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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Tasación de viviendas para hipotecas: entrevista a Pedro Cantó Saltó

En los tiempos que corren, cada euro de más que nos suman en la hipoteca es motivo de análisis, por ello es de importante que lo primero que hagamos antes de pedir una hipoteca es una tasación de la vivienda, para conocer su valor real.

¿Qué es una tasación de una vivienda?

Tasar una vivienda consiste en valorarla, es decir, hacer un informe donde se especifique el valor del inmueble en función del mercado, tomando como referencia la oferta y la demanda.

La tasación que se realiza con finalidad hipotecaria, tiene unos determinados efectos jurídicos, lo que implica una regulación respecto a quién y cómo puede hacerlas.

Cómo regla general se toma como valor para la tasación el valor de mercado, salvo que sea una vivienda de protección oficial (VPO) o sean inmuebles en renta o explotación económica.

Se entiende por valor de mercado el valor que razonablemente se podría poner a una vivienda para su venta en un momento determinado, teniendo en cuenta una serie de parámetros.


¿Quien hace la tasación de una vivienda para hipoteca?

La valoración de la vivienda para la hipoteca se realiza por un arquitecto o arquitecto técnico con formación específica en materia de valoración de vivienda.
Aunque la tasación se realiza por un profesional, en España se debe encargar a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, donde se valida la valoración que el profesional ha hecho según la normativa en vigor. Además el tasador y la empresa de tasación están sometidos a una serie de incompatibilidades y evitar que exista conflicto de intereses.

Entrevista a Pedro Cantó Saltó


Para saber más sobre la tasación de vivienda para hipoteca hemos contado con la ayuda de Pedro Cantó Saltó, Arquitecto Técnico, Graduadoen Ingeniería de Edificación, Agente de la Propiedad Inmobiliaria y valorador acreditado REV por TEGoVA a través de AEVIU.

Pedro Cantó es un experto tasador hipotecario, que ha participado en numerosas valoraciones, expropiaciones judiciales y  catastrales, con la acreditación europea de valorador REV (Reconigsed European Valuer) otorgada por TEGoVA a través de AEVIU. También se dedica al peritaje en patologías de la edificación< para particulares, judiciales para los daños en edificación derivados de la LOE. Gestor de proyectos y direcciones de obra, en edificios para rehabilitación, así como en edificios de nueva construcción.

Entrevista a Pedro Cantó Saltó

1. ¿Cómo llegó a dedicarse al mundo del peritaje profesional? ¿Fue vocacional o eventual?

Empecé en el mundo de la peritación porque era un tema que me gustaba dentro del amplio campo de mi profesión y empecé a formarme en cursos de patologías y poco a poco con la práctica de los informes vas tomando una especialización en un campo que es muy complejo y de responsabilidad, dado que somos los ojos técnicos de nuestros clientes y es muy importante dar un enfoque correcto a la peritación.

   
2. La percepción de los peritos por los usuarios no es del todo buena, ¿es esto lo peor de su trabajo? ¿A que cree que se debe esta mala percepción?

Yo, personalmente no lo percibo, aunque si soy consciente de que existe una cierta imagen, los motivos pienso que son la falta de especialización en esta materia, en nuestro país con un título universitario estás habilitado para realizar informes periciales y esto no es del todo bueno, porque un Técnico puede ser un gran profesional en una materia, pero no dominar el lenguaje y criterio de un Perito, por lo que la falta de especialización o una acreditación es lo que da lugar a esa imagen.

Pienso que la manera de solucionarlo en el mundo judicial es la de crear una acreditación tipo “5 estrellas”, en base a la experiencia, formación y práctica, según la cual el “Perito 1 estrella” podría hacer determinadas periciales y el “Perito 5 estrellas” todo tipo de periciales sea la dificultad que sea, esto lo haría extensivo a las periciales en patologías y en valoraciones, puesto que se dan muchos casos la de estar realizando valoraciones judiciales sin formación, ni titulación adecuada y esto es malo para el proceso judicial.

3. ¿Ha redactado muchas tasaciones de vivienda para hipoteca?, ¿Normalmente le contrata el banco o el particular?

Las valoraciones hipotecarias las encarga el cliente que pide una hipoteca al Banco que se la va a conceder, este a una empresa de tasación homologada y de ahí al Tasador de la zona. Cuando está terminada se envía a la empresa de tasación y de ahí al Banco y al cliente.

En mis 20 años he realizado tasaciones hipotecarias de todo tipo, desde lo habitual (viviendas, locales), hasta solares de los más complejos y explotaciones económicas (hoteles, gasolineras), todos ellos con finalidad garantía hipotecaria. En este caso la peritación la paga quien hace el encargo de manera indirecta (solicitante) porque se realiza a través del Banco.

4. ¿Sucede lo mismo con los peritajes de los seguros? ¿En este caso quien exige más: la aseguradora o el particular?

En los peritajes de los seguros es diferente, el Perito tiene relación con la compañía de seguros y realiza la peritación exclusivamente para la compañía, en este caso el particular (asegurado) no tiene conocimiento de la peritación, ni la tiene que pagar.

5.¿Cuál es el método de valoración en la tasación de viviendas para hipoteca más utilizado?
La valoración hipotecaria tiene una normativa específica y de obligado cumplimiento como es la ECO 805/2003, ahí se definen los métodos de valoración que son 4, comparación, coste, actualización de rentas y residual.

Para las viviendas el método habitual es el de comparación, pero también es el máximo legal cuando está calificada como VPO y de actualización de rentas cuando está alquilada, en el caso de que haya que utilizar dos métodos, por ejemplo si está alquilada, se adopta siempre el menor valor.

6. ¿Cuáles son los valores a tener en cuenta en la tasación de una vivienda para la concesión de una hipoteca? ¿Cómo cree que evolucionará el precio de las hipotecas con relación al precio de las viviendas en los próximos meses?

Independientemente de los criterios internos de un Banco en la concesión de las hipotecas, lo que debe considerar un valorador es que debe manejar comparables, en lugar de testigos, la diferencia es que un comparable es lo más parecido a la vivienda que vamos a tasar, limitando mucho los rangos de superficie, valores y calidades.
Se tiene en cuenta el entorno, que el programa de la vivienda sea similar (nº dormitorios, aseos, terrazas), calidades, antigüedad, elementos comunes, cuanto más se acote mucho mejor.

Con respecto al precio de las viviendas, salvo en unos sitios muy concretos, el valor seguirá bajando al menos 2-3 años, hay un stock muy alto, Bancos e inversores se tienen que deshacer de viviendas, por lo que el mercado no es homogéneo y va a seguir con la tendencia a la baja y mientras no cambie la situación económica actual, las hipotecas para compraventas se mantendrán estancadas.

7. ¿Qué opina sobre los Colegios Profesionales? 

Que si no existieran habría que crearlos, pero necesitan un reciclaje importante, deben ser más una institución pública de servicios al colegiado y a terceros, que un coto cerrado, los Colegios deben pasar de ser obligatorios a necesarios y para ello deben ofrecer más servicios y sobre todo negociar, hablar, dialogar con la Administración para demostrar que la liberalización lleva a un libertinaje que no es bueno para la sociedad, mantener unos honorarios orientativos coherentes, pero para hacer determinados trabajos hay que estar formado o acreditado, amparado por la ley.

No todos sabemos de todo y en ningún sitio mejor que los Colegios para realizar esa formación y ofrecer una especialización que es necesaria, como ocurre en muchos países de Europa, hay que pasar de profesionales con atribuciones en vertical a que sean en gran parte transversal, dado que varios títulos comparten atribuciones, por ejemplo peritos judiciales, tasadores, certificador energético, coordinador de seguridad, etc.
   
8. ¿Considera que son una buena salida para un perito? ¿Y para los jóvenes acabados de graduar? 

Es una salida muy buena, ahora bien, como ya he dicho antes, hay que especializarse y formarse, no por tener un titulo se sabe hacer una pericial, hay que saber enfocar una pericial, no dejar puertas abiertas, orientar técnicamente al abogado, saber desenvolverse en un juicio, eso se consigue con los años y con formación.

Para los jóvenes yo les diría que si les gusta se formen y que vayan de la mano de un Perito experto, que colaboren con él, que los guie y los lleve por el camino correcto, porque una mala peritación puede llevar al desastre al cliente, hay que saber decir que no ante lo que plantean y tener una metodología, porque como digo en los cursos que imparto: “que tengáis suerte y enfrente no os toque un Perito/valorador experto y veterano”.
   
9. ¿Qué opinión te merece la posible liberalización de los servicios profesionales? ¿Y sobre la nueva Directiva europea obligatoria ligada a los servicios profesionales?

Si liberalizar es hacer lo que sea quien sea, lo veo rematadamente mal, es una malísima interpretación de la liberalización de servicios profesionales, ahora bien si liberalizar es hacer las cosas quien sabe demostrándolo mediante su titulación, formación postgrado, practica y acreditación, adelante!!, pero que cualquiera por tener un titulo haga lo que sea, pues que para eso que fusionen todas las carreras en una y sean todos generalistas y lo mismo se sabrá hacer un puente (pequeñito porque no dará tiempo a más), o una casita o una tasación o un tendido eléctrico corto o una nave pequeña.

No obstante pienso que no creo que salga este asunto y de salir no será café para todos, porque eso es malo para el usuario, cada profesión técnica ha estudiado para lo que ha estudiado.

10. ¿Qué opina sobre la calificación energética en relación con la tasación de las viviendas? ¿Cómo valora las hipotecas que fijan su precio en función de dicha calificación?

Hoy en día en España no se tiene en cuenta este criterio, pero es un asunto que tarde o temprano llegará, entre otras razones porque en nuestro entorno, al que nos fijamos, Europa, se considera, es más se tiene asumido (cosa que en España para nada).

A modo de ejemplo indicar que las Normas Europeas de Valoración (EVS) sí se considera este hecho, a través de la EVA 8 “Eficiencia energética” y es lógico porque una vivienda con mejor letra ha tenido una mejora en su vivienda importante.

Por otra parte las hipotecas como tal no deben considerar la concesión en base a la calificación, porque la hipoteca grava una finca registral, ahora bien, la valoración sí que lo debería considerar.

 

 

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