Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios

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El pasado viernes 16 de noviembre se ha publicado en el B.O.E. y ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

La profunda crisis económica que estamos sufriendo está multiplicando las tragedias personales y el gobierno ha tratado de responder a este drama con la publicación de este Real Decreto, que desde mi punto de vista no deja de ser un “parche” dado lo grave de la situación. En la exposición de motivos, vienen a expresar esta misma idea, pues ya apuntan a “la necesidad de abordar una reforma en más profundidad del marco jurídico”.

El efecto del RD es la suspensión inmediata y por el plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en situación especial de riesgo de exclusión. Se impide desalojo en el caso de que el deudor se encuentre en determinadas circunstancias.

Hay que reunir  dos tipos de requisitos:

1.-“REQUISITOS  SOCIALES”:

1.1 Familias numerosas.
1.2 Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
1.3 Unidad familiar con un menor de tres años.
1.4 Familias en las que alguno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o incapacidad permanente laboral.
1.5 Familias en las que el deudor se encuentre en desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
1.6 Unidad familiar en las que convivan familiares del deudor hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que sean discapacitados, dependientes o incapacidad temporal o permanente laboral.
1.7 Familias en las que haya una víctima de violencia de género.
 
2.-“REQUISITOS ECONÓMICOS:
 
2.1 Que los ingresos de la unidad familiar no supere en tres    veces el IPREM.
2.2 Que en los 4 años anteriores a la solicitud se haya incrementado significativamente su “esfuerzo” para pagar la vivienda, al menos en    1,5 veces.
2.3 Que la cuota de la hipoteca supere el 50% de los ingresos de toda la familia.
2.4 Que el crédito recaiga sobre la única vivienda del deudor y que el crédito haya sido para comprarla.


El Real Decreto indica la forma de acreditar el cumplimiento de estas condiciones.

Por otra parte se incluye un mandato al Gobierno para que constituya un fondo social de viviendas para dar alojamiento a las personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de la hipoteca.

En resumen, otro parche más sin afrontar los problemas de raíz: Los bancos y las cajas eran dueños de las tasadoras. Las tasadoras hinchaban los precios para dar más préstamos y cobraban por ello: Ellas debían de ser responsables y con ellas, los bancos y las cajas.  Sería suficiente con fomentar la dación en pago o con subir el porcentaje mínimo precio de adjudicación en las subastas inmobiliarias: Si se subiese al 85%, los bancos exigirían más a las tasadoras. Y en caso de subasta, habría muchas menos personas que se quedan sin casa y además siguen debiendo una fuerte suma al banco. 

Confiemos en que los asesores del gobierno aporten buen criterio y el ciudadano de a pie no siga siendo víctima del “lobby” bancario.

  Juan Carlos Burguera .   www.Burguera Abogados.com
 

  1. en respuesta a Rjavier
    #2
    23/11/12 12:30

    Estando casi de acuerdo en lo que argumentas hay algunas cosas que no me encajan
    - Las tasadoras no eran inocentes, en su mayoria daban la tasacion que le pedia o sugeria el banco, no importaba.
    -las subastas, no entiendo que o bien como dice la ley se haga avaluo por peritos o se coja el valor que se fije en la escritura como valor para tipo subasta y despues se permita que se la puedan quedar por un porcentaje inferior al 100%. No veo la justicia por ningun lado
    - Los bancos son los maximos responsables:
    primero porque permitieron todo lo que tu comentas
    segundo obraron con prepotencia, a casi nadie le permitieron ajustar su hipoteca a su nueva situacion
    tercero los que van a perder somos nosotros que les tendremos que pagar sus "chaperones"
    y por ultimo ellos marcaban las reglas,y las condiciones sin posibilidad de negociar ( ya se que ha nadie obligaban a firmar pero que con cuenten milongas de que hay igualdad entre partes) y tenias que firmar lo que ellos incluian si o si( clausulas suelo, no derecho excusion para avalistas ect.

  2. #1
    19/11/12 20:06

    - A las tasadoras no las defiendo, pero son responsables de una parte mínima del problema. La culpa fue del proceso especulativo, principalmente con el suelo, que se limitó artificialmente y se hizo ver que era escaso, cuando en realidad es todo lo contrario, como se ve ahora clarisimamente.
    El componente por tanto no es la sobretasación sino el precio especulativo (burbuja manipulada). Los precios realmente han bajado un montón y de eso no tiene la culpa al tasadora y eso es lo que hace que ahora no se cubra la garantía con el bien. El otro problema es que se dio prestamos a personas con poca solvencia.
    Pero la mayor de todas las causas es que España entera se dedicó a construir pisos y no hizo otra cosa (es una forma de hablar) y trajo además gente de fuera para ello. Ahora no hay en qué ocupar a la gente y por eso el problema más insoluble de los muchos que tenemos es el del paro.
    - En cuanto a las subastas. La mejor solución es hacer en cada momento una tasación realista del bien, (no histórica, ni contractual) y dar la mayor transparencia, información, seguridad jurídica y publicidad a la subasta. Por eso todas las medidas voluntaristas o "sociales" sobre subastas no funcionan; es muy simple: lo mejor es lo que haríamos cualquiera de nosotros para vender nuestro piso lo mejor y más rápido posible. Por supuesto a nadie se nos ocurriría hacerles dejar una fianza del 30% para hacer una oferta y con la posibilidad de que hasta se estuviese varias semanas retenida (como a veces pasa).
    Si se valorase correctamente el bien y las cargas, entonces sí que se podría poner un porcentaje por debajo del cual no podría ser adjudicado.
    - En cuanto a los desahucios: mal vamos mientras metamos en el mismo saco: 1) propiedad de la vivienda 2) uso de vivienda digna 3) mantenimiento de personas y familias sin recursos.
    Son temas muy diferentes que a veces se trata de resolver de la misma forma. Ejemplo: si una persona no puede pagar 300 euros de hipoteca, tampoco puede pagar 300 de alquiler y es posible que tampoco pueda pagar 50 de comunidad, ni 90 de luz, agua y teléfono y hasta es posible que no tenga ni para comer. Ninguna familia debería quedar sin unos recursos mínimos, pero también es verdad que pocas economías pueden permitirse el mantener de por vida a familias enteras con 3 y 4 miembros en edad de trabajar (como las que suelen sacarnos por la tele).
    - Los bancos han sido los terceros grandes culpables (después de los propietarios de terreno y las administraciones, que son los que se lucraron más), pero han sido los que más han perdido. Lo malo es que los "bancos no existen", existen los gestores que se forraron con la burbuja, las entidades que han perdido millonadas y los accionistas pequeños a los que les han vaciado el bolsillo. Pero en banca está todo inventado (y por eso el BANCO DE ESPAÑA FUE EL GRAN IRRESPONSABLE ya que su misión era controlar todo esto):
    1)No prestar más de un 70% - 80% del valor de la compra. Comprobar que los compradores han tenido capacidad de ahorro para ya aportar ese 20% , 30% más los gastos.
    2)Los prestatarios deben demostrar capacidad de pago para el futuro.
    3)Las bancos no deben concentrar mucho riesgo en el mismo sector. Es un error descomunal que si las cajas de ahorros que tienen la "obligación" de dar hipotecas a las familias, además se dedicasen a prestar a los pequeños promotores, a los medianos y a los grandes y encima hubo la que se compró la torre más grande de Madrid.
    4)Los bancos no deben conceder grandes cantidades a las empresas de sus consejeros.
    - La dación en pago. Es una medida que en una situación normal podría parecer incorrecta e inadecuada. Pero desde hace ya varios años es claramente una medida que había que tomar ya que es de justicia y contribuye más a la solución de la crisis que a agravar el problema. Por supuesto no debe ser aplicable para el millonario que se ha comprado un chalet de 2 millones y ve que ahora solamente vale 1.

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