Subrogación a hipoteca de promotora

He comprado una vivienda de nueva construcción en la que la promotora había negociado un préstamo con una caja local al EURIBOR+0,75. Sin embargo creo que puedo conseguir mejores condiciones en otras entidades. Conforme a las leyes en vigor la promotora se compromete a cancelar por su cuenta el crédito si no deseo subrogarme a él, pero me advierten sobre el incremento de los gastos en caso de hacer esto. La pregunta es ¿si constituyo una hipoteca nueva, incurro en más gastos que si me subrogo a una existente? ¿Tiene que ver con el IAJD? ¿Me interesa en las condiciones anteriores subrogarme al crédito existente o buscar uno nuevo, del tipo EURIBOR+0,49?

Muchas gracias por adelantado. ¡Ah! mi comunidad autónoma es Andalucía; creo que la cuantia del IAJD varía se´gún la comunidad autónoma,

Una cosa es comprar una vivienda y otra que vaya con la hipoteca debajo del brazo. A las promotoras les interesa que contrates la hipoteca con ellos porque irán a comisión con la Caja, pero haz cuentas y mira lo que más te conviene e imagino que será la contratación de otra hipoteca a un diferencial menor.

Un saludo.

Está claro que en principio me convendrá más el crédito que me ofrezca un interés menor. Pero hay un segundo factor que para mí en este momento tiene mucha importancia y son los gastos de escritura y de constitución de la hipoteca. ¿Son los mismos si hago una hipoteca nueva que si me subrogo a la que ellos me ofrecen?

Los gastos siempre son mayores en la nueva, en la subrogación te ahorras el iajd y la tasacion. Un diferencial de 0.75 no da mucho margen para incurrir en gastos.
A modo de ejemplo, asumiendo 2% de gastos de + en la nueva hipoteca y bajando el diferencial a 0.5, en una hipoteca de 120.000 euros a 25 años te ahorrarias 5 euros al mes y 1500 totales repartidos en los 25 años aproximadamente, eso financiando esos gastos dentro de la hipoteca, osea sin asumir ningún desenbolso inicial.
Otra cuestión es que el vendedor del piso te este presionando para que te subrogues y que una vez que dejes claro que no lo vas a hacer, le de lo mismo cancelar que facilitarte la subrogación con otra entidad.
Otra medida de presión que usan, mas bestia, es directamente no venderte el piso si no pasas por el aro.

Si quieres estudiar mas concretamente tu caso particular no dudes en enviarme un mail.

Un saludo

Mario

Normalmente te ahorras dinero si te subrrogas a la hipoteca, si no te convence el tipo de interés, supongo que como tú habrá más vecinos. Si intentais negociar con el banco/caja todos los vecinos haréis mas presión que si vas tu solo.
Si optas por subrrogarte, tratar de negociar con la caja entre todos, diciendo que otra entidad os ha ofrecido un interés más bajo si haceis la hipoteca todos los vecinos (o algunos) con ellos y que si no os reducen el interes no tendreis mas remedio que marcharos a la otra entidad a hacer la hipoteca con ellos. Funciona.

Veamos, mi hipoteca es casi el doble de lo indicado en tu supuesto, en concreto son 235.200 euros. Como dices, constituir una hipoteca nueva al EURIBOR+0,5 me hace ahorrar durante la vida del préstamos unos 3.000 euros respecto a las condiciones de subrogación del EURIBOR+0,75, pero al mismo tiempo me hace incurrir en unos gastos extras (IAJD que, corregidme si me equivoco, es en Andalucía el 1% sobre el 160% de la hipoteca, más la tasación) de aproximadamente 4.000 euros.

Así visto parece bastante claro que aún con un diferencial menor, los gastos de constitución de una nueva hipoteca no compensan el ahorro que se logra en toda la vida del préstamo... ¿o tal vez equivoco algún concepto o cifra?

Todo esto independientemente de que intente negociar con la entidad un diferencial más bajo, claro, u otras condiciones (para mi el 0% de cancelación parcial es un dato a tener en cuenta porque cuando venda mi antigua vivienda el dinero irá destinado a bajar tan colosal hipoteca...)

Espero vuestra ayuda. Gracias

Juan Carlos