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Blog Las reglas de la economía han cambiado
Un debate abierto sobre la economía actual

Premio a la fiabilidad contable de Bancos: Metrovacesa

Aparece en “El Confidencial” que la CNMV está recabando información adicional sobre el impacto en las cuentas de Santander de la adquisición del 19,01% de las acciones de Metrovacesa a Bankia en diciembre de 2014. Según el artículo, Bankia vendió esa participación a Banco Santander por 98,9 millones de euros y la entidad cántabra se apuntó una plusvalía de 160 millones porque estima (según un informe de tasador independiente que no identifica) que el valor de Metrovacesa es el triple del que saldría de ese precio de mercado.  No deja de ser curioso que dicha operación también haya proporcionado unas plusvalías de 19 millones para Bankia (véase la página 127 del informe financiero anual de Bankia).

Me gustaría recordar que en 2010 colaboré con El Confidencial explicando algunas claves sobre diversas empresas. Uno de los artículos que coloqué hacía referencia precisamente a las cuentas de Santander y, en particular, al espinoso asunto de la valoración y contabilización de las acciones de Metrovacesa.

Esta historia arranca en febrero de 2009; Metrovacesa había ya dejado de pagar incluso los intereses de las deudas y los bancos se quedaron con la empresa valorando las acciones a 57 euros por acción. En diciembre de 2009, el Banco de España había obligado a las entidades que se habían quedado estas acciones a valorar dichas acciones de Metrovacesa a 34,9 € por acción (se valoraba la empresa en 2.431 millones de euros). En el informe financiero de Banco Santander constaba la siguiente frase: “las provisiones para Metrovacesa implican que Santander no tendría que realizar más dotaciones aunque el valor neto de los activos de la compañía desciendan un 28% con respecto a la última tasación de la compañía, que ha fijado dicho valor en 34,9 euros por acción, mientras que en el activo de Santander ha quedado establecido en 25 euros”.

Esta frase era absurda ya que la compañía estaba quebrada (aceptemos “muy quebrada” como error para mejor comprensión) y, de hecho, incluso la acción cotizaba en aquellos momentos a 15 €.

En 2013, se acordó la exclusión de bolsa de Metrovacesa. A efectos prácticos supone que desaparece la cotización de la acción y que desaparecen de los registros oficiales las cuentas anuales de Metrovacesa, S.A. Las últimas disponibles son las referidas a 31 de diciembre de 2012 en las que tenemos la última tasación de los activos disponibles. En la página 24 de la memoria encontramos lo siguiente:

“El valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo al 31 de diciembre de 2012 y 2011, calculado en función de valoraciones realizadas por BNP Paribas Real Estate Advisory Spain, S.A., valorador independiente no vinculado al Grupo, asciende a 3.725.426 y 3.933.437 miles de euros, respectivamente.

La valoración en ambos años ha sido realizada de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

El experto valorador aplica con carácter general la metodología “Term and Reversion”. Esta metodología consiste en la capitalización a la renta actual durante la vigencia del contrato a una tasa (TERM) y a la salida del inquilino, la capitalización de la renta de mercado a una tasa (REVERSION) normalmente superior en 25 puntos básicos de la tasa TERM. Las variables clave de dicho método son por tanto las tasas de capitalización utilizadas y las rentas de mercado estimadas.

En cualquier caso, la evolución del mercado patrimonial en el ejercicio 2013 podría ocasionar diferencias significativas entre el valor razonable de las inversiones inmobiliarias del grupo y el valor de realización efectivo de las mismas

El hecho de que no consten nuevas cuentas de Metrovacesa no significa que no tengamos cifras; dado lo señalado antes por Bankia y dado que BBVA, Santander, Popular y Sabadell podemos tener bastantes datos de Metrovacesa. El problema no es que no tengamos cifras; el problema es que no coinciden.

En la página 160 del informe financiero de 2014 redactado por BBVA aparece que este banco tiene un 18,31 % de Metrovacesa valorado en 257 millones (Metrovacesa vale 1.403 millones según BBVA); también aparece que Metrovacesa tiene unos activos por valor de 6.956 miles de euros y unas pérdidas de 348 millones de euros (aunque aclara que se refieren a 2013).

En la página 244 del informe financiero de 2014 del Banco Popular aparece que tiene un 12,64% que valora en 202 millones (Metrovacesa vale 1.600 millones según Banco Popular) y tiene unas pérdidas de 404 millones (esta vez referido a 2014). Si buscamos los datos de 2013 para compararlos con BBVA comprobamos que tenía el 12,64% que valoraba en 253 millones (O sea, Metrovacesa valía un total de 2.000 millones de euros en 2014). Además tenía, según el Banco Popular, un activo de 6.977 miles de euros y pérdidas por importe de 107 millones. Ya se puede comparar con lo que dice BBVA.

Para obtener la valoración de Metrovacesa, según Bankia, debemos hacer una sencilla operación. Cómo antes señalaba, Bankia vendió el 19,01% a Santander por 99 millones con una plusvalía de 19 millones; es decir, el 19,01 % de Metrovacesa valía 80 millones, lo que nos lleva a una valoración de 420 millones de euros.

Y sólo nos queda Banco Sabadell en cuyas cuentas se recoge que Metrovacesa es una empresa que tiene un activo de 5.203 millones en 2014 (página 207 de su memoria); el dato para 2013 es de 7.300 millones en 2013. La valoración de la participación de Banco Sabadell asciende a 365 millones de euros, que corresponden con el 13,04% del capital que tienen. Esto supone que esta entidad valora la empresa en 2.800 millones de euros.

Y luego nos queda sólo Santander. Según sus cuentas de 2014, la parte de Metrovacesa le ocasionó pérdidas imputables al grupo hasta diciembre de 2014 por importe de 68 millones (se supone que la empresa perdió 190 millones hasta diciembre de 2014) y de 40 millones en 2013 (se supone que la empresa perdió 111 millones en 2013). Asignaba un valor de 642 millones que suponen que la entidad valía en su conjunto un total de 1.800 millones que ahora ha subido con la compra. Santander dice que el activo registrado en la cuenta asciende a 5.323 millones en 2014 (página 654 del documento).

Cada una de estas entidades tiene una participación de una empresa y cada uno de los bancos facilita los datos de la misma empresa. El problema es que parece difícil defender que todos estén hablando de la misma constructora y mucho menos que estemos hablando de una empresa que se ha salvado de la disolución por una normativa extraordinaria aprobada en 2008 que permitía que no computasen a estos efectos las pérdidas inmobiliarias. De una sociedad que estaba quebrada en 2008 y que no ha parado de acumular pérdidas en todos estos años, sin que se haya ampliado el capital ni tan siquiera un euro.

Las dudas supongo que serán muchas; pero la certeza sobre la fiabilidad de los balances de las entidades financieras debería quedar aclarada.

  1. #1

    W. Petersen

    Anda Tomás, otra para tus dudas ... veámos quien audita a estos:

    Banc Sabadell - PriceWaterhouseCoopers (no lo podrían poner un nombre más corto !!! jeje, vale, sé que es fusión de dos auditoras, hace algunos años)
    Banco Santander - Deloitte
    Banco Popular Español - PriceWaterhouseCoopers
    BBVA - Deloitte
    Bankia - Ernst & Young

    Vamos a ver, esto no va para ti Tomás, que estoy seguro, no, no, sé que conoces como funciona una auditoria contable, es para los no "entrados en esta materia, que seguro que cuentas con muchos lectores, que la contabilidad no es su tema), bien entonces un equipo auditor externo hace un muestreo de partidas contables, y en especial verifica los sistemas, los criterios, las formas ... porque es imposible, o como mínimo con un coste inasumible verficar todos y cada uno de los asientos contables de una empresa, aunque sea más pequeña que un banco. Revisando dicha sistemática y criterios, inicial el muestreo aleatorio de las partidas contables, y si tal comprobación está de acuerdo con el sistema establecido en la empresa o grupo empresarial, se da por supuesto que todas las partidas de aquella índole serán correctas.

    Evidentemente los "pufos" pueden existir, aunque como la forma de tomar los muestreos es algo bastante aleatorio, hay un riesgo de que sean aquellas partidas las que verifiquen, si ello ocurre te cargas el informe, lo cual es malo, muy malo para cualquier empresa, saldrá retratada en el informe, pero aun así hay quien consigue meter algún pufo, y que por fortuna no sean revisadas dichas partidas.

    También y al margen de ello, los auditores revisan las partidas más significativas de un balance y parece lógico que partidas de este calado que forman parte de la rúbrica de participaciones y dentro de ella una separación entren empresas del grupo, participadas o vinculadas, fueran revisadas, y más cuando han producido apuntes contables de plus valías y minusvalias (dotaciones y/o desdotaciones).

    Por tanto sorprende que la misma auditoria, Deloitte en BBVA y Santander y PWC en Sabadell y Popular, no tenga el mismo criterio de aceptación valorativa para dos empresas a las que auditan.

    Caso aparte sería el caso del importe de la venta por parte de Bankia, aquí discrepo un poco de tu post, porque cuando uno vende, y se conoce de la necesidad de dicho vendedor de hacer caja rápido, tendrá que aceptar el precio que le ofrecen, y más cuando compradores para un activo como éste, habría los que habría, pocos y tacaños, si se me permite.

  2. #2

    Yo mismo

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Respecto a la auditoria.. si conozco algo el tema. La selección no es tan muestral. Existen unos parametros para la selección de las operaciones y se puede conocer lo que va a ser auditado. En fin. Es un mundo; pero en realidad es muy sencillo engañar algo tan protocolorizado.

    Respecto a Bankia; estamos hablando de cosas distintas; una cosa es que tenga que vender rápido y otra muy distinta es que tenga que contabilizar de forma distinta. Es decir, podemos entender que se acepte un precio inferior al que creas que vale por vender si lo necesitas; pero este no es el caso ya que Bankia aceptó un precio que le permitió obtener plusvalias. Es decir lo vendio más caro de lo que creía que valía. La razón de que Bankia lo tuviese contabilizado a un precio mucho más bajo está en que cuando el estado entró y se determinaron las pérdidas se reconocieron los 20.000 millones de quebranto. Interesaba reconocer pérdidas (en aquellos momentos de perdidos al río...) y ahora pasan estas cosas. Resulta que tiene un beneficio.

    Pd. Estoy seguro que han sido revisadas todas las partidas y valores que salen en la memoria, y sorprende tanto la diferencia de criterios valorativos, cómo en el hecho de que en estas memorias deberían aparecer los datos que aparecen en el balance de Metrovacesa. Es decir, cuando nos dicen el Activo que tiene Metrovacesa o sus pérdidas no están hablando de valoración; están hablando del dato que consta en Metrovacesa (que si está sujeto a valoración, pero en Metrovacesa). No me explico como es posible que no se parezcan.

  3. #3

    Yo mismo

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    y por cierto.. respecto a Bankia.

    El problema es que aquí cada banco dice lo que valen sus activos en función de lo que le interese. Que a Bankia le interesase que valiese menos que al resto es anecdótico, porque era en aquel momento.

  4. #4

    W. Petersen

    en respuesta a Yo mismo
    Ver mensaje de Yo mismo

    Ya pero que los directores de equipo de auditoria, de la misma empresa de revisión de estados financieros, no se ponga de acuerdo, den por bueno lo que dice la empresa auditada, y que el socio firme, tiene su coña !!!!!

    Creo que mi sorpresa con la aceptación de distintos criterios para una misma cosa, la entiendes perfectamente, lo cual redondea, si cabe, tu post .... vamos que esto es un cachondeo ....

  5. #5

    joseasturias

    Esto sólo refuerza la idea de que el papel lo aguanta todo... Imagino que esto ayuda a entender las valoraciones que se hacen en bolsa de las diferentes empresas y de lo ocurrido a partir de 2008.

    Gran post, Tomás. Muchas gracias.

Autor del blog

  • Yo mismo

    Mi nombre es Tomás Iglesias, y como todo el mundo sabe, no es fácil describirse a uno mismo. En mi caso es muy sencillo. Soy una persona que ha tenido la oportunidad y la suerte de estudiar Económicas y acabar apasionandome por una disciplina que entiendo como algo que ha de servir para que mejoremos todos.

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