Análisis del mercado inmobiliario: casas en Irlanda
¿Quién no se ha quedado ensimismado mirando un prado verde con ovejas en una bonita mañana de verano?
Déficit viviendas
El país se caracteriza por un alto déficit de viviendas, tanto en la capital como en zonas más rurales. Así pues el mercado inmobiliario siempre tiene hueco, y además el mercado de alquiler es muy dinámico.
Irlanda ha recibido un fuerte flujo migratorio desde su recuperación de la crisis. Sus altas ventajas fiscales han atraído a una gran cifra de empresas internacionales. Destacamos la farmacéuticas (Pfizer, Grifols, Sanofi…) y las tecnológicas (Google, Paypal, Facebook, Yahoo, Amazon, Twitter, IBM…). Esto hace que requieran una incorporación constante de recursos humanos internacionales altamente cualificados.
Otro de los motivos por los que han atraído a estas empresas es que es el único país inglés nativo en la zona Euro (y próximamente UE). Sin duda el Brexit ha impulsado el traslado de empresas a la isla vecina.
Regla del 120 en mercado inmobiliario
Irlanda es un país donde se cumple de manera bastante fácil mi regla del 120 (no confundir con la regla para riesgo de inversiones). Esta consiste en comparar los precios de compra y alquiler de un inmueble para saber si es rentable invertir en él de forma rápida.
La norma consiste en multiplicar por 120 el precio de alquiler de una vivienda, este nos dará el valor objetivo al que deberíamos comprar ese inmueble.
Ejemplo teórico
Vivienda con un alquiler promedio de 700€x 120: 84.000€ sería el precio objetivo de compra. Con esta fórmula rápida estamos calculando un 10% de rendimiento bruto, o lo que es lo mismo, una recuperación de la inversión (payback) en 10 años.
El rendimiento neto aproximado sería algo por debajo del 7%, una vez descontados impuestos y gastos de mantenimiento.
Para inmuebles en España: comentar que la fiscalidad puede ser mucho menor si seguimos una correcta estrategia de deducción de gastos y el contrato se realiza entre particulares con objetivo de ser la vivienda principal (reducción del 60% de impuestos!!). Siendo este el caso hablaríamos de un rendimiento neto entre el 8 y el 9%.
Ejemplo real en Irlanda
Tenemos un apartamento a 100km de Dublín en la costa. Coste de compra 165.000€, con un alquiler promedio de 1.400€/mes.
1.400€x120= 168.000€
Si se compra para posteriormente alquilar y se precisa de hipoteca hay que tener en cuenta lo siguiente:
- El tipo de interés es bastante más alto que en España. Podéis ver en este enlace que ronda el 5%.
- En el mercado anglosajón el hipotecarse para alquilar dispone de un producto bancario propiamente, llamado Buy-to-Let Mortgage.
Así pues, el negocio es bastante más interesante si se dispone del monto para realizar la inversión sin pasar por el préstamo bancario.
Oferta inmobiliaria en Irlanda
Podéis ver la mayor parte de la oferta inmobiliaria del país en este enlace.
Los alquileres suelen rondar estos precios:
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Dublín |
2500-4000€ /mes |
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a 20km Dublín |
1500-3000€/mes |
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a 80-100km Dublín |
1000-1500€/mes |
El precio de compra de una casa media de 3 habitaciones y unos 100m2 ronda los €160-300k.
Como conclusión podemos decir que Irlanda tiene un mercado inmobiliario de alquiler muy activo y con una demanda enorme. Siendo pues una buena oportunidad tanto para inversores pequeños como para promotores. El aspecto a tener en cuenta es que la financiación en Irlanda es bastante más cara, por lo que la inversión es óptima si se dispone de la mayor parte del capital.
