Importe a pagar a Hacienda por venta de chalet

 

Hola, mi hermana compró un chalet hace muchos años y se compró siendo ella usufructuaria y yo como nuda propietaria, siendo la usufructuaria quien pagó la vivienda. 

Mi hermana ha fallecido y ahora yo tendré el pleno dominio del chalet, y venderé el chalet sin reinvertir el dinero en una nueva vivienda. 

Cuando lo venda, en la declaración de la renta del año siguiente tendré que incluir una ganancia patrimonial y creo que el cálculo de la ganancia patrimonial es este según los datos de compra: 

Valor Usufructo en la compra: 10.000€ 

Valor Nuda propiedad en la compra: 20.000€ 

Valor total compra: 30.000€ 

Valor de venta una vez deducidos gastos y tributos: 200.000€ 

Ganancia: 170.000€ 

Cálculo IRPF: 

Hasta 6.000€ de ganancia 19% = 1.140€ 

Entre 6.000 y 50.000€  21% = 9.240€ 

Entre 50.000 y 200.000€ 23% = 27.600€ 

Total cálculo IRPF = 37.980€ 

Si he realizado bien el cálculo de IRPF, ¿si normalmente cuando realizo la declaración de la renta nunca me sale a pagar y tampoco me devuelven dinero porque realmente no tengo derecho a ningún tipo de deducción, este cálculo quiere decir que tendré que pagar a Hacienda la cantidad de 37.980€?

Gracias

El valor del usufructo a utilizar no es el original de compra. Tendrás que calcular, teniendo en cuenta la edad de tu hermana al fallecer, el valor de este. 
Valor del usufructo= (89-edad al fallecer)% x Valor real del inmueble al fallecer.

(89-edad al fallecer)% no puede ser menor de 10%
Salvo eso, tus cálculos y conclusiones son correctos. 

Edad de la fallecida 80 años, por lo que fórmula del usufructo sería 89-80=9 pero el mínimo a utilizar es 10%.

Precio de venta actual 200.000€, por lo que el valor del usufructo actual sería 10% de 200.000€ = 20.000€

Nuda propiedad actual sería valor de venta actual menos valor del usufructo actual
200.000€ - 20.0000€ = 180.000€

Ganancia de nuda propiedad sería valor de la nuda propiedad actual menos 20.000€ que fue el valor de la nuda propiedad en el momento de la compra del chalet.
180.000€ - 20.000€ = 160.000€

Cálculo IRPF sobre 160.000€
 

Hasta 6.000€ de ganancia 19% = 1.140€ 

Entre 6.000 y 50.000€  21% = 9.240€ 

Entre 50.000 y 200.000€ 23% = 25.300€ 

Total cálculo IRPF = 35.680€ 

¿Sería así, al no tener deducciones le tendría que pagar a Hacienda 35.680€?

Si el valor de mercado en el momento del fallecimiento era de 200.000, los datos son correctos.  

Bueno cuando dices si en el momento del fallecimiento el valor de mercado es 200.000€ imagino que te refieres al valor de venta que decido yo establecer. 200.000€ es el precio de venta que decido establecer y por eso imagino que se establece este como base para el cálculo.
Si que veo que realmente para calcular la ganancia patrimonial, se tiene en cuenta la nuda propiedad en el momento de la compra en base al precio total de compra del chalet, comparándola con la nuda nuda propiedad en el momento del fallecimiento del usufructuario en base al precio de venta del chalet que se desee establecer.
Es decir hay que comparar el valor de las nudas propiedades en dos momentos distintos, en base a precios del chalet en momentos diferentes.
Yo pensaba que tenía que comparar el valor de la nuda propiedad original con el valor del pleno dominio al momento del fallecimiento del usufructuario, ya que ahora tendré el pleno dominio, pero tiene su lógica que lo que haya que comparar sean valores de nuda propiedad únicamente.
Por cierto, ¿cómo al fallecimiento se extingue el usufructo y se consolida el pleno dominio, en el registro de la propiedad hay que realizar algún tipo de pago para inscribir el pleno dominio del chalet a mi nombre?

Entiendo que en la consolidación liquidasteis por ITP sobre su valor de mercado. Debes registrar la nueva situación del inmueble en el registro.

Es que la consolidación del pleno dominio todavía no la he realizado. Una consulta, ¿como yo ya era nuda propietaria de este chalet, este chalet no ha de aparecer en la partición de herencia ni en la masa hereditaria no? Es decir, no ha de aparecer por ningún lado en la herencia porque cuando se compró el chalet yo ya era nuda propietaria.

No. No tributa por ISD, tributa por ITP. Salvo mejor opinión. 

De acuerdo, entonces por lo que comentas para consolidar el pleno dominio he de liquidar el ITP pero por el valor del usufructo en el momento de la compra que fueron 10.000€. Es que habías indicado que liquidaba ITP por valor de mercado, pero digamos que el IPT por valor de mercado lo liquidará el comprador en el momento que que yo venda el chalet, ¿yo sólo liquidaría ITP por el valor que tuvo el usufructo en el momento de la compra para consolidar el pleno dominio no?

Porcentaje aplicado en el momento de la compra, cuando tu hermana adquirió el usufructo pero aplicado esta vez al valor actual del inmueble (no uses la edad en el momento de fallecer). Este nuevo valor más tu valor de adquisición por la nuda propiedad es el que debes aplicar como coste de adquisición (añadiendo los gastos). 
En la compra:
Usufructo 10.000
Nuda propiedad: 20.000 
Porcentaje valor usufructo 33,33% 

Valor actual del aquel usufructo 33,33% x 200.000 = 66.667
Liquidar ITP sobre 66.667 según la Comunidad Autónoma y registrar. 
Coste adquisición: 20.000+66.667 =86.667 
Ganancia patrimonial = 200.000-86.667=113.333

¿Y si para mi comunidad autónoma el valor del ITP está en el 11%, ¿eso quiere decir que tendría que pagar según ese cálculo 7.333,37€?

66.667 x 11% = 7.333,37€

Correcto.  

Hay un hilo abierto donde publican una sentencia de 2025 en la que no actualizan el valor de adquisición con el usufructo.
https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V1645-25
Me temo que lo dicho no aplica. Y que tu importe de adquisición es exclusivamente tu adquisición de la nuda propiedad.
Debes mirarlo son cuidado.