Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

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Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos
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Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos
#1

Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

Hola a todos,

he estado leyendo algunos posts que he localizado relativos a compensación por riesgo de tipos, y no localizo la respuesta que estoy buscando. Adjunto el redactado de la escritura de mi hipoteca por si alguien pudiese ayudarme.

Me gustaría que me ayudaseis a desambiguar "con generación de perdida de capital para el Banco". Quisiera saber cómo puedo objetivar la operación y saber a qué IRS se va a acoger la entidad bancaria, así como los posibles puntos débiles, si los hay, para poder entablar una negociación con el banco. Alguien que conozca exactamente la operativa para asesorarme por favor?

Ya puestos, y reconozco que no he mirado el foro para esta pregunta siguiente: me gustaría saber también si cancelación parcial es equivalente a amortización parcial, o son términos distintos.

Muchísimas gracias por adelantado

Copia simple escritura hipoteca
#2

Re: Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

Nadie :(
#3

Re: Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

Buenos días,

La pregunta que haces es complicada de responder de una forma técnica pues es una cuestión de pura matemática financiera. 
En cualquier caso intento ayudarte dentro de mis posibilidades.
La comisión por compensación de tipo de interés el banco sólo te la puede cobrar cuando la amortización anticipada le genera una perdida de capital. 
La Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario establece una fórmula compleja para saber si se da o no esa pérdida pero a efectos prácticos, a mis clientes de la consultoría se lo explico así: si en el momento que amortizas anticipadamente, el tipo de interés medio de las hipoteca está por debado del tuyo, se genera pérdida de capital y te cobran la comisión porque ese dinero que amortizas el banco sólo lo va a poder prestar a un tipo más bajo del que tú tienes; si, por el contrario, el tipo de interés es igual o superior al tuyo no te la cobran.
Ahora bien, calcular ese tipo es difícil para los que no somos matemáticos financieros.
La pérdida financiera = capital pendiente - valor actual de las cuotas futuras.
El problemas es cómo se capitalizan las cuotas futuras para saber el valor actual. Para eso se utiliza el IRS del momento de la amortización anticipada. EL IRS es un tipo de referencia fijado por el Banco de España que sirva para saber, o para orientarse, de cuál es el tipo medio de las HIpotecas en ese momento. Para saber si tu amortización anticipada genera pérdida de capital y por lo tanto el banco te cobrará la comisión, tendrás que ver cuál es el IRS del momento de la amortización.
No sé si te ayudado mucho en este punto...
Respecto de la segunda cuestión, cancelación y amortización parcial se utilizan como sinónimos pues se refieren al préstamo si bien, en un sentido jurídico se podría diferenciar pues amortización parcial sólo se puede referir al capital prestado mientras que el término cancelación parcial, se podría referir tanto al préstamo como a la hipoteca ( que se puede cancelar parcialmente como por ejemplo, si compras vivienda y garaje siendo fincas registrales distintas, la responsabilidad hipotecaria se distribuye entre la vivienda y el garaje; si cuando pagas un porcentaje del préstamo se supera la responsabilidad hipotecaria del garaje, le puedes pedir al banco que libere de la hipoteca al garaje. Eso es una cancelación parcial de la hipoteca aunque no es a este término el que se refiere la escritura de préstamo hipotecario. Ahí se utiliza como sinónimo cancelación y amortización)

Saludos
#4

Re: Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

Hola Reto6000,

muchísimas gracias por tu respuesta en primer lugar. El concepto lo comprendo: la banca nunca pierde.

Leyéndola me quedo con las siguientes dudas:
1. En la escritura del préstamo no debe figurar qué IRS estaba vigente en el momento de la firma del préstamo? no debería ser tan sencillo como comparar el IRS del momento de la firma del préstamo con el IRS en el momento de la subrogación?
2. Sobre la fórmula "pérdida financiera = capital pendiente - valor actual de las cuotas futuras" no me acaba de cuadrar algo, y quizá es porque no entiendo bien los conceptos:
- El capital pendiente es el capital prestado en un origen, descontando el capital amortizado en cada una de ls cuotas. ¿Correcto?
- Valor actual de las cuotas futuras, te refieres aquí al sumatorio del capital + intereses? en algún momento hice alguna parte financiera en un master y allí nos hablaban del Valor Actual Neto, así que entiendo que por Valor Actual te refieres a algo parecido al VAN? Es como traerme a valor de hoy el dinero en el futuro?
3. Hablas de IRS, pero tengo entendido que IRS hay muchos: IRS a 1 día, IRS a 1 semana, IRS a un mes, etc. Qué IRS debería coger?
4. Y este es el más importante de todos los puntos: qué elementos deben rezar en la escritura en caso de que el banco quiera hacer valer esta cláusula? Me gustaría saber si puede existir margen para pillarlos en un renuncio porque se hayan dejado algo de informar en la escritura del préstamo. Digamos que me parece especialmente vaga y poco concreta la expresión "con generación de perdida de capital para el Banco" cuando no se objetiva dentro de ese contrato lo que se interpreta como generación de perdida de capital, ni con una formula ni con la mención explícita del IRS que se tomará como elemento de cálculo llegado el caso.

Te agradeceré si puedes aclararme estos puntos. Muchísimas gracias por adelantado!
#5

Re: Ayuda con cláusula de compensación por riesgo de tipos

Buenas tardes,
 
Veo que has cogido rápido el concepto fundamental: la banca nunca pierde ; -P

Intento contestar por el mismo orden:

1.- Depende de en qué momento firmarás la escritura. Si es después de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, es decir, 16 junio del 2019, sí viene, o sí debe venir; pero si la escritura es anterior no tiene por qué ya que no era obligatorio. Como el IRS es un tipo de referencia oficial, se puede consultar cuál era el vigente al tiempo de la firma
Para saber si hay pérdida de capital no se trata de comparar el IRS del tiempo de la firma con el del momento de la amortización anticipada sino tu TIN al tiempo de la firma con el IRS al tiempo de la amortización, o al menos así lo entiendo yo, pues lo que determina la pérdida de capital no es el IRS del momento de la firma sino el precio  concreto al que te han prestado a tí el dinero.
En cualquier caso, lo que dices de comparar el IRS del tiempo de tu escritura con el IRS del momento de la amortización es tan justo, que ahora se obliga a ponerlo en las escrituras. Antes no era obligatorio, como te decía.

2.- Esta pregunta se escapa totalmente a mis posibilidades. Le tendrás que preguntar a alguien que controle de matemática financiera. Yo soy jurista/ consultor.

3.- En principio, se solía utilizar el IRS anual. De hecho ahora se fija el anual. Yo lo miro en este enlace https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_compensacion_riesgo_tipo_interes.html

4.- Veo que tu idea es pelearle al banco la comisión en caso de que te la cobren pero, sin ser abogado especialista en conflictos con la banca, no se si se están ganando pleitos por este motivo. Es más, te diría que no creo ni que te salgan los número de intentar reclamar ya que muy alta debe ser tu hipoteca para que la amortización anticipada te provoque una comisión lo suficientemente grande como para que te compense pagar abogado, procurador, tasas judiciales... aunque siempre cabe la posiblidad de que condenen en costas al banco. 
En cualquier caso, como bien dices, en las escrituras anteriores a la LCI no se objetivaba el concepto pérdida de capital, y no se hacía porque no se tenía por qué hacer. Las escrituras de hipotecas son modelos hechos por los bancos que son muy extensos y complicados. Cuando surge conflicto, toca ver el tenor literal e interpretarlo conforme al contexto del momento del otorgamiento de la escritura, es decir, en este caso hay que interpretarlo conforme la práctica bancaria de ese momento teniendo en cuenta la finalidad perseguida ( que el banco no pierda...)
Si un juez considera que no es posible objetivar el concepto pérdida de capital y que esa falta de objetivación causa indefensión al consumidor, pues declarará abusiva la cláusula.
Por intentarlo, que no quede.

Saludos

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