¿Vender o no vender?

Después de mucho tiempo por el foro me encuentro yo mismo con un pequeño dilema. He estado intentando vender un piso durante algún tiempo porque me queria mudar de ciudad. Al final, ante la imposibilidad de vender y después de ver un piso que me encantaba decidimos yo y mi pareja mudarnos aún sin vender nuestra anterior vivienda habitual. Esto sucedió en diciembre de 2012, nos hipotecamos por 165000€ y mantenemos el derecho a desgravación en IRPF. El piso anterior lo tenemos alquilado, y nos renta 350€ al mes (una vez deducidos los gastos de comunidad, aún habría que deducir IBI, basura y no se si algo más para obtener un cálculo de beneficio realista).

Este piso que tenemos alquilado nos costó en 2006 180000€, y obviamente entendemos que no vamos a recuperar esta cantidad en una posible venta. Ayer nos han hecho una oferta por 120000€ netos, y, la verdad, es que nos parece muy baja. Pero somos de un perfil inversor sumamente conservador, y la idea de deshacernos de la hipoteca actual y de las incertidumbres que uno vive como casero nos tientan bastante. De modo que nos encontramos en el dilema de la tranquilidad contra una oferta que consideramos bastante baja.

En cuanto a nuestra situación económica, no tenemos más deudas que la mencionada hipoteca. Entre los dos hacemos unos 4000€ al mes netos, y tenemos una excepcional capacidad de ahorro (a dia de hoy más del 50% del salario aún incluyendo la cuota hipotecaria y todos los gastos corrientes).

Agradeceria análisis objetivos y consejos sobre qué operación es más beneficiosa, el riesgo de mantener el piso y alquilarlo y cancelar completamente las deudas, comenzar a ahorrar de nuevo, y poner ese dinero en otro tipo de producto de inversión/ahorro. He estado mirando bestinver y cosas así para un porcentaje de nuestros ahorros, pero no me acabo de decidir en el panorama de enorme incertidumbre que vivimos.

Muchas gracias y un saludo

T.

Hola Tarfearauko. Tomar una decisión u otra es un tanto complicado ya que cada una tiene sus pros y sus contras.

En primer lugar perderías una tercera parte de lo que te costo en su momento la vivienda. Mantener la vivienda y alquilarla tiene sus riesgos como has dicho con los posibles inquilinos (impago,desperfectos...). Quitando los impuestos que te faltaban probablemente se quede en poco más de 300€ al mes de beneficios por dicho arrendamiento. Si tienes una cierta seguridad de a quién le alquilas la vivienda y de que no te va a suponer un problema, esos 300€ que estas obteniendo de beneficios los puedes utilizar para pagar la hipoteca, que aunque no la cubran toda al menos ayudan. Con eso puedes esperar a ver si te llega una oferta superior y entonces decidir vender en ese momento, lo malo es que tal y como está el mercado inmobiliario hoy en día puedes encontrarte con una oferta superior, o incluso que te ofrezcan menos.

La otra opción es realizar la venta y con ese dinero quitarte la mayor parte de la hipoteca y evitarte todos los riesgos y problemas que está te podría ocasionar. Con la capacidad de ahorro que has comentado que tienes, ese dinero podrías ponerlo en un deposito a plazo o en un fondo para que te vaya dando una rentabilidad.

Mi opinión es que si crees que a tu vivienda (por características de la casa, localización..) le puedes sacar más dinero puedes esperar a ver si llega una oferta superior, pero si no lo tienes claro y tal y como está el mercado inmobiliario en el que cada vez hay más viviendas por vender y que el precio de estas se está reduciendo, aceptes esa oferta ya que reducirías tu actual hipoteca y la cantidad que te quedaría para finalizarla sería menor evitándote los problemas y quebraderos de cabeza que te supondría mantener la otra vivienda.

Un saludo

Sergio,

Muchas gracias por tu respuesta, has comprendido claramente mi dilema. Si no estuviésemos en un escenario tan volátil supongo que sería más facil tomar una decisión, pero en esta época existe la misma probabilidad de que decreten una quita a depósitos o que eleven sustancialmente el impuesto de patrimonio sobre segundas viviendas. Ambas cosas podrían inclinar la balanza a uno u otro lado y ninguna es descartable.

Le daré un par de vueltas en la cabeza y, haga lo que haga, lo postearé. En el futuro ya veremos si la decisión fue o no acertada.

Un saludo y gracias

T.

Segun como esta el mercado inmobiliario los pisos han bajado mas de un 35 % si te han ofrecido 120000 euros por un piso que pagastes 180000 euros es muy buen precio. Mi consejo es que cojas ese dinero por que los pisos yo creo que seguiran bajando mas. Hay mucha oferta para tan poca demanda.

La respuesta la tienes en el inquilino,si tienes un buen inquilino que paga,no da problemas y con perspectiva de estar unos años,entonces puedes esperar,sino y no tienes espíritu de casero entonces..

Para que te hagas una idea y bajes de las nubes. Lo que SE PAGA ahora es el 50% del 2.006 en usado; y te recalco SE PAGA. Así que, o tu piso es extremadamente bueno, o el que te hizo esa oferta ha salido del manicomio.

Precisamente acabo de llegar de una notaría sita en el eje financiero de la capital de ejpaña, y sólo hubo una única operación en todo el día.

Hoy en día lo complicado de vender un piso es que te salga un comprador, si lo tienes no lo pierdas antes de que le salga otro piso y lo pierdas; como dicen por ahí arriba la bajada de precio en tú piso no es excesiva comparado con otras zonas. A tener en cuenta que los pisos van a seguir bajando y los alquileres también, así que cuanto antes vendas menos pasta palmarás y una vez con la pasta en el bolsillo pues ya se ve de otra manera. El alquiler a ese precio no lo veo rentable. Yo en tú lugar vendía sin dudarlo( tomatelo como si hubieras invertido ese dinero en un fondo o en acciones y llevas pérdidas sobre el 30% y con perspectivas de perder más, se vende cuanto antes y a intentar recuperar por otros derroteros)

Pienso que la primera vivienda no es una inversion. De echo tu no querias que fuera una inversión pero las circunstancias te han llevado a esta situacion en la que te encuentras con 2 viviendas. Me explico, tu necesitas una vivienda y tu intencion era vender la que tenias para comprar otra. En ese caso da igual que le pierdas dinero a la vivienda porque la que compres se supone que la estarás comprando con un descuento similar, ya que el mercado en general ha bajado. Por esto si tienes una unica vivienda realmente te da un poco igual que los pisos suban o bajen.

Por esto, mi recomendación es que vendas. Nunca tuviste intencion de invertir en viviendas ni en ser casero ni similares. Estaras más tranquilo y con menos deuda.