Rankia España
Acceder
blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

¿Cómo saber si un piso está caro o barato?

A la hora de comprar una vivienda, saber si un piso está caro o barato es fundamental. Comprar un piso supone una gran inversión de dinero, por lo que es necesario evaluar la oferta y tener en cuenta la cantidad que podemos destinar cada mes a pagar nuestro piso. Por eso, a continuación, te mostraremos cómo calcular el valor de un piso, para saber si es caro o barato, y los factores que influyen en el valor del mismo.

¿Cómo saber si un piso está caro o barato?

 

¿Cómo calcular el valor de un piso?

Para calcular el valor de una vivienda existe una fórmula que es uno de los principales indicadores en toda inversión. Se llama PER (Price Earnings Ratio) que, traducido, significa ratio precio-beneficio, y no es más que la relación entre el precio de una inversión con sus beneficios. La fórmula sería la siguiente:

PER = Precio / Beneficio

El PER es el indicador que te ayudará a determinar si un piso está caro o barato en función de los beneficios que ofrece y si estos realmente están en concordancia con su precio y con la rentabilidad que espera obtener de alquilarlo, en el caso de que el fin de la compra del piso sea alquilarlo, y no vivir en ella. Por lo tanto, lo primero que debéis calcular es el porcentaje de rentabilidad bruta por alquiler que te dará la vivienda.

El porcentaje de rentabilidad es el resultado de dividir el dinero que obtendrás por la vivienda, entre su precio de compra. Por ejemplo, imagina que el alquiler del piso que quieres comprar será de 600€ al mes (7.200€ al año) y que el piso te cuesta 120.000€; la rentabilidad bruta sería del 6%, como vemos explicado con la fórmula: 

Rentabilidad bruta anual = 7.200 / 120.000 = 0,06*100 = 6%

En este caso, para obtener la rentabilidad neta tendrías que restar los gastos que tenga el piso durante el año. Para calcular el PER hacemos referencia a la rentabilidad bruta de la inversión, ya que es justamente el cálculo contrario, es decir, el precio del piso entre los beneficios que obtendremos de él. Si tomamos el mismo ejemplo, el PER de un piso con estas características sería de 16,7 veces:

PER = 120.000 / 7.200 = 16,7 veces

De manera que, según esta fórmula, el PER es el número de veces que el precio del alquiler está contenido en el precio del piso y equivale al número de años en los que recuperarías la inversión (en este ejemplo serían 16 años y 8 meses).

Ahora bien, ¿cómo saber si un piso está caro o barato basándome en el PER? Para ello debemos hacer uso del último informe del Banco de España con respecto a la rentabilidad bruta promedio del alquiler de una vivienda en España, la cual se sitúa actualmente en 3,9%. Al tener la rentabilidad de vuestra inversión y el precio del piso, podrás determinar si está caro o barato antes de comprarlo.

Teniendo en cuenta la rentabilidad bruta promedio, diríamos que el PER promedio entonces es de 25,6 años (casi 308 meses):

PER = (Rentabilidad bruta) - 1 = (0,039) - 1 = 25,6 años

Teniendo en cuenta esta base podremos determinar si el piso es caro o barato para invertir en él. Un PER más alto de la media indicaría que el piso está caro ya que estarías pagando más por los beneficios, mientras que un PER más bajo de la media indicaría que el piso está barato y que el precio está bien en comparación con los beneficios. Ahora un dato, si lo que buscas es alquilar, te conviene un PER alto.

Claro está, la rentabilidad de 3,9% es un promedio, y varía de acuerdo a la región y la localidad, por lo que antes de calcular el PER para la inversión de un piso, debéis tener en cuenta la rentabilidad promedio local, ya que mientras en algunos municipios puede incluso pasar del 6%, en otras puede ser apenas del 2% o menos. De acuerdo al promedio de la región en la que vayáis a comprar el piso puedes determinar si está más alto o más bajo que la media.

 

Factores que influyen en el valor de un piso

El valor de un piso está influenciado por muchos factores, los cuales debemos tener claros a la hora de fijar el precio del alquiler y, por consiguiente, el cálculo del PER, que indicará si el piso es caro o barato. Algunos de estos factores son:

Ubicación del piso

Dependiendo de la localidad en la que quieras comprar el piso, esta puede ser más barata o más cara, pero también lo será el alquiler. Mientras mejor ubicada esté, mejor será el precio que podrás obtener por alquilarla, pero es probable que también salga más cara. Para eso realizarás el cálculo del PER y lo compararás con el de la zona para saber si la relación de precio-beneficio es buena o mala.

Tamaño del piso

Mientras más amplio sea el piso, en la misma localidad, más caro será, por lo que es importante verificar el precio por metro cuadrado de construcción en la zona donde se encuentre el piso que queréis comprar. La altura del piso también influye, por lo general los más altos valen más.

Estado de la vivienda

El estado en el que se encuentra la construcción influye mucho en su precio de alquiler. No es lo mismo comprar un piso de obra nueva que está en perfecto estado que uno que ya tenga reparaciones o no se encuentre en las mejores condiciones. En este último caso te veréis obligado a alquilar el piso más barato y el PER aumentará.

Orientación

Este es un factor que también puede influir en el precio de un piso, ya que los que se encuentran con vista hacia el sur o el sureste aprovechan mejor la luz durante el invierno, lo que implica un ahorro en calefacción que toman en cuenta los que vayan a alquilar.

Valor añadido

Todo lo que represente un valor agregado al piso hará que su precio de alquiler suba. Por ejemplo, el hecho de que esté cerca de las vías principales o de las paradas del transporte público, que tenga garaje (en especial en las zonas céntricas de la ciudad), piscina, buena vista, etc.

Teniendo en cuenta todo lo anterior es de concluir que los mejores pisos tienen un PER alto, por lo que cada persona debe determinar si la inversión vale o no la pena. De nada sirve escoger la vivienda con el PER más bajo pero que luego no la podáis alquilar porque a nadie le gusta la relación costo-beneficio. Recuerda que el que alquila prefiere un PER alto.

 

¿Qué casa puedo permitirme?

Si estás pensando en comprar un piso, es importante que evalúes tu situación personal y conozcas la cantidad de dinero que puedes destinar cada mes a la inversión en tu propiedad, es decir, al pago de tu hipoteca.

Para ayudarte con esta tarea, puedes usar el simulador de Hipotecas.com, una herramienta útil y sencilla donde, con tan solo un click, podrás comparar financiación que te ofrecen y la cuota mensual que deberás aportar.

 

¿Me concederá el banco la hipoteca?

Averigua si el banco te concederá la hipoteca con esta nueva herramienta de Rankia. Comparamos entre más de 50 hipotecas de 20 bancos diferentes y, teniendo en cuenta tu situación personal y laboral, te mostraremos las hipotecas que mejor se adapten a tu perfil. El estudio es gratuito y sin compromiso.


Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar