La inflación de la zona euro y posterior subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) ha puesto patas arriba el mercado de hipotecas en España. Hasta hace relativamente poco, nos habíamos acostumbrado a unos intereses muy bajos, y la hipoteca variable era el producto estrella.
Pero la época del “dinero gratis” parece haber acabado, y la cuestión ahora es si estamos en un buen momento para comprar una vivienda o no. Para determinarlo, vamos a repasar las mejores ofertas hipotecarias, la actualidad del precio de la vivienda y la tendencia del Euríbor. Así es ahora la situación de las hipotecas en España: ¿invertir en vivienda o esperar?
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Mejores ofertas de hipotecas del mes
Si estas leyendo esto, es porque probablemente estés valorando la posibilidad de comprar una casa. No obstante, estamos en un momento en que la financiación se ha encarecido considerablemente, por lo que encontrar buenas ofertas ya no es tan fácil como antes.
Por ello, vamos a compartir contigo las mejores ofertas de hipotecas que puedes conseguir en estos momentos. Ten en cuenta que suelen estar sujetas a determinados requisitos, que debes consultar con el banco que las ofrece:
Mejores hipotecas a tipo fijo
A la cabeza de la lista está la hipoteca fija de Caixabank , con un TIN del 2,99% y una única vinculación: la nómina. Se alza así con la mejor hipoteca del momento. Pero le siguien de cerca:
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TAE3,63%
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Tipo de interés3,07% TIN a 25 años
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Comisión de aperturaNo tiene
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Cuota mensual716,79 €
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Productos bonificables3
El TIN será el 3% TIN los 6 primeros meses independientemente de los productos contratados
Hipoteca Fija BBVA
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TAE3,83%
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Tipo de interés2,90% TIN a 25 años
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Comisión de apertura0.0€
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Cuota mensual703,54 €
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Productos bonificables3
Mejores hipotecas a tipo variable
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TAE Variable5,08%
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1.99% TIN el 1er añoEuribor + 0,60%
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Comisión de apertura0.0€
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Cuota mensual635,05 €
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Productos bonificables3
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TAE Variable4,26%
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2.3% TIN durante 2 añosEuribor + 0,48%
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Comisión de apertura0.0%
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Cuota mensual657,92 €
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Productos bonificables2
Mejores hipotecas mixtas
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TAE Variable3,45%
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2.75% TIN durante 15 añosEuribor + 0,75%
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Comisión de aperturaNo tiene
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Cuota mensual691,97 €
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Productos bonificables3
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TAE Variable4,35%
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2.99% TIN durante 4 añosEuribor + 0,88%
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Comisión de aperturaNo tiene
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Cuota mensual710,54 €
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Productos bonificables0
Evolución del mercado hipotecario en los últimos años
La pasada crisis inmobiliaria vivida en 2008 y la crisis financiera posterior, alrededor de 2010, sumieron a la zona euro en un grave problema de liquidez. Para superarlo, el BCE consideró necesario adoptar políticas expansivas, procediendo a bajar los tipos de interés hasta niveles negativos, para facilitar el acceso a la financiación.
Durante varios años, los tipos de mantuvieron en estos niveles. Pero, tras la pandemia de coronavirus y el shock de oferta de productos, la posterior Guerra de Ucrania, la subida del precio del petróleo, y otros problemas que contribuyeron a elevar los precios, el problema principal pasó a ser la inflación.
La lucha del BCE contra la inflación
Por ello, el año pasado el BCE decidió subir apresuradamente los tipos de interés, pasando del 0% al 4,50% en apenas un año, la subida más rápida de su historia.
Dado que desde el año 2016 hasta junio de 2022, los tipos estaban al 0%, el Euríbor, índice hipotecario de referencia, se ha movido en niveles negativos. Como consecuencia, las hipotecas variables han sido el producto estrella en todo este periodo, permitiendo que aquellos que compraban una vivienda se endeudasen a niveles increíblemente bajos.
Sin embargo, las últimas decisiones del BCE han perjudicado a todos los que optaron por este producto en los últimos años. Ahora, tenemos un Euríbor de alrededor del 4%, lo que ha supuesto incrementos verdaderamente altos en las cuotas de las hipotecas de muchos ciudadanos.
Los que eligieron una hipoteca fija pueden respirar tranquilos, pero quienes busquen una en este momento llegan tarde: la demanda creciente de la opción fija ha hecho que también se encarezca considerablemente.
Como resultado, ha emergido un nuevo producto antaño olvidado, las hipotecas mixtas. Te permiten endeudarse a un tipo fijo algo más bajo los primeros 5 años, para pasar después a un variable.
Pero ¿cuál es la mejor hipoteca hoy en día? Sigamos analizándolo.
Hipotecas fijas, variables y mixtas: ventajas y desventajas
La ventaja principal de las hipotecas fijas ha quedado grabada a fuego en toda la población: saber siempre lo que pagas. Dado que la gente suele endeudarse a plazos muy largos (de 25 a 30 años), es probable que a lo largo de la vida de todo el préstamo acabes pagando más intereses con una fija. Pero nunca te subirá la cuota.
Si eliges una opción variable, las ventajas ahora no parecen tan evidentes como hace unos años. Cuando el Euríbor estaba en negativo, lo normal era creer que una subida tan vertiginosa era algo poco probable. En esos momentos, las ventajas de optar por una opción variable suponían pagar unos intereses muy bajos por tu préstamo. No obstante, la desventaja era que la cuota podía subir en cualquier momento, como ha acabado sucediendo.
Elegir una hipoteca variable en estos momentos implica que las condiciones sean mucho mejores, ya que los intereses son, de por sí, bastante altos. Por lo tanto, el diferencial propuesto por los bancos se ha reducido bastante.
Y ahora que el panorama es radicalmente distinto, y el futuro del Euríbor mucho más incierto, aparece una nueva opción que nadie valoraba: las hipotecas mixtas. Como sabrás, consisten en endeudarte a tipo fijo los primeros años, para pasar después a una opción variable. Hay varias alternativas, pero lo habitual es pagar un fijo los primeros 5 años.
5 años es mucho tiempo, y probablemente pasado ese plazo volvamos a ver el Euríbor en niveles más razonables (si bien no es muy posible que esté de nuevo en negativo, según los expertos del sector). La ventaja de una hipoteca mixta, por tanto, es beneficiarse del fijo ahora, y de la bajada de los intereses dentro de unos años. La desventaja, una vez más, es la incertidumbre de no saber lo que va a pasar.
Situación actual del mercado inmobiliario
Las hipotecas son sin duda un factor muy relevante en la decisión de comprar o no una vivienda, pero no son el único. Sin duda, hay que prestar atención también a la evolución de los precios del mercado inmobiliario.
En estos momentos, la situación del mercado inmobiliario está principalmente determinada por tres factores:
- La inflación y por tanto encarecimiento de los materiales de construcción.
- El encarecimiento de las hipotecas.
- La falta de oferta por la dificultad de las constructoras de financiarse.
Los dos primeros factores han llevado a una fuerte caída de la compraventa de vivienda. Según el INE, se han registrado un 23,7% menos de compraventas que el año pasado.
Al caer la oferta con tanta fuerza, lo normal es que el precio de la vivienda también caiga. De momento, esto no se ha producido, aunque sí estamos viendo una ralentización de las subidas del precio. Mientras que el año pasado esta subida fue del 8%, en 2023 ha sido del 3,6% interanual, también según datos del INE. Las previsiones de varios expertos señalan que acabaremos el año con una subida interanual de entre el 1% y el 2,5%.
¿Por qué no cae el precio con más fuerza? ¿Lo hará más adelante?
El motivo de que el precio medio se siga manteniendo, tiene que ver con el tercer factor mencionado: la falta de oferta. Aunque la demanda caiga, sigue siendo muy elevada con respecto a la oferta de vivienda disponible, entre otras cosas por la demanda extranjera.
⭐️ ¿Comprar una vivienda o esperar?
Y ahora sí, pasamos a la pregunta del millón. En estos momentos, tenemos razones para afirmar que no es el momento ideal para comprar una casa en términos generales, salvo que se encuentre una muy buena oferta. Estas razones son la dificultad de financiación y que el precio sigue sin caer.
La eterna duda es si asistiremos a una fuerte corrección del mercado inmobiliario o si, por el contrario, los precios no van a bajar significativamente.
De hecho, es posible que sigan subiendo, siempre que la demanda continúe por encima de la oferta y el mercado laboral se muestre resiliente al endurecimiento de la política monetaria. Si, por el contrario, el mercado laboral se resiente, la demanda continuará a la baja y, ahí sí, probablemente le precio corrija.
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