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Blog Joldi's Blog
Reflexiones sobre economía, sector inmobiliario, empresa, finanzas...

Dilema en la vivienda: comprar ahora vs esperarse

La compra de una casa es probablemente la decisión financiera más importante que emprende cualquier ciudadano de a pie en su vida y elegir (siempre que se pueda) el momento más adecuado para hacerla es vital. Las consecuencias de no acertar pueden resultar fatales e irreversibles y son en parte las desencadenantes de esta crisis.

 
Desgraciadamente, desde mediados de 2009 el Gobierno optó por intervenir tramposamente en el mercado, tratando de precipitar irresponsablemente la decisión de compra de los más incautos al amenazar con suprimir en 2011 la deducción fiscal universal por vivienda habitual, manteniéndola sólo en su integridad para rentas bajas, las mismas que, paradójicamente, no tienen acceso al crédito. Y ya por último, y para apremiar más si cabe a los más indecisos, a partir de julio de 2010 el IVA aplicable a la vivienda nueva pasará del 7% al 8%.
 
Se abre el dilema inevitable de si picar el anzuelo tendido por el Gobierno y comprar este año, aprovechándose de una fiscalidad más ventajosa, frente a la opción de retrasar la compra con el objetivo de que la caída de precios que seguirá en los próximos años compense sobradamente la ausencia de beneficios fiscales.
 
Tampoco pretendemos dar respuestas ciertas a una cuestión tan compleja. Sí que podemos aportar orientaciones  y a modo de ejemplo sí que tenemos certezas como que la deducción máxima por contribuyente de la cuota estatal está en el 15% sobre 9015€. Pues bien, pongámonos en una hipoteca de 25 años, obtendríamos una deducción fiscal total de 33.806,25 €. Eso sí, y no es tema baladí, diferida a lo largo de 25 años.
 
En cambio, si ese mismo contribuyente posterga un año su decisión de compra (ya sin beneficios fiscales), y pongamos que los precios reales (no los de las tasadoras) en 2011 bajaran lo que por ejemplo subieron sólo en 2004, un 16,7%, calculado sobre un valor de un piso medio-alto de gran ciudad de 360.000 € en 2010, obtiene un beneficio en forma de menor coste de adquisición de 60.120 euros, casi el doble de la deducción y obtenida en solo un año. Obviamente, cuanto más se retrase la decisión de compra en un entorno bajista de precios mayor será el beneficio obtenido.
 
Acepto que es un ejemplo muy simplista, basado en incertidumbres y que no entra a valorar muchas opciones y variables que se pueden dar en cada caso concreto. Es más pueden haber escenarios alternativos en que pueda ser más eficiente acogerse a la desgravación, siempre y cuando la caída de precios no sea lo intensa que se prevé. Tan sólo pretendo dar un ejemplo ilustrativo respecto a que es vital que no nos ceguemos por los efectos tangibles de la desgravación actual, que vayamos más allá, y que en consecuencia, entremos a valorar lo que más nos conviene a nosotros, no al Gobierno, entrando a analizar variables diversas que nos puedan afectar en nuestra decisión de compra, tales como: valor del piso al que se aspira, opciones de desgravación presentes y/o futuras, contribuyentes con capacidad de deducción, renta disponible, mercado local en el que se opere, capacidad de financiación, capacidad de efectuar inversiones alternativas, CC.AA. en la que se resida fiscalmente, observar opciones alternativas como el alquiler, coyuntura económica vigente, etc.
 
Lo que resulta obvio es que el gran problema para despejar la incógnita de lo que más nos conviene sigue siendo saber cuanto más van a seguir cayendo los precios de los pisos. El oscurantismo del sector es pertinaz en no facilitar datos fiables de variación en los precios de la vivienda. Estadísticas como las de la del Ministerio de Vivienda (MiV) son auténtico papel mojado porque se basan sobre tasaciones y no sobre precios reales de compra y venta de vivienda. Las tasadoras, mal que les pese, están vinculadas a las entidades financieras que otorgan las hipotecas y todos son conscientes que cuando se tasa una casa por debajo de su valor anterior, se deprecian los activos que respaldan los créditos hipotecarios, obligando al banco efectuar nuevas provisiones. Conclusión; no interesa tasaciones bajistas y ello se refleja en las estadísticas. Para dar un idea de cómo se pueden llegar a amañar unos balances, tenemos a Caja Castilla la Mancha, que una vez ya intervenida por el Banco de España reconoce abiertamente tasas de morosidad superiores al 17%, más del triple del que reconocen el resto de bancos y cajas.
 
En consecuencia, la caída del 6.3% en el precio de la vivienda en 2009 apuntada por el Ministerio de Vivienda resulta a todas luces irrisorio y fuera de la realidad que está azotando al sector. El sentir generalizado (y son muchos los informes que así lo atestiguan) es que el mercado no ha tocado fondo y que con independencia de dimes y diretes más o menos interesados sobre lo que ya han bajado los precios, queda aún mucho ajuste a la baja por llegar. Por otro lado hay unas expectativas bastantes generalizadas que los descuentos deben ser mayores que los efectuados hasta la fecha, visto por ejemplo como se comportaron los precios durante el rally alcista que se dio durante el boom inmobiliario en el que los precios llegaron a subir un 321% durante el periodo comprendido entre 1994 a 2007. Y si echamos una ojeada fuera vemos como en países también muy castigados por la burbuja inmobiliaria como Estados Unidos, Reino Unido o Irlanda corrigieron rápido el desajuste con caídas mucho más drásticas que las nuestras, cercanas al 20% en un solo año.
 
En fin, razonamientos hay para seguir creyendo en desplomes en el precio de la vivienda, atendiendo siempre que es un mercado muy local y que no cabe efectuar grandes generalizaciones al respecto. Quizás la única incógnita resida en determinar la intensidad y rapidez de la caída.
  1. #1

    Dalamar

    Yo creo que da lo mismo. si un vendedor no vende para fin de anio, sabe que al menos tendra que bajar el precio esos 32 mil euros si quiere vender...

  2. #2

    Anonimo

    ¿Alguien sabe lo que cuesta producir una vivienda? Es decir, coste total de la obra y los gastos que conlleva la promoción, técnicos, licencias, garantías....
    Es un precio fácil de obtener. La diferencia hasta el precio de venta está en el suelo y en el beneficio del promotor. A lo mejor nos convencemos que en muchas zonas la vivienda no va a bajar mucho mas.
    Hay municipios de 3.000-4.000 habitantes donde el precio máximo de un adosado de 160-170 metros cuadrados ha sido de 190-195.000 € y ahora se venden en 150.000 € Que nadie espere que bajen mucho mas en el futuro.
    Otra historia son viviendas que estaban en 360.000 € y mas. En éstas dependerá de lo pagado por el suelo. Si el promotor ha pagado 180.000 € de repercusión por vivienda hace 3-4 años, no podemos esperar bajadas del 30 %, salvo situaciones desesperadas y para eso.....concurso de acreedores.

  3. #3

    Dalamar

    El quid de la cuestion es que la mano de obra en construccion tiene que estar bajando de forma brutal y el suelo tambien baja rapido...

    A lo mejor a dia de hoy lo mas rentable es comprar suelo, y buscar algunos constructores desesperados por encontrar algun trabajo.... seguramente te hagas un chalet barato... barato...

  4. #4

    Joldi

    Personalmente siempre me ha dejado bastante alucinado el argumento esgrimido por el sector ladrillil de negarse a vender en pérdidas. Pues sinceramente, es lo que hay, ellos no pueden ser diferentes a otros tantos sectores que antes de seguir perdiendo pasta al soportar unos costes que los van sangrando mes a mes, pues oye, te acabas por ajustar a la demanda y punto, cierras una operación en pérdidas pero al menos te sigues olvidando de seguir perdiendo más, por ejemplo, que te sigan comiendo vivo los intereses de la hipoteca, etc.

    Tampoco creo que esto sea tan complicado de asumir en según que casos, y más para el sector ladrillil que llevaba casi 15 años con el viento a favor, pues un poco lo comido por lo servido.

    Respecto a lo de comprar suelo, yo sigo creyendo que en el momento actual entrar a invertir en España eni el sector inmobiliario es una operación de altisísmo riesgo, sólo recomendado para kamikazes con una gran estima al riesgo extremo. El tema está muy mal, hay muchísimo stock, se habla que queda stock vacacional para más alla del 2020, y claro, aquí nadie se mueve para poner un ladrillo más para construir vivienda nueva.

    Un saludo a todos y gracias por participar.

  5. #5

    Dalamar

    El suelo ha bajado mas que la vivienda, yo no me refiero a comprar suelo para hacer negocio, sino a comprar suelo y construirte tu propia vivienda en vez de esperar a que bajen los precios.

  6. #6

    Joldi

    Ahh vale, si es para uno mismo OK, lo que en todo caso me daría miedo es que los constructores elegidos, al ir casi todos tan tocados, se declararan en quiebra a mitad de la obra y me quedara toda la casa patas arriba.

    Supongo que sería cuestión de seleccionar muy bien y tampoco de ir pillando los más baratos porque sino puedes empezar a desconfiar de que van muy apuradillos.


    Por lo demás, si es buena idea si la intención es para entrar a vivir y no invertir, gracias y un saludo

  7. #7

    Dalamar

    El tema de contratar constructores para hacerte un chalet lo he visto muchas veces, mas que contratar a una constructora, contratas a unos cuantos autonomos de confianza y vas pagando por tramos segun van avanzando, es lo que se suele ahcer, pero claro, hay que conocer bien a quien contratas, se suele hacer bastante...

  8. #8

    Anonimo

    La opinion de usted ya viene siendo como indica en la cabecera del blog exceptica, pero me alegro que lejos de la inmutabilidad, sean cual sean los datos, solo para querer explicar que se tenía razón, ya entran dudas que antes no existían.
    Ahora se plantea un dilema,ya no es categorico y aunque no se va a reconocer un error en las predicciones anteriores tan sesgadamente parciales a un veredicto hasta ahora, el solo hecho que se repitan blog anteriores, nos reafirma en qla parcialidad de los veredictos y en la inseguridad de ver el futuro tan claro como antes se afirmaba.
    Rectificar es de sabios, no es una debilidad.

  9. #9

    Quasaribex

    en respuesta a Anonimo
    Ver mensaje de Anonimo

    No te dediques a futurólogo porque no creo que tengas mucho futuro. Hoy mismo me estoy debatiendo entre diferentes adosados de nueva construcción que venden a precios que oscilan entre los 68.000 euros y los 100.000 euros... éstos últimos los vendían hace dos años (otra promoción idéntica en calidad y diseño) por 150.000 euros. Por lo tanto la bajada ya se nota y es brutal: vender a precio ajustado o hacer quebrar la constructora: he aquí la cuestión.

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