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Blog Felipe Sanchez Coll
Profesor de la FEBF y de la Florida Universitaria.

Soluciones hipotecarias a la americana: Perdonar hoy para cobrar mañana

El pasado 4 de marzo Ben Bernanke, el presidente de la Reserva Federal norteamericana, sorprendía a la comunidad bancaria con una atrevida propuesta: reducir el principal de la deuda a aquellos que tengan problemas para pagar sus letras. El objetivo final consistiría en limitar el incremento de la mora y de los embargos hipotecarios en Estados Unidos.

La iniciativa partía de la Oficina de Supervisión de Ahorros y Préstamos, Office of Thrift Supervisión, OTS, quien urgía a las entidades financieras bajo su autoridad a refinanciar los préstamos concedidos. La manera sería reducir los principales de las deudas hipotecarias al actual valor de mercado de las casas. Con ello se intentaría resolver la pesadilla que viven muchas familias norteamericanas, la de que una caída del valor de sus viviendas ha provocado que tengan que pagar una hipoteca muy superior al valor real de su hogar.

Los certificados de amortización negativa

Sin embargo, en lugar de dejar marcharse de rositas a aquellos que tomaron una hipoteca que hoy no pueden pagar la Oficina de Supervisión recomienda otra solución complementaria. El diferencial entre el valor de la hipoteca y el valor actual del mercado no sería perdonado para siempre. El prestamista podría emitir un documento al que se denominaría “certificado de amortización negativa” por ese importe. De tal modo que si la propiedad recuperara su valor inicial y posteriormente fuera vendida, el prestamista tendría derecho a reclamar la cantidad adeudada más unos intereses.

Bill Ruberry, el portavoz de la Oficina de Supervisión, explicaba que si una casa tiene una hipoteca original de 100.000$ y el precio de mercado en la zona es de 80.000 “entonces hay una parte negativa de 20.000$”. En ese momento el prestamista podría refinanciar ese negative equity de 20.000$.

Si posteriormente la casa es vendida por 100.000$, entonces el prestamista podría recuperar los 80.000$, más los 20.000$. Si la venta se realiza por encima de los 100.000$ entonces el tenedor de ese “certificado” podría obtener unos intereses por encima de esos 20.000$. Además, en la propuesta se contempla otra posibilidad no menos llamativa, la de que esos certificados pudieran ser negociados. Un punto que hace pensar que los norteamericanos no han acabado de comprender en su totalidad el problema de las titulizaciones sobre hipotecas “Sub-prime”.

Ben BernankeEn esa misma comparecencia del 4 de marzo Ben Bernanke describió que los desequilibrios entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda iban a seguir presionando a la baja los precios. También, declaró que aunque los prestamistas y las entidades financieras han elevado sus esfuerzos y adoptado una serie de medidas para mitigar los efectos de la crisis “se podría y se debería de hacer más”. En su opinión, la reducción del principal es una medida que “puede ser un medio más efectivo para evitar el incremento de la mora y los embargos”. Una declaración que supone una clara constatación de la gravedad de la situación. Baste señalar que según informó el 6 de marzo la Asociación de Bancos Hipotecarios los desahucios alcanzaron un volumen récord en el cuarto trimestre de 2007, pues un 2,04% de las hipotecas estadounidenses, y que en ese mismo trimestre un 5,82% estaba atrasado en los pagos, el mayor porcentaje desde 1985, cuando se comenzaron a registrar estos datos. Con el agravante de que ya no sólo fallan las hipotecas “subprime”, las que se otorgaron a prestamistas con un mal historial crediticio, si no que también se han incrementado los desahucios entre las hipotecas más convencionales, las denominadas “prime”.

A la hora de buscar razones a esta debacle hay que decir que la propia Reserva Federal norteamericana abonó el terreno para la aparición de una burbuja inmobiliaria al practicar entre 2002 y 2003 una política de relajación monetaria con tipos que cayeron hasta el 1%, lo que inundó de crédito su economía. Un hecho que facilitó un excesivo endeudamiento de las familias que no han podido soportar la posterior subida de los tipos de interés que auspició la reserva Federal para frenar la inflación. Además, los bancos, cegados por su deseo de seguir haciendo negocio, cuando los márgenes se reducían por la caída de tipos, concedieron hipotecas a prestamistas cuya solvencia era ciertamente dudosa.

Falta de entendimiento de los mercados

Todo ésto es cierto, pero también hay que señalar un hecho relevante y que muchas veces se obvia y es que un gran número de ciudadanos muestran una profunda falta de entendimiento de los mercados y del funcionamiento de la economía. De hecho, se cree que las condiciones de sus hipotecas, variables, no se van a ver sustancialmente modificadas a lo largo del período de vigencia de las mismas. A lo que unen el convencimiento de que sus salarios no se verán mermados, ni desaparecerán. Un planteamiento que conduce a tomar decisiones económicas muy arriesgadas, basadas en futuros ingresos que pueden llegar, o no, dependiendo del sector en que trabajen y de la evolución económica general.

Pero, lo más grave y preocupante es la idea extendida que existe entre una importante parte de la ciudadanía de los dos lados del Atlántico de cómo se solucionan los problemas económicos. Sencillamente se piensa que las autoridades tienen una especie de varita mágica que pueden agitar cuando quieran para que todo vuelva a funcionar como antes. En esta inocente ignorancia se asume que si el presidente del país llama al gobernador del banco central y a los principales banqueros, éstos bajarán los tipos de interés, con lo que las cañerías financieras se volverán a llenar de liquidez y sus problemas hipotecarios desaparecerán.

Las herramientas de Política Económica

Sin embargo, en la vida real en el “Manual Para Afrontar Crisis” básicamente sólo se ofrece a los gobiernos dos tipos de recetas.

Una podría definirse como la “vía keynesiana”, consistente en “cebar la bomba” en época de crisis. Es decir, si la actividad económica se debilita el gobierno deberá de mostrarse intervencionista, incrementado el gasto público para sustituir la falta de iniciativa privada. Para ello construirá infraestructuras, como carreteras, escuelas u hospitales, aumentará el número de funcionarios o incrementará las subvenciones a determinados colectivos, con lo que de manera discrecional meterá el dinero en el bolsillo de los ciudadanos.

La otra receta se basaría en justo lo contrario, es decir, en reducir el gasto público practicando una política de ajuste y de contención para cuadrar las cuentas estatales. Este planteamiento se combinaría con una reducción de impuestos, con lo que el dinero se quedaría en el bolsillo de los ciudadanos, quiénes lo emplearían en lo que ellos creyeran conveniente.

La cuestión es que una vez se opta por uno de los dos caminos se ponen en marcha formidables palancas económicas cuyos efectos tardan un tiempo en sentirse. En el intervalo entre su puesta en marcha y la visibilidad de los primeros resultados pueden transcurrir algunos trimestres, por lo que el elemento básico de la confianza tarda en volver.

Curiosamente, en situaciones de crisis financiera como la presente la confianza se pierde y se recupera a diferentes velocidades entre los dos bandos afectados, las entidades financieras y la ciudadanía. Las entidades financieras vislumbran antes que los ciudadanos la llegada de las crisis, pues perciben anticipadamente el cambio de escenario al tener acceso a la información y los resultados financieros de sus clientes, así como a la evolución de sus préstamos. Los ciudadanos tardan en darse cuenta de lo que sucede y lo hacen cuando los bancos ya han cerrado el grifo de la liquidez, momento en el que la crisis financiera se convierte en real para el ciudadano. Posteriormente, cuando los resultados trimestrales de las empresas y los bancos se van conociendo y se despejan las incertidumbres es el momento en que las entidades financieras vuelven a recuperar la confianza y vuelven a prestar con mayor alegría. Una situación que los ciudadanos perciben pasado un tiempo.

Lecciones de la crisis crediticia

Para concluir, de toda crisis se pueden extraer lecciones provechosas para el futuro. Los bancos deberían de haber aprendido a establecer unos mayores controles internos, pues no todos los que solicitan préstamos son solventes, ya que devoluciones pasadas de préstamos no garantizan devoluciones futuras.

En cuanto a los bancos centrales, está bien que actúen como prestamistas de último recurso y que sean los guardianes de la inflación, pero no sólo se deberían preocupar por las subidas de precios de bienes y servicios, sino también por las subidas de precios de las acciones y la vivienda, ya que pueden generar burbujas que después estallarán dolorosamente.

Por último, los gobiernos han de velar por el bienestar de sus ciudadanos, por lo que en situaciones comprometidas han de lanzar soluciones valientes e innovadoras. Sin embargo, han de ir con cuidado, no sea que sus acciones puedan ser interpretadas como un “Irresponsables del mundo, tranquilos. Siempre os salvaremos”. Como decía Keynes, la economía es una cosa demasiado seria como para dejarla en manos de políticos, ya que la prioridad de un profesional de la política es el corto plazo, que es el que le conducirá a la re-elección, y no el largo plazo.

Un conocimiento económico mínimo sobre finanzas y economía, sobre niveles aconsejables de deuda familiar y sobre planes de pensiones son esenciales en la vida moderna para que las familias puedan tomar las mejores decisiones sobre sus economías domésticas. Por ello, esas materias se deberían de impartir en la escuela, pero éso, claro, es pensar en el largo plazo.
  1. #1

    Echevarri

    En primer lugar bienvenido a los blogs de Rankia.

    En segundo me ha parecido apasionante tu artículo. La idea de suspender parcialmente el cobro de parte del prestamo pero sin condonarlo me parece digna de estudio. No creo que se deba imponer obligatoriamente, pero si me parece una solución que, de común acuerdo, puedo ayudar, y mucho a amabs partes.
    Lo que me parece, al igual que a ti, una auténtica burrada es que ya esten pensando en titulizar eso. Precisamente en emitir deuda sobre una garantia que recon ocen que no existe. Casi nada.

  2. #2

    Echevarri

    Ainsss que le he dado la tecla.
    En todo caso, demuestran que la mentalidad american, para bien y para mal es mucho más flexible y abierta que la europea.

  3. #5

    Anonimo

    Un artículo muy interesante. Lo acabo de conocer por el Blog de Echevarri y no entiendo como no ha tenido más eco, incluso en la prensa. Me parece una solución imaginativa y novedosa. http://ampunto.blogspot.com/

  4. #6

    Anonimo

    La Crisis empezó cuando las personas no podían pagar sus hipotecas por la subida del interés que no era fijo. Esto dejó sin fondos a los Bancos hipotecarios que fueron tan tontos que no volvieron FIJOS AL INTERES para que esto no pase. Pero tenemos alguna intrigas que resolver:

    Si los Bancos Hipotecarios de Estados Unidos vendieron sus hipotecas en la Bolsa de Valores como PAQUETES HIPOTECARIOS, a donde fueron a parar físicamente los MILES DE BILLONES de dólares de estas ventas. ¿Quién y Porqué los esconden?.

    Porqué los Presidentes no aplicaron inmediatamente la TASAS DE INTERES FIJA a todos los préstamos hipotecarios, asi se hubieran evitado todo este desastre.

    Por ningún lado aparece alguna medida nueva de control a Bancos, sólo que no subirán los sueldos de los Gerentes.

    Que sucedería si vuelven a perder estos nuevos BILLONES DE DOLARES prestados, que interés fijo está cobrando los Estados Unidos por estos dineros y de donde saldrá dicha plata.

    Cuantos billonarios nuevos aparecerán en el Mundo por todo esto?

    ¿Habrán presidentes involucrados en todo esto, porque nada han hecho bien? TODO ES MUY RARO.

    Y lo que más me intriga, es de donde sacará los Estados Unidos los MILES DE BILLONES de dólares que se ofreció a prestar con una tasa de interés fija a todos los demás países del mundo, si Estados Unidos también están en crisis.

    Para los que no saben. Estados Unidos sólo FABRICAN LOS BILLETES, sin NINGÚN RESPALDO, los entregan, luego los vuelven a recoger cobrando los intereses, y finalmente los queman para desaparecerlos pues son sin respaldo, pero de todo esto ellos se quedan con los BILLONES DE DOLARES solo en intereses cobrados a los demás países que salen del pueblo de cada País que recibió el préstamo, a través de la subida de la planilla de luz, agua, teléfono, gasolina o impuestos.

    ¿NO LES PARECE MUY RARO?, parece toda una farsa, o solo un simple negociado que le salió muy bien a los Estados Unidos.

    ¿Dónde ESTAN FISICAMENTE LOS MILES DE BILLONES pérdidos O eran también DOLARES SIN RESPALDO y los quemaron?

    Ing. José J. Loayza N.
    Telf. 2280442 Guayaquil Ecuador
    [email protected]

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