Si estalla la burbuja inmobiliaria

Eso, si estalla, estallara o estallase.

"Si estalla la burbuja inmobiliaria

JESÚS MONCHO

Se olvida fácilmente que el mercado inmobiliario es cíclico. A un proceso de expansión, inevitablemente le sucede otro de contracción. En España, y en concreto en el País Valenciano, el ciclo expansivo ha sido y es largo. En la actualidad, España triplica la media de la UE en número de viviendas terminadas por año. ¿Hasta cuándo? Los indicadores del cambio de ciclo hacia el receso son: subida de los tipos de interés (que se da), subida de la inflación (que se da), estancamiento o ralentización tanto del ritmo de las ventas inmobiliarias como del precio de las mismas (que empieza a darse). ¿Continuará subiendo el Euribor para las hipotecas? Según el BBVA, la tendencia de los tipos al alza seguirá hasta situarse entre el 3 y el 3´5% a finales de 2006.

Los expertos sitúan el inicio del estallido de la burbuja inmobiliaria cuando el estancamiento de la venta de inmuebles empieza a hacerse evidente. Inseparablemente el precio de la vivienda invierte su tendencia al alza, iniciando una rebaja. La eclosión de agencias inmobiliarias durante el boom se resiente y muchas de ellas se ven obligadas a cerrar. Y el nerviosismo empieza a cundir cuando los propietarios van percibiendo cómo el valor de su propiedad puede ir colocándose por debajo de la deuda hipotecaria sobre la misma. La revalorización excesiva que pagaron por su inmueble ahora se deshincha. No hay que olvidar que el precio de la vivienda en los últimos cinco o seis años ha aumentado un 200%.

Los bancos, que se sumaron alegremente a la alegría alcista alargando las hipotecas hasta cincuenta años (un hogar medio destina en España el 40% de su salario para sufragar su vivienda), con la recesión empiezan a notar los impagados y devoluciones. Todos los agentes implicados en el proceso inmobiliario acusan la disminución de ingresos. La economía general se resiente, sobre todo en los territorios donde la construcción ocupa un lugar central en la generación de riqueza. Hemos de tener en cuenta que los motores de la economía española en los últimos años han sido el consumo privado y la construcción, los cuales con el estallido de la burbuja inmobiliaria saltan por los aires. Todas las previsiones apuntan que consumo privado y el ritmo de construcción continuarán descendiendo a lo largo de 2006 y 2007.

Y aquí llega el último. El último que compró, se queda con un inmueble desvalorizado y sin recomprador, con una hipoteca devoradora, y con un horizonte desalentador para su supervivencia económica. Pero esto es un horizonte imaginado. O ¿a la vuelta de la esquina?...

www.jesusmoncho.com"

Exacto, macho, no es real, es inmomatrix. Ejpaña entera.

"La burbuja desciende

JUAN JOSÉ MILLÁS

De un lado, la vivienda continúa subiendo. De otro, en el Salón Inmobiliario celebrado estos días en Madrid te regalaban un coche si te comprabas un piso. Una de las dos cosas debería ser mentira (si hay demanda, para qué estimularla), pero los expertos aseguran que ambas son ciertas. Hay una tercera vía para comprender el fenómeno: que las dos sean irreales. Lo irreal no compite con lo verdadero porque se sitúa en otra dimensión. Si los precios de la vivienda son irreales, ¿por qué no alentar su adquisición con el sorteo de un purasangre? Han leído bien, un purasangre: tal era la promoción de otra de las constructoras presentes en el Salón. Un purasangre es un caballo geométrico, un teorema orgánico, un cuadrúpedo con pedigrí cuyos cuartos traseros remiten a un universo moral.

Resulta que va usted al Salón Inmobiliario a comprarse un piso de 35 metros (antes los llamaban apartamentos) y le puede tocar un caballo de cien metros. O sobra caballo o falta piso, eso es evidente, pero si los comerciales de la promotora inmobiliaria, que saben de qué va la cosa, han lanzado la oferta es porque la consideran atractiva. ¿Y por qué es atractiva? Porque es irreal. Ni en nuestras fantasías más delirantes, usted o yo hemos soñado con tener un purasangre. ¿A quién está asociado este tipo de animal? A Gil y Gil o al tal Roca, el de Marbella, que se dedicaba, curiosamente a la construcción. A nosotros nos regalan un purasangre y nos crean un problema, oiga, porque lo tienes que llevar todas las semanas al veterinario.

Otras constructoras más sensatas (quizá más realistas), regalaban, por la compra de un piso, un cheque de un millón de pesetas, o una plaza de garaje. Quiere decirse que el mercado inmobiliario ha empezado a copiar el modelo de los jabones de baño, que te regalan un frasquito de champú. Muy mal les deben ir las cosas para moverse entre los extremos del purasangre y de la promoción droguera. Por decirlo rápido: se están volviendo locos. Y se están volviendo locos porque la burbuja ha comenzado a caer hacia la realidad. Otra cosa es lo que dure ese descenso, o si pincha antes de tocar el suelo."

http://www.levante-emv.com/secciones/noticia.jsp?pIdNoticia=188940&pIndiceNoticia=6&pIdSeccion=5&pNumEjemplar=3119

En Alemania, esos pobrecitos que crecen por debajo de nuestras magníficas "cifrah", no nos entienden... Bueno, yo tampoco mucho a ellos, por eso tenemos el google y su traducción macarrónica, o algún amiguete que entiende más de esto. Para los que no tienen esto último pero sí algún colega inglés o se valen solos:
http://translate.google.com/translate?u=http%3A%2F%2Fwww.jungewelt.de%2F2006%2F01-12%2F012.php&langpair=de%7Cen&hl=es&ie=UTF-8&oe=UTF-8&prev=%2Flanguage_tools

"Lebenslang Schulden
Absurder Immobilienmarkt in Spanien: Angesichts extremer Preise bieten Banken jetzt superlange Laufzeiten, um die Raten bezahlbar zu halten
Ralf Streck

Es war der Konzern Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), der in Spanien sein Kreditangebot auf eine lebenslängliche Verschuldung ausgeweitet hat. Seit kurzem bietet die BBVA Darlehen zum Zwecke des Wohnungskaufs mit einer Laufzeit von sage und schreibe 50 Jahren an - eine selbst für spanische Verhältnisse extreme Zumutung.

Wohnen unerschwinglich

Traditionell wird in Spanien eher gekauft als gemietet. Viele Menschen haben angesichts ihres geringen Einkommens und hoher Wohnungspreise kaum noch Aussicht, eine eigene Wohnung zu bekommen. Wegen der seit Jahren anhaltenden Spekulation hat sich eine Immobilienblase gebildet, und trotz stark zunehmendem Angebot steigen die Preise weiter. 2004 wurden in Spanien fast 740000 Wohnungen gebaut. Das war ein neuer Rekord und mehr als in Deutschland, Frankreich und England zusammen. Inzwischen verweist die Regierung darauf, daß sich der Preisanstieg wenigstens abgeschwächt hat. Nach vorläufigen Zahlen stiegen die Preise 2005 »nur« noch um etwa zwölf Prozent. 2004 waren es noch 14 Prozent; in den vergangenen zehn Jahren hatten sich die Wohnungspreise immerhin mehr als verdoppelt. Dazu kommt, daß zwischen 1987 und 2004 die Wohnungspreise 14mal stärker gestiegen sind als die Löhne.

Breite Bevölkerungsschichten verarmen. Spanier unter 25 Jahren sind nach offiziellen Angaben mit knapp 20 Prozent überdurchschnittlich stark von Arbeitslosigkeit betroffen. Allerdings sieht es auch trübe für viele aus, die einen Erwerbsjob haben. Die Löhne sind niedrig, der gesetzliche Mindestlohn wurde erst kürzlich auf 541 Euro erhöht und liegt damit weit unter der offiziellen Armutsgrenze. Nur wenige junge Menschen haben einen festen Arbeitplatz, denn 35 Prozent aller bestehenden Verträge sind schon jetzt nur befristet.

So hat die Verschuldung der Familien in Spanien erschreckende Ausmaße angenommen, sie übersteigt inzwischen 75 Prozent des jährlichen Bruttoinlandsprodukts (2004 etwa 790 Milliarden Euro). Dabei ist nicht die Rekordsumme entscheidend. Das Problem liegt darin, daß Hypothekenkredite, die den Hauptanteil der Verschuldung ausmachen, fast ausschließlich mit variablen Zinsen vergeben werden. Die Banken binden den Zins an den Euribor und geben damit das Risiko vollständig an die Konsumenten weiter. Euribor ist der Zinssatz, den europäische Banken beim Handel mit Einlagen untereinander verlangen. Dort hatte es schon Zinserhöhungen gegeben, ehe die Europäische Zentralbank die Leitzinsen anhob. Der Euribor hat mit knapp 2,8 Prozent einen neuen Höchststand seit drei Jahren erreicht.

Wenn nun die Banken die Laufzeit der Kredite verlängern, ist das nur Ausdruck dessen, daß das Kreditgeschäft ausgereizt ist. Den Käufern wird vorgegaukelt, die Raten seien trotz hoher Preise bezahlbar. Doch ein weiterer Zinsanstieg - womit alle Experten rechnen - wird dieses Modell zu Fall bringen.

Unbezahlbare Raten

Die Hypothekenvereinigung (AHE) hat vorgerechnet, daß sich die Zinslast für den Durchschnittskredit von 120000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren in den nächsten 24 Monaten um 1250 Euro pro Jahr erhöhen wird. Die AHE, in der Banken und Sparkassen vereinigt sind, schließt aber auch eine Erhöhung der Last um 2500 Euro nicht aus. Bei derart langen Laufzeiten ist sogar eine Verdoppelung des Euribors wahrscheinlich.

Um diese Gefahren zu bannen, hatte der