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Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal

4 respuestas
Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal
Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal
#1

Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal

Hola buenas.

Ven í mi vivienda habitual hace un año, por lo que solo me queda este año 2024 para reinvertirlo en nueva vivienda habitual.
La cuestión es que acabo de encontrar un edificio en venta, sin división horizontal (  10 apartamentos) , una única referencia catastral.

1) Me gustaría saber si puedo reinvertir como vivienda habitual en ese edificio.

2)Si es así, me gustaría saber si posteriormente habría problema en que alquile los apartamentos ( por el tema de una única referencia catastral y también por hacienda por la reinversión)

Obviamente si lo compro como inversión, tendría que pedir hipoteca para el edificio y luego para comprar mi vivienda habitual en 2024... lo cual es imposible...

Agradezco mucho todas vuestras respuestas.
Saludos
#2

Re: Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal

Por poder.....

Legalmente no están excluidas estas operaciones, pero lo veo complicado para tu propósito.

Lo que veo complicado, habiendo hipoteca de por medio, es como llegar a discernir que para el 1/10 apartamento que va a constituir tu vivienda habitual justificas que utilizas el neto resultante de la venta anterior, y en cambio para los otros 9/10 apartamentos, necesitas financiación ajena.

Pongamos números:
Habías logrado un neto a reinvertir de 100.000.
Tienes la oportunidad de comprar un edificio de 10 apartamentos por 1.000.000.
Decides utilizar tus 100.000 para "tu" apartamento, y solicitar hipoteca por los 900.000 restantes para los otros 9 apartamentos para alquilar.
Hacienda no lo va a ver nada claro.
Al no existir división horizontal, ni individualización catastral, para hacienda lo que se ve es que tu financias toda la adquisición en un 10 % con fondos propios, y en un 90% con financiación.
Y claro, esa ratio de 10-90 % la extiende incluso al apartamento que te reserves para uso propio.
Con lo que del compromiso de reinversión de 100.000, hacienda solo vería justificada una reinversión de 10.000 en vivienda habitual, y un destino de los restantes 90.000 a otros fines.

En resumen, para esta operación, dos graves inconvenientes:
.- Gran dificultad en justificar que estás reinvirtiendo tu neto anterior en una nueva adquisición de vivienda habitual
.- A su vez, una parte de la financiación ajena que obtengas, no sería gasto deducible para determinar el rendimiento del capital inmobiliario de los apartamentos en alquiler 


la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal

Muchas gracias por tu rápida respuesta.
Voy a ampliar información por si cambia algo.
El precio del edificio son 700000€.
Lo que tengo que reinvertir para no pagar a Hacienda son 280000€
La hipoteca que voy a solicitar ( junto con mi pareja, que nada tiene que ver en la reinversión) son 350000€. 
No sé si eso puede cambiar algo( para mejor o peor)
Gracias de mi nuevo
#4

Re: Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal

El asunto, para hacienda, es como justificar que tu neto para reinvertir, los 280.000, los destinas solo y exclusivamente a tu nueva vivienda habitual, y que los otros 350.000 son destinados exclusivamente a una inversión en capital inmobiliario.

A ojos de hacienda, si ese edificio son 10 apartamentos, y tú te quedas 1 de los 10, es como si te quedases 1/10 de 700.000 = 70.000

Pero es que además, dices que en esta nueva adquisición sois 2 personas.
Así que de los 70.000 de valoración de la nueva vivienda habitual, tú solo serás pleno propietario de 1/2 = 35.000 

Añades que el 50 % de la operación se realizará con financiación ajena.
Lo que nos lleva a que de los 35.000 en que materializas tu reinversión, realmente solo estás destinando 17.500 del neto resultante.

Por tanto, queda justificada una reinversión de 17.500, y no queda justificada la reinversión de los 262.500 restantes.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#5

Re: Venta vivienda habitual y reinversión en edificio sin división horizontal

Hola, lo veo complicado porque no sería una reinversión en una vivienda habitual sino en un edificio. Además habría otro problema, si la venta de la que fue tu vivienda habitual fue en 2022, en la declaración de la renta de ese año que presentarías en 2023 deberías haber marcado la casilla de la reinversión indicando qué cantidad estaría exenta

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