IRPF: venta de inmueble heredado con valor de venta inferior al de adquisición

Buenos días,

Me gustaría comentar este caso particular para ver si las asunciones que estoy haciendo son las correctas.

 

Antecedentes:

- Fallecimiento de familiar en febrero 2016 en pueblecito de montaña de Jaén.

- Adjudicación de herencia en junio 2016, pago de ISD, notaria, registro y presentación de papeleo para la plusvalía municipal en el ayuntamiento, pero de la cual aún no me han remitido ninguna notificación a día de hoy. Presentación IRPF 2015 del fallecido.

- Venta de uno de los inmuebles heredados el mismo día de la adjudicación de la herencia.

- Valoración total de la herencia adjudicada, según lo declarado en el ISD, valor fiscal a partir del valor catastral corregido por coeficiente: 100.

- Valoración del inmueble transmitido, según ISD: 3. Es el 3% del valor total de lo heredado.

- Valoración del inmueble transmitido, según lo declarado en la escritura de compraventa (y lo cobrado en metálico): 1.

 

El estado real del inmueble y que quería deshacerme rápido de él es la razón de la venta a ese valor. He hecho las siguientes asunciones para declarar dicha venta en el IRPF 2016 que hay que hacer este año 2017:

- Fecha de adquisición: la del fallecimiento, febrero 2016.

- Valor de adquisición: el contemplado para ese inmueble el ISD (3) + 3% de lo pagado por el ISD + 3% de lo pagado en notaria y registro por la adjudicación de herencia. No incluyo la plusvalía municipal en el valor de adquisición, porque al no haberme remitido aún la liquidación no se cual va a ser el importe.

- Valor de transmisión: el contemplado en la escritura de venta (1) - lo pagado en notaria por la compraventa.

- Rendimiento capital inmobiliario, consignación de inmuebles a mi disposición: el inmueble transmitido, desde el fallecimiento (febrero 2016) hasta la fecha de venta (junio 2016). El resto, desde el fallecimiento hasta 31 de diciembre.

 

Las cuestiones son las siguientes:

- ¿Son las asunciones que he hecho correctas?

- ¿Tendré problemas con hacienda por ser el valor de transmisión claramente inferior al de adquisición? ¿Declaro otro valor de adquisición? ¿O simplemente quedará ahi una pérdida patrimonial a compensar si tuviera ganancias patrimoniales en el futuro?

Muchas gracias por adelantado.

Entiendo que tu planteamiento es correcto.

El que va a tener problemas es el comprador, al que le llegará una complementaria por revisión del valor SI ó SI.

Para ti, te quedará una pérdida a compensar. En otro hilo discutimos si tú deberías declarar tu valor de transmisión según valor fiscal y no el de venta sabiendo que ese valor lo van a subir, con lo que la pérdida sería solo por los gastos, pero yo no comparto esa opinión, creo que debes poner tu valor real de venta, y si quieren que te comprueblen ellos y te reduzcan la minusvalía.

Gracias por la pronta respuesta.

El comprador tendrá problemas con el ITP, pero eso era algo que ya se le había advertido en notaría.

Acabo de comprobar el borrador tal y como sale por defecto en el rentaweb y veo lo siguiente:

 

- Se han incluído los inmuebles recibidos en herencia que todavía poseo, en el apartado de imputación de rentas inmobiliarias pero con un periodo computable en días correspondiente a contar desde la fecha de la adjudicación de la herencia, no desde el fallecimiento.

- No está incluído el inmueble objeto de la transmisión.

- No se incluyen unas pequeñas fincas rústicas también recibidas (no están destinadas a ninguna actividad).

Leyendo aquí http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Imputacion_de_rentas_inmobiliarias.shtml, encuentro esto:

Requisitos de la imputación de rentas inmobiliarias

La imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles cumplan los siguientes requisitos:

1. Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.
2. Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.
3. Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
4. Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
5. Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

Interpreto que el inmueble objeto de la transmisión no sale reflejado debido al punto 5, puesto que es una vivienda semiruinosa que está en muy mal estado y de hecho en el catastro sale como "ruina" y "suelo no edificado". Así mismo las fincas rústicas tampoco salen reflejadas debido al punto 1 y 2, puesto que no tienen ninguna construcción y son rústicas.

Lo que no entiendo es el periodo de imputación, salvo que el criterio fiscal en este caso concreto, para la imputación de rentas inmobiliarias, sea que se consideran a disposición desde la adjudicación de la herencia, no desde el fallecimiento (a diferencia de para computar las ganancias y pérdidas patrimoniales).

Efectivamente, ni los solares y asimilados ni las fincas rústicas (según el catastro) generan imputación de rentas.

El hecho de que los inmuebles se te imputen desde la adjudicación responde solo al hecho de que es información recibida desde el catastro, que sabe que son tuyos desde la adjudicación, no significa que no deban imputarse desde el fallecimiento, ya que los efectos de la adjudicación se retrotraen a fecha de fallecimiento según el Código Civil. No hay ningún otro criterio fiscal especial.

Que no aparezca el inmueble transmitido puede ser por haberse hecho la venta el mismo día, igualmente, no significa que no se tenga que declarar.

Modificaré entonces el periodo de imputación y lo pondré desde el fallecimiento.

En cuanto al inmueble transmitido, si en el catastro consta en uso como "suelo sin edificar", valor construcción "0" y "RUINA" en el plano encima de la finca, ¿puedo asumir que no tengo incluirlo por estar considerado un solar?

Puedes asumirlo perfectamente, los inmuebles sin valor catastral de construcción no generan rentas. En tus datos fiscales debería aparecer (porque aparecen todos los inmuebles urbanos a tu nombre), pero marcado como solar y sin generar imputación de rentas alguna en el borrador.