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Blog Mejores Hipotecas
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¿Qué es la novación hipotecaria? Tipos, gastos y cómo llevarla a cabo

En ciertos casos surge la necesidad de renegociar la hipoteca y sus condiciones. Si renegocias tus condiciones hipotecarias en tu misma entidad bancaria, estamos hablando de una novación hipotecaria; si eliges otra entidad, es una subrogación.

Con la entrada en vigor de la nueva ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la normativa española se alinea a la europea con el fin de proteger al hipotecado, entre otros, frente a los desahucios, y promoviendo el cambio de las hipotecas de tipo variable a las hipotecas de tipo fijo, para que a largo plazo el hipotecado pueda saber qué precio tendrá su mensualidad.

En los casos en los que existe una bajada considerable de intereses o mejoras en las condiciones de las hipotecas, surge la necesidad de renegociar la hipoteca y sus condiciones. Si lo haces en otra entidad bancaria, estamos hablando de subrogación; si por, contra, renegocias tus condiciones en la misma entidad, es una novación

 

¿Qué es la novación de hipoteca?

En los casos en los que existe una bajada considerable de intereses o mejoras en las condiciones de las hipotecas, surge la necesidad de renegociar la hipoteca y sus condiciones. Si lo haces en otra entidad bancaria, estamos hablando de subrogación; si por, contra, renegocias tus condiciones en la misma entidad, es una novación. En cuanto a los gastos que suponen cada una de estas opciones, cabe destacar que los de la novación son menores. 

Tipos de novación hipotecaria

Podemos realizar una serie de cambios en nuestra hipoteca dependiendo del tipo de novación que necesitemos:

Cambios en el tipo de interés

Podemos modificar a la baja el interés o cambiar de una hipoteca variable a una fija (o viceversa). Debemos tener en cuenta los pros y contras de este tipo de novación y hacer cálculos: una bajada del tipo de interés, junto con los gastos que supone ésta, puede no ser rentable para el hipotecado. Con la puesta en marcha de la ley 5/2019, debes saber que cambian este tipo de comisiones: será del 0,15% durante los tres primeros años y gratuita a partir del tercero.

Ampliación del plazo de amortización

 Con la finalidad de bajar la cuota mensual y adecuarla a tus necesidades. 

Añadir titulares a la hipoteca (o quitarlos)

Esta opción es la mas utilizada en caso de divorcio y extinción de condominio.

Ampliación de capital de la hipoteca

 En caso de que necesites, por ejemplo, realizar una reforma en casa y busques más liquidez. En este caso, sería como solicitar un préstamo pero con los tipos de interés de una hipoteca (los cuales son menores).

El sistema de liquidación 

Los préstamos pueden incorporar periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes. La Ley 5/2019 indica que se tendrá en cuenta la posible pérdida financiera sufrida por el prestamista a la hora de liquidar una hipoteca (artículo 23).

En el caso de las novaciones que se refieran al tipo de interés inicialmente pactado o vigente y al plazo del préstamo, con la nueva ley 5/2019 desaparece el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Texto destacado Rankia
Al querer realizar cambios en tu hipoteca pueden surgirte muchas dudas, pero ¡no te apures! El equipo de Rankia está aquí para ayudarte, solo tendrás que agregar tu duda en el foro y te contestaremos lo antes posible.
 

¿Qué gastos implica una novación?

Entre los gastos de una novación hipotecaria encontramos:

  • Comisión bancaria por novación: esta comisión está establecida en el momento en el que se negocian las condiciones de la hipoteca. La comisión suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca. 
  • Gastos de notaría: Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente. 
  • Registro de la propiedad: Los gastos derivados del registro de la propiedad se estima que son el 50% de los gastos del notario.
  • Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría no dependen del valor de la novación, dependen de la entidad contratada (normalmente una empresa privada). Por lo general suelen oscilar entre los 100€ y los 150€.
  • Tasación: Los gastos por tasación varían según la vivienda, aunque normalmente el importe de la tasación se encuentra entre los 250€ y los 350€.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando, aunque este porcentaje puede varias según la Comunidad Autónoma. 

¿Cómo hacer una novación?

En el caso de la novación, el proceso es mucho más sencillo que en el de la subrogación. Para poder realizar una novación, debes acudir a tu banco y solicitar información; recuerda que es importante que realices cálculos y veas si los gastos que suponen este cambio salen rentables a largo plazo. Debes saber que el banco no está obligado a aprobarte una novación, por lo que es necesario que traigas los deberes hechos y compares las hipotecas, intereses y plazos existentes en otras entidades, con los que poder negociar con el banco. Si finalmente no te aprueban la novación, siempre puedes solicitar una subrogación hipotecaria a otro banco.

Y tú, ¿has realizado alguna novación de hipoteca? ¡Cuéntanos tu experiencia!

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