Varias hipotecas sobre un mismo inmuebles

Buenas tardes.

Desearía me solventarais la siguiente duda:

Sobre un local comercial recaen varias hipotecas. La primera en rango en el banco núm. 1 con garantía del propio local (valor de subasta 411.000), la segunda, en otra entidad bancaria (banco núm. 2), con garantía del local (valor de subasta 695.000 €), la tercera también en el banco 2, con garantía el local y una vivienda particular (valor de subasta 695.000 €) y la cuarta con el banco 1 y garantía el local (valor de subasta 411.000 €).

Las cantidades pendientes son:

1ª hipoteca: 150.000 €

2ª hipoteca: 85.000 €

3ª hipoteca: 165.000 €

4ª hipoteca: 20.000 €

Es imposible hacer frente a todas esas hipotecas. Probablemente se dejará de pagar alguna de ellas. Ya se ha hablado con los bancos y no hacen caso.

¿Cuál de ellas se debería dejar de pagar atendiendo a los datos facilitados anteriormente?

Muchas gracias.

Hola, mikonlorena, menuda pregunta...
Pues la primera, claro, porque una adjudicación en subasta cancela las cargas posteriores.
Aunque, entonces, el banco 2 ejecutará la de la vivienda, claro.
Saludos,

Jotaerre: y cuál sería el proceso si se deja de pagar la cuarta. No debería de quedarse el banco 2 con el local y por tanto, con las cargas anteriores? y de esta manera te quitas de un plumazo las cantidades de las tres primeras.
Gracias.

De nada. Si, por lo que dices, no te preocupa perder el local, mejor deja de pagar la cuarta, en efecto. O todas, y punto; si no, estarás tirando el dinero.
Saludos,

Jotaerre, sé que eres mega experto, pero me surge una duda en este caso, si dejase de pagar la 4ª, ¿el banco no podría ir a por el resto de sus bienes para cobrarse el total de las otras 3 hipotecas que se comería? ¿No tendría más sentido impagar la primera y que se cancelen las otras 3? Viendo la deuda y las valoraciones, difícilmente no será adjudicada. En este caso, se supone que el deudor hace frente a la deuda con su patrimonio presente y futuro, ¿los bancos de las 3 primeras hipotecas no podrían reclamarle al deudor las cantidades pendientes?

Hola, malagaga; en efecto, la deuda personal subsiste, aunque el adjudicatario pague las cargas anteriores o sean canceladas las garantías reales posteriores.
Saludos,

Una pregunta, aunque supongo que será que si pero ¿has intentando vender el local? Las valoraciones están entre 411 y 695.000 €, si consiguieses vender por 420 mil, te sacas las deudas, salvas la vivienda y podrás volver a empezar de 0, pero por lo menos sin lastre, y total vas a perder el local si dejas de pagar. Y si la deuda está a nombre de una empresa y avalada con una vivienda particular, yo intentaría pagar por lo menos la 3º, para no quedarme sin vivienda, aunque mejor haz lo que te diga jotaerre que de esto sabe bastante más que yo.

Saludos

Gracias, muros, pero no queda muy claro lo que pretende... y tampoco sabemos si la 2 y 3 son del mismo rango, como parece deducirse de que el tipo sea exactamente el mismo, y si el local y la vivienda son del mismo propietario o no.
Saludos,

Os explico. Me interesa mucho que me aclaréis qué es lo que puedo hacer. Donde vivo yo no hay expertos en estos temas.
La primera hipoteca en rango está a nombre de la empresa de mi mujer y sólo se avala con el local y es del banco 1. (pero se responde, como en todo préstamo de forma personal si la garantía no cubre la deuda)
La segunda hipoteca en rango está a nombre de mi mujer y yo y sólo se avala con el local y es del banco 2. (pero se responde, como en todo préstamo de forma personal si la garantía no cubre la deuda)
La tercera hipoteca en rango está a nombre de mi mujer y mío de otras dos personas, las garantías son el propio local y mi vivienda y también es del banco 2. Mi vivienda tiene hipoteca con este banco.
Y la cuarta hipoteca en rango es del banco 1, a nombre de la empresa de mi mujer y como garantía tiene el local.
El problema es que no conseguimos vender el local y no podemos hacer frente a las cuatro hipotecas. Tenemos que dejar de pagar alguna de ellas.
Si dejamos de pagar todas y el primero que ejecuta es el banco 1, con él es seguro que saldamos la deuda de la primera en rango, pero luego vendría el banco 2 a pedir lo suyo (lógico) y al banco 1 se le debería también la cuarta hipoteca en rango.
La cuestión es barajar la posibilidad de dejar de pagar la tercera en rango (del banco 2), así éste si ejecuta la reclamación de ese préstamo debe asumir las tres hipotecas preferentes en rango y eso no sé si le interesaría. Ya sé que luego vendría a por mi y demás titulares de esa tercera hipoteca. Mi vivienda también hipotecada con ellos. deberían quedársela con sus cargas (o sea, la hipoteca que resta).
Yo ya doy por perdido el local y mi vivienda, pero quiero saber cómo actuar para quedar de la mejor forma posible.
Ah! y siempre teniendo en cuenta que la entidad bancaria de la tercera hipoteca es la que mayor valor le da al local para subasta.
Reconozco que el tema es un poco lioso por las combinaciones posibles a la hora de actuar, pero desearía que me aconsejaseis por favor.
Gracias.

Ante estas dificultades para pagar los préstamos, podría negociar una quita con el banco 2 (que es, de los dos bancos, el que más tiene que perder), si consiguiera refinanciar la deuda con un tercer banco? Es probable que un tercer banco me refinancie el total de la deuda pero claro, me dan mucho menos de lo que debo (como un 15 % menos), unos 360.000 €. Me haría una quita de 63.000 € el banco 2? Eso supondría que me debería de hacer, el banco 2, una quita del 25 %. Sería factible?
Gracias.

Hola de nuevo, lo siento pero no puedo ayudarte porque ignoro lo que harán los bancos, y si ya tienes asumido perder el local y la vivienda, poco puede hacerse salvo dilatarlo todo (por ejemplo, pagando parte de cada hipoteca) mientras confías en mejores tiempos.
Saludos,