PAI del Grao en València: así es el diseño definitivo del proyecto
PAI del Grao en València: así es el diseño definitivo del proyecto
El PAI del Grao convertirá una de las zonas más degradadas de Valencia en un nuevo barrio con ~3.200 viviendas (casi 800 protegidas), 193.000 m² de zonas verdes y soterramiento ferroviario. En mayo 2026 se abrió la exposición pública. Inicio de obras previsto hacia 2027.
Valencia tiene uno de los proyectos urbanos más ambiciosos. El PAI del Grao va a transformar para siempre una de las zonas más castigadas de la ciudad: el espacio entre la marina, el antiguo cauce del Túria y los Poblados Marítimos que durante décadas ha sido sinónimo de abandono, vallas oxidadas y asfalto sin usar.
¿Qué es exactamente el PAI del Grao?
PAI son las siglas de Programa de Actuación Integrado. El proyecto, firmado por el arquitecto José María Tomás por encargo del Ayuntamiento de València, busca algo muy concreto: arreglar una de las zonas peor conectadas de la ciudad. La intención es unir mejor el antiguo cauce del Túria con el mar y facilitar la conexión de Natzaret, les Moreres y el Grao con el resto de València.
No es un problema nuevo. Durante años, esta parte de la ciudad ha quedado bloqueada por las vías del tren, por el espacio que ocupa el antiguo circuito de Fórmula 1 y por la falta de conexiones claras, sobre todo en el caso de Natzaret. El nuevo PAI nace precisamente con la idea de cambiar esa situación.
Estado actual del PAI del Grao Nuevo diseño del PAI del Grao
Los números del proyecto del nuevo PAI del Grao Valencia
Antes de entrar en detalle, aquí están las cifras que definen el alcance de la actuación:
Elemento
Datos
Zonas verdes
193.000 m²
Viviendas totales
~3.200
Viviendas protección pública
~800 (25%)
Dotaciones públicas
45.000 m² en 8 parcelas
Coste soterramiento
80–100 M€
Inversión promotores
>150 M€
Del circuito de Fórmula 1 al paseo de los vecinos
Este es, sin duda, el cambio más llamativo de todo el proyecto. Y también el más simbólico.
El circuito urbano de Valencia fue inaugurado en 2008 para albergar el Gran Premio de Europa de Fórmula 1. Costó una cantidad millonaria, se usó durante apenas cinco años y desde entonces ha permanecido como un trazado de asfalto desierto en mitad de la ciudad.
El nuevo diseño le da la vuelta completa a esa herencia:
El trazado del circuito se transforma en un circuito biosaludable integrado dentro del gran delta verde.
Habrá carril bici y espacio para vehículos de movilidad personal (patinetes, etc.).
Se habilitará un circuito específico para corredores y corredoras.
Todo el recorrido estará pensado para peatones, sin tráfico rodado privado.
El gran delta verde: 193.000 m² de naturaleza en la ciudad
Uno de los puntos más llamativos del PAI del Grao es la creación de una gran zona verde de 193.000 metros cuadrados. No será un parque más dentro del desarrollo, sino el espacio que organizará buena parte del nuevo barrio.
Para entender mejor su tamaño, equivale a 27 campos de fútbol. En la práctica, eso supone levantar una gran franja verde entre el antiguo cauce del Túria y la fachada marítima, algo poco habitual en la València reciente.
Pero casi tan importante como lo que se va a construir es lo que no se va a permitir en esa zona.
❌ Sin coches privados en la prolongación de la Alameda.
❌ Sin espacios libres privados ni urbanizaciones cerradas.
❌ Sin barreras visuales ni físicas entre zonas.
El túnel del tren: la obra clave del proyecto
Si el delta verde es la parte más visible del proyecto, meter las vías del tren bajo tierra en la calle Ibiza es la obra que de verdad hace posible todo lo demás.
Desde hace muchos años, las vías del tren han sido una barrera que divide esta zona en dos y dificulta la conexión entre barrios. Natzaret, sobre todo, ha estado durante mucho tiempo más aislado del resto de la ciudad por culpa de esta separación.
Nuevo puente hacia Natzaret: una conexión muy esperada
Además del soterramiento de las vías, el proyecto incluye la construcción de un nuevo puente a la altura de la calle Mayor de Natzaret. Y no será un puente para coches.
El puente estará pensado para:
🚶 Peatones.
🚲 Bicicletas.
🚃 Posiblemente el tranvía (si no puede usar el puente de Astilleros).
Para los vecinos de Natzaret, este puente es mucho más que una obra útil. Durante décadas han pedido una conexión mejor con el Grao y con el resto de la ciudad. Por eso, este puente también tiene un valor simbólico: supone reconocer por fin que Natzaret forma parte de Valencia igual que cualquier otro barrio.
Vivienda: 3.200 casas nuevas, y una de cada cuatro será asequible
El proyecto del PAI prevé construir en torno a 3.200 viviendas, según datos del Ayuntamiento de València y de Valencia Plaza con motivo de la apertura del proceso de exposición pública en mayo de 2026. La cifra de 3.000 que aparecía en documentos anteriores ha sido revisada al alza en las últimas comunicaciones oficiales.
De esas viviendas, aproximadamente el 25% serán de protección pública (~800 viviendas). Es un porcentaje por encima de lo que suele exigirse por ley y busca responder al problema cada vez mayor del precio de la vivienda en Valencia.
El proyecto también descarta hacer una urbanización cerrada. En lugar de eso, propone un barrio más abierto y mezclado, con viviendas, comercios, servicios públicos y zonas verdes repartidos por todo el espacio. La idea es evitar zonas separadas o barrios donde solo haya un único uso.
¿Qué servicios tendrá el nuevo barrio?
El nuevo barrio contará con 45.000 metros cuadrados de equipamientos públicos, repartidos en ocho parcelas.
🏫 Colegios.
🎭 Centros culturales.
🏥 Servicios sociales y sanitarios.
Esto es importante porque en muchos barrios construidos en las últimas décadas primero llegaron las viviendas y los servicios tardaron muchos años en aparecer. Aquí, en cambio, esos equipamientos ya están previstos desde el inicio. Eso ayuda a que el barrio no nazca a medias, sino con todo lo necesario para la vida diaria.
Un barrio pensado para las personas
Este PAI quiere diferenciarse de otros proyectos anteriores con dos ideas principales:
Perspectiva de género: El diseño busca que el espacio público sea más seguro, cómodo y fácil de usar para todo el mundo. Para eso se cuidan aspectos como la iluminación, la accesibilidad y la forma en que se organizan los recorridos y los usos del barrio. La idea es que cualquier persona pueda moverse y estar allí con tranquilidad a cualquier hora.
Barrio de 15 minutos: Esto significa que los vecinos puedan llegar andando o en bici, en menos de 15 minutos, a los servicios básicos: trabajo, colegios, tiendas, centros de salud y espacios de ocio. El nuevo barrio está planteado para que eso sea posible desde el principio.
Antes y después: lo que cambia con el PAI
Situación actual
Situación con el PAI
Circuito de F1 abandonado
Corredor biosaludable y carril bici
Vías del tren como barrera urbana
Soterramiento + solución provisional
Natzaret desconectado del Grao
Nuevo puente peatonal y ciclista
Suelo vacío sin uso
193.000 m² de zonas verdes
Sin vivienda asequible en la zona
~800 viviendas de protección pública
Sin equipamientos de barrio
45.000 m² de dotaciones en 8 parcelas
¿Cuándo se verá hecho realidad este proyecto?
En julio de 2025, los promotores Atitlan y Hayfin (a través de la mercantil Valere Reoco) presentaron al Ayuntamiento el proyecto de urbanización, con una inversión de más de 150 millones de euros. Con ese paso arrancó la tramitación administrativa. El concejal de Urbanismo, Juan Giner, dijo entonces que las obras podrían empezar en unos 24 meses, aunque antes el proyecto debe pasar revisión municipal, exposición pública y la aprobación definitiva del PAI. Después vendrá la reparcelación.
Estado de la tramitación a junio de 2026:
✅ Proyecto de urbanización presentado por los promotores (julio 2025).
✅ Tramitación administrativa iniciada.
✅ Periodo de exposición pública abierto (mayo 2026, Valencia Plaza).
🔄 Pendiente: aprobación definitiva del PAI por el pleno municipal.
🔄 Pendiente: tramitación del proyecto de reparcelación.
⏳ Inicio de las obras de urbanización: previsto hacia 2027.
⏳ Primeras familias viviendo en el barrio: horizonte 2030.
Si en algún momento este nuevo barrio se convierte en una opción para ti, elegir bien la hipoteca será casi tan importante como elegir la vivienda. Contar con un buen asesoramiento desde el principio puede ahorrarte tiempo, dinero y muchas dudas. En Rankia, nuestros asesores te ayudan a comparar opciones y a encontrar la financiación que mejor se adapte a tu situación. Por eso, cuando llegue el momento, puedes contactar con nosotros de forma gratuita para recibir ayuda personalizada.
