Hoy me despertaba con los datos publicados por Eurostat del índice armonizado del precio de vivienda en la eurozona del cuarto trimestre. Según el estudio en la UE la vivienda ha bajado un 1,8% de media respecto al mismo periodo del año anterior. España lidera las caídas con una bajada del 12,8%. Es cierto que el desplome se esta desacerelando, pero los datos son demoledores.
Si te fijas en los precios de hace unos años, puedes considerar que la vivienda esta barata, simplemente por lo que yo llamo “efecto anclaje”. Si antes valía 300.000 € y ahora vale la mitad, tiene que ser un chollo. Añadir que el año pasado fue un mejor momento para comprar una vivienda por la subida de IVA del 4 al 10% y la eliminación de las deducciones para nuevos compradores en el IRPF que empezará a ser efectiva en 2013. Únicamente con esas dos medidas se puede intuir que este no va a ser un buen ejercicio.
Voy a exponer tres razones objetivas del porque pienso que el suelo del precio de la vivienda esta lejos de producirse. Hice muchos trabajos en la universidad sobre el mercado inmobiliario y puedo decir que el precio cuando toque el suelo se mantendrá mucho tiempo en él, hasta que vuelvan a subir de nuevo. El mercado de la vivienda se mueve de manera diferente a la bolsa. Los plazos son mucho más largos, y el ajuste entre la oferta y la demanda más lento.
Razones:
1) Rentabilidad por alquiler
La rentabilidad por alquiler en España fue del 4,3% en 2012. Aunque sube trimestre a trimestre, sigue siendo muy baja. Las personas que se dedican a comprar inmuebles y luego revenderlos consideran un 8 o 9 % una rentabilidad adecuada para tirarse a la piscina. Sin embargo históricamente este ratio ha sido bajo en España, así que considero que hasta que no llegue a niveles de un 6-7% no es atractiva.
2) Crecimiento demográfico bajo
En la burbuja inmobiliaria tuvo mucha importancia el “baby boom” de los años 60 y 70. En la actualidad la natalidad es bajísima y la emigración supera a la inmigración, un hecho bastante insolito que no se producía hacia décadas. Estas dos varibles van a lastrar los precios años y no se vislumbran cambios en el medio plazo.
3) Situación económica
Cualquier cosa que pueda decir al respecto sonara a redundante. Pero destacare un hecho -desempleo juvenil por encima del 50%-. Si los jóvenes son los encargados de comprar casas, no veo manera humana de cómo la demanda puede repuntar.
Conclusión: En general, salvo algún chollo que pueda aparecer, desaconsejo la compra de vivienda. Si no te queda más remedio hazlo, porque al esperarte puede pasar demasiado tiempo. Los tipos de interés son bajos, así que adelante. Por el contrario si no te corre prisa, yo me esperaría unos años.
