos, etc.  Actualmente hay una gran oferta de estas notas con menos competencia trabajando en su contra porque inversores similares están peleando por las primeras hipotecas o las propias propiedades, que no es tener que hacerlo.

  • 2- Es de muy bajo riesgo si examinas y compras tus Subs correctamente. Cuando usted compra algo por el 5% de su valor nominal, asegurado por bienes raices con una cantidad decente de equity, de alguien que muestra signos de que son capaces y dispuestos a resolver algo con usted, es difícil perder dinero.

  • 3-Los Bancos le temen mas a los Subs que a los Seniors. Al momento de ellos dar prestamos en segunda posicion, ellos cobran mas altos "fee", pero cuando las cosas se ponen "feas" entonces su unico objetivo es vender esas hipotecas "por lo que le den" para sacarla de los Libros. Un Banco que haya originado un Prestamo Subs, no tiene las mismas ventajas que un inversor que haya comprado esa deuda con un 80%-90% de descuentos. Los bancos estan en el negocio de hacer prestamos y hacer un servicio minimo y cobros. Una vez que un prestatario esta atrasado en los pagos, el prestamista hara algunos intentos de cobrar, y luego simplemente quieren el prestamo fuera de sus libros. También se les prohíbe hacer nuevos préstamos hasta que se limpie una cierta proporción de préstamos buenos a malos en el balance.

  • 4-Los Inversores que no invierten en Subs, no tienen que estar encima de los Impuestos de la propiedad, seguros etc. Eso es trabajo del tenedor de la Hipoteca Senior.

  • 5-Al comprarse con tanto descuentos, el inversor puede "spread" el riesgo en multiple notas. Si usted tiene acceso a $100,000 Y compra una nota Performing (que se esta pagando) pagara $75,000 a $85,000 por la hipoteca (dependiendo del tiempo de duracion que falte) Y si es NP, pues pagaria entre $65,000-$70,000 (promedio).  Pero si usted tiene esos mismos $100K Puede comprar 40-50 hipotecas Subs a 5 centavos de dollar si es NP o 15-25 Hipotecas Subs en estado Performing. En este escenario, solo se necesita que 2 o 3 Subs funcionen bien para usted recuperar sus $100K. 

Por ejemplo:

Se ha comprado un paquete de Hipotecas Subs NP con un valor UPB de $1,7 millones de dolares. UPB significa Unpaid Balance O el monto total de la deudas. Al ser NP, ese paquete de 70 Hipotecas subs se compro por $250,000 (14,7 centavos de dollar). Se pudo modificar /trabajar Y revender  30 de esas hipotecas y se pudo recuperar/ganar $900,000.. Quedan $800,000 por cobrar, pero las personas en su desconocimiento decidieron ir a Bancarrota.

De todos modos, ustedes ven como en este ejemplo real, y gracias a los enormes descuentos y la capacidad de 'esparcir" el riesgo, conque solo  funcionara el 40% de las hipotecas dentro de paquete, se logro un retorno inicial del 360% sobre el dinero invertido.

BANCARROTA:
La bancarrota no es un problema tan grande como se podria pensar. Tenga en cuenta que su inversion de capital esta asegurada por bienes raices y no va a ser eliminada como lo harian las deudas no garantizadas, como lo haria una deuda con tarjeta de crédito.Cuando un prestatario presenta el Capitulo 13, tienen que llenar un plan detallado sobre como lo van a pagar. El tribunal lo revisa y nombra a un Fideicomisario para asegurarse de que las cosas vayan segun lo previsto.
El problema, como estas personas descubren rapidamente, es que la bancarrota es bastante complicada y esta lejos de ser una cura para todas sus preocupaciones financieras. En la practica, la mayoria de la gente se declara en bancarrota porque piensan que es una buena manera de evitar pagar sus deudas.  Algunas personas, de hecho, incluso llegan tan lejos como para acumular mucha deuda y luego se declararan en bancarrota porque piensan que estan recibiendo uno sobre sus acreedores.

Diferentes tipos de bancarrota:

En realidad hay una serie de diferentes tipos de bancarrota, pero sólo nos preocuparemos realmente por dos de ellos.  Estas son las dos formas más comunes y se aplicarán a los deudores individuales.Hay algunas formas de bancarrota que se aplican a las empresas pero, como no estanmos hablando de este tipo de deudas, no tenemos que preocuparnos por ellas en este post. La diferencia entre estas dos variedades realmente tiene que ver con la cantidad de recursos que un prestatario podría tener.  Por lo general, es el tribunal el que decide qué tipo de bancarrota solicitará alguien y la basa en cosas como los ingresos, los activos que se pueden liquidar, la cantidad de dinero adeudado y si la deuda esta asegurada o no.

La deuda asegurada frente a la no garantizada es un concepto sencillo.  La deuda garantizada es lo que esta tratando porque tiene un préstamo que está ligado a garantias físicas reales.  En este caso el aval es la casa. La deuda no garantizada, por otro lado, es deuda que no esta ligada a garantías.  La deuda mas comun de este tipo es la deuda de la tarjeta de credito que se puede acumular sin mucho mas que una firma y un golpe de la tarjeta.

CAPITULO 7:
La bancarrota del Capítulo 7 se llama liquidación y esto lo describe bastante bien.  Cuando alguien presente un expediente para el Capítulo 7, tendrá un fideicomisario designado para ellos. Esta persona mirará sus recursos y los comparará con sus deudas.  A continuacion, el fideicomisario se encargara de liquidar activos y distribuir los ingresos a los acreedores. Lo que esto significa es que la persona que solicita este tipo de bancarrota está básicamente tirando la toalla.

La bancarrota del Capítulo 7 sería algo de lo que preocuparse si fueras una compañía de tarjetas de credito.  Dado que esta deuda no esta garantizada, a menudo puede ser eliminada por un Capítulo 7.

CAPITULO 13:

La bancarrota del Capítulo 13 es el tipo mAs comUn con el que se se trabaja. Esto se llama una reestructuracion porque se centra principalmente en ayudar a la persona a pagar su deuda garantizada.  Tu hipoteca Subs, es un gravamen junior asegurado por su casa. Cuando alguien califique para este tipo de bancarrota tendra un fideicomisario asignado a ellos.  Esta persona analizara todos los recursos y deudas y luego desarrollara un plan de pago.

La persona que se declare en bancarrota estara legalmente obligada a seguir este plan durante un cierto período mínimo de tiempo.  Esto suele ser entre 36 y 60 meses. Si su prestatario logra seguir este plan hasta la finalización, parte de la deuda restante puede reducirse o eliminarse por completo. Esto puede ser bastante sorprendente, pero las estadísticas de fracaso en el Capítulo 13 son de aproximadamente el 90%.

Solo alrededor del 10% de las personas que se declaran en bancarrota lo completaran con exito. El resto estan finalmente de vuelta donde empezaron.  Por eso nunca me preocupo por eso.  De los 100 casos de bancarrota con los que podria lidiar, solo unos 10 pasaran.

Mas importante aun, los pagos mensuales que recibes del fideicomisario a menudo son mas altos que los pagos que habria ofrecido a los prestatario.

Como explique antes, cuando estas personas aplican al capitulo 13, deudas como las de tarjetas de credito van a desaparecer y esto nos conviene como inversor en Hipotecas Subs.  En pocas palabras, cuanto más deuda tenga su prestatario, menos dinero tendran que pagarle. Parte de la razon por la que a muchos les gusta la bancarrota es que a menudo eliminará la mayoría, si no toda, de esta deuda adicional.

FORECLOSURE:

Unos de los errores que cometen muchos inversionistas y muchos propietarios de casas, es creer que una Hipoteca Subs no tiene autoridad de hacer Foreclosure. Esto es falso, sobre todo en Estados no judiciales. De hecho, los tenedores de Hipotecas Subs tienen 3 formas de hacer Foreclosure.. Pero hablare de todo esto en otro post porque este ya es demasiado largo.

PD: En el aspecto comercial, los Subs son usualmente llamado Mezzanines. Es otro sistema diferente al que expongo aqui. Incluso, es mucho mejor en la mayoria de los casos. Si usted compra una deuda Mezzanine, usted puede sacar al dueño de la propiedad y asumir usted ese estatus Y negociar con el dueño de la deuda Senior. Esto se conoce como UCC Foreclosure Y hablaremos mas de eso tambien en el futuro.

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