Reinversión de la ganancia en la venta del piso

Hola,

un saludo a todos. Este es mi primer mensaje en el foro.

Recientemente hemos vendido el piso que era nuestra vivienda habitual. Parte de la ganancia, aunque no toda, la hemos reinvertido en la adquisición de una casa que nos han construido y que será nuestra vivienda habitual.

A la hora de hacer la declaración del IRPF el año pasado tuvimos que hacer una 'estimación' del dinero que ibamos a reinvertir en la adquisición de la nueva vivienda. Digo estimación porque había alguna parte de la obra pendiente de realizar que estaba sin presupestar, porque tampoco sabíamos cuáles serían los importes futuros de todas las mensualidades de la nueva hipoteca hasta completar el plazo de dos años que tenemos para reinvertir esa ganancia.

La duda surge ahora que se acerca el fin del plazo de esos dos años :
¿Qué sucede si reinvertimos en la adquisición de la nueva vivienda más de lo que habíamos indicado en la declaración del IRPF el año pasado? ¿Estamos 'obligados' a realizar una declaración complementaria que corrija lo declarado el año pasado?
¿Qué sucede si, a pesar de que se supone que la declaración complementaria supondría un beneficio para nosotros (ya que deberíamos haber tributado por una ganancia patrimonial menor), no hacemos esa declaración complementaria? ¿Podrían ponernos una sanción?
También podemos ajustar los pagos pendientes para que el importe reinvertido coincida con lo que había estimado. Pero, ¿no resultará demasiado sospechoso que haya reinvertido exactamente lo mismo que había indicado en mi declaración del año pasado?

Gracias, por adelantado, y perdonad el 'ladrillín'.

Bienvenido. Antes de contestar a tu pregunta voy a soltar un "rollete".

Cuando vendes la que ha sido tu vivienda habitual y por esa venta has obtenido una ganancia (diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición actualizado), puedes acogerte voluntariamente a la exención de la ganancia si en el plazo de dos años desde esa venta reinviertes todo el neto de la venta (importe de la venta menos préstamo pendiente de amortizar) en la compra de una nueva vivienda habitual. Si no reinviertes todo ese neto de la venta, en la misma proporción en que reinviertas tendrás exenta la ganancia.

El año en el que declarás la ganancia, si te acojes a la exención, efectivamente tienes que indicar qué cantidad, de ese neto, has reinvertido ya y qué cantidad te comprometes a reinvertir en los dos años siguientes, para tributar sólo por la ganancia que no quede exenta. Si reinviertes menos de lo comprometido tienes que realizar una complementaria, pagando la diferencia y los correspondientes intereses.

Si como es tu caso, y paso a contestar, reinviertes más de lo comprometido, en mi opinión tienes dos posibilidades:

1. Realizar una solicitud de ingresos indebidos, solicitando lo que en su día pagaste de más, más los correspondientes intereses.

2. No hacerlo, ello no supone ninguna infracción ni ninguna actuación sancionable. La forma que tienes de regularizar tu situación en este caso es mediante la deducción por la adquisición de tu nueva vivienda. Cuando hay un cambio de vivienda habitual, habiendo disfrutado de deducciones por la antigua, por la nueva no podrás empezar a deducir hasta que no hayas invertido en ella las cantidades que sirvieron de bases de deducción en la antigua más la ganancia exenta por reinversión. Si tu has tenido una menor ganancia exenta de la que te correspondía, podrás empezar a deducir antes por tu nueva vivienda.

Saludos.

Muchas gracias por la rapidez y la precisión en la respuesta.

Únicamente una aclaración, para ver si he entendido correctamente el último punto.

Quiere decir que :
Si yo indiqué en el IRPF que (además de lo ya reinvertido en el período al que estaba referido la declaración) reinvertiría 10.000 € en ese plazo de dos años
Y ahora reinvierto 12.500 €
Podré considerar que los 10.000 € corresponden a la cantidad que había declarado que reinvertiría.
Podré incluir los 2.500 € restantes en la deducción por adquisición de la nueva vivienda habitual. En este punto sólo podré incluir este importe y sólo podré hacerlo si empleo en la adquisición de la nueva vivienda un importe mayor que el que había declarado. Lógicamente, los pagos que haga con posterioridad sí entrarían ya en la deducción.

No sé si me habré explicado con claridad.

El efecto es algo parecido a lo que dices, pero quizás tampoco puedas incluir esos 2.500 euros en tu base de deducción por inversión en vivienda habitual. Lo voy a explicar con un ejemplo, pondré unas cifras que quizás sean muy "surrealistas" y por intentar dar una mayor comprensión me olvidaré de ciertos conceptos, como por ejemplo la actualización por coeficiente del valor de adquisición de la vivienda para el cálculo de la ganancia.

Vamos a suponer que me compro una vivienda el 01.01.2002, el valor de adquisición es 100.000 euros y la financio al 100% mediante un crédito hipotecario. Vamos a seguir suponiendo que hasta el 01.01.2007 he incluido en mis bases de deducción por inversión en vivienda habitual (incluida la declaración de 2006 que hice en mayo - junio de 2007) 30.000 euros, 20.000 euros correspondientes a amortización de capital (me quedan todavía 80.000 euros por pagar) y otros 10.000 euros correspondientes a intereses, gastos de financiación, seguros,...

Y vamos a suponer que es día, 01.01.2007 vendo la vivienda por 150.000 euros.

El neto de la venta es 150.000 - 80.000 = 70.000 euros. Y la ganancia es de 150.000 - 100.000 = 50.000 euros. Esta ganancia puedo tenerla totalmente exenta si reinvierto en una nueva vivienda los 70.000 euros en un plazo de como máximo dos años, hasta el 01.01.2009. Esa ganancia la tienes que haber incluido en la declaración de 2007 y en esa misma declaración es en la que te comprometes a reinvertir una cantidad.

Vamos a suponer que te compromentes a reinvertir un 20% de esos 70.000 euros del neto de la venta, es decir, 14.000 euros. La ganancia exenta es de 10.000 euros (0,20 x 50.000). Supongamos que efectivamente hasta el 01.01.2009 sólo has reinvertido esos 14.000 euros. Para poder deducir en 2009 por tu nueva vivienda deberás de invertir en ella al menos la ganancia exenta (10.000 euros) más las bases de deducción de la antigua (30.000 euros), con lo que quiere decir que en 2009 debes de pagar al menos 26.000 euros (30.000 + 10.000 - 14.000) y a partir del próximo céntimo ya puedes deducir.

Pero vamos a suponer que reinviertes hasta el 01.01.2009 una cifra mayor, un 22,50%, es decir, 15.750 euros. Si en tu nueva vivienda no inviertes en 2009 ninguna cifra, esos 1.750 euros de más no los puedes deducir, no has superado los 10.000 euros de ganancia exenta más los 30.000 de bases de deducción anteriores, pero si quieres deducir en 2009, en este caso, debes de pagar 24.250 euros (30.000 + 10.000 - 15.750) y a partir del próximo céntimo ya puedes deducir.

En fin, no sé si con tanto rollo te lo he aclarado o te lo he complicado mucho más, pero sí que debo añadir algo que esta mañana me dejé en el tintero, siguiendo con los datos del ejemplo, sí que hay que tener en cuenta que si la vivienda nueva está en construcción, la finalización de la misma y la escritura y entrega de esa vivienda tiene que estar realizada antes del 01.01.2009, porque sino no está exenta ninguna ganancia.

Saludos.

Vale. Sí, lo he entendido. El problema es que yo no estaba teniendo en cuenta las bases de deducción de la antigua vivienda habitual.

Pero, lo que me asusta es que en el ejemplo que me pones ENTIENDO que no voy a poder deducir por la nueva vivienda habitual hasta que invierta en ella la ganancia exenta más las bases de deducción de la antigua INDEPENDIENTEMENTE DEL TIEMPO.

Es decir, que no queda circunscrito al plazo de los dos años de reinversión.

Por tanto, si tardo cuatro años en invertir en la nueva vivienda el importe que suma la ganancia exenta y las bases de deducción de la antigua, ¿significa que no voy a poder practicar deducción por adquisición de la nueva vivienda en esos cuatro años y que sólo podré comenzar a aplicar la deducción para los importes que excedan de esa suma?

Eso es lo que quería decirte. Ahora con tus propios números y tus previsiones tendrás que estudiar cuál de las dos opciones te conviene. Si te falta mucho dinero por invertir y mucho plazo para empezar a deducir por la nueva vivienda, quizás lo convenientes es que si te has excedido en el importe comprometido a reinvertir, formules una solicitud de ingresos indebidos.

Saludos.