Los últimos de Filipinas ;-)
Antes de nada quiero reconocer que no tengo ni idea de qué final tendrá la Operación Chamartín ó Madrid Nuevo Norte, ó como queramos llamarle, si será en esta legislatura, en la siguiente o nunca.
Llevamos estas dos últimas semanas con un volumen medio algo más alto que las medias de enero, febrero y primera quincena de marzo. Por los “tics” que están habiendo, todo hace indicar que está habiendo salidas de accionistas minoristas, que ven cómo se acerca el final del trimestre sin que haya noticias positivas. Estas operaciones están encontrando contrapartida fácil y sin que el valor haya caído con estrépito, al menos todavía. Me parece que ya quedamos muy poquitos en el barco…
Con respecto al artículo de esta mañana, si bien no aporta nada nuevo, sí que oculta parte de lo que está sucediendo… parece que el Ayuntamiento descolgó el teléfono anoche en plan “Gila” para llamar a DCN y pedirle quitar 2.000 viviendas de las 11.000 pactadas. Os recomiendo este artículo de “El Confidencial”, que me parece un medio mucho más contrastado y serio, y que lleva realizando un seguimiento de la operación durante años.
Como podréis leer hace ya quince días se indicaba que el ayuntamiento quería volver a rebajar la edificabilidad en cinco zonas al sur de la M-30. La explicación hay que leerla en clave política: el objetivo era propiciar un acuerdo dentro de “Ahora Madrid” para sacar de forma autónoma el plan y no depender de los votos de PP y Ciudadanos, lo cual sería visto como un fracaso de Carmena dentro de su “corrala”, y venderlo entre sus acólitos como “ otro palo al vil especulador”. Hasta aquí bien, pero en base al acuerdo de julio del año pasado, en caso de que eso ocurriera, se establece que deberá compensarse a DCN con más terrenos ubicados en el entorno de la estación de Chamartín. Adif ha declinado hasta ahora comprometerse a recoger en el nuevo plan ese grado de detalle, alegando que no es posible hacerlo porque todavía se está terminando de definir el proyecto de toda la estación. DCN no se fía de pactar bajar edificabilidad con el Ayuntamiento, sin tener garantizada qué le van a dar en el entorno de la estación (en metros cuadrados y en qué hacer en esos terrenos, comercial, hoteles…etc). Y hace bien en no fiarse de políticos, ni del Ayuntamiento ni de Fomento. Esto explicaría la reunión “secreta” entre el Ministro de Fomento y Carmena y que el Ayuntamiento dijera hace unos días que “la pelota estaba en el tejado del promotor”.
Aquí está la clave, el Ayuntamiento quita a DCN m2 de viviendas por debajo de la M-30, pero Adif debe (por el acuerdo firmado) compensar estos m2 con otros terciarios en la nueva estación de Chamartín y alrededores. Por tanto, sí parece cierto que el Ayuntamiento ha pedido una nueva bajada de viviendas a construir al promotor, pero a cambio de que Adif resarza al promotor privado y éste obtenga garantías de que realmente esto va a suceder. En resumen, el efecto para el promotor debe ser nulo, lo que me quitas por una parte, me lo tienes que dar por otra, pero me lo tienes que garantizar. Y en éstas creo que están ahora, con las posturas en máxima tensión pero con el tiempo ya casi agotado.
Y con todo esto vuelvo al principio, ni idea de lo que va a pasar. Que cada uno haga su propio cálculo rentabilidad/riesgo y actúe, como no podía ser de otra forma.
Nota: Con todos mis respetos Erniem, y sin ánimo de crear polémica: En caja tiene 200M, y sólo este 2017 ha destruido algo de caja (10%) que ha sido destinado a bajar deuda. Valor patrimonial negativo no tiene: dispone de un préstamo participativo de 100M que en caso de no pagarse se transformaría en capital (5€/acción)… Y valorar la compañía en 1€/acción significa asignarle un valor de 65M, cuando su EBITDA recurrente anual está siendo de 45M y en un año y medio podría estar sin deuda financiera neta. Estarás conmigo que no es ninguna locura establecer un valor de cuatro o cinco veces EBITDA, que daría un rango de 180M (2,76€/acción)- 225M (3,46€/acción), creo que podría ser el entorno al que podría bajar si las cosas no salen bien en DCN.
